杭州楼盘大幅降价,近日,广州多个楼盘也纷纷开启打折促销,有楼盘甚至从1.3万-1.4万元/平 方米一口气降到9字头,部分开发商对旗下多个楼盘采取全面打折促销。业内人士表示,广州有可能出现一波普遍性的降价潮,供应量较大的郊区楼盘降价的压力最 大,市中心楼价仍难以下降。不过,由于市场上存在很多买家无法网签的情况,楼盘降价后或引发这些买家退房或要求补偿差价,可能会引发一系列链式反应。
■记者 陈齐
有楼盘8.8折 总价还能再减10万元
近日,时代地产将旗下的时代花生折扣从9.7折调至8.8折。该楼盘置业顾问透露,该折扣以外最高还可以申请到总价再高达10万元的优惠。
据悉,敏捷地产位于番禺的敏捷华美国际项目近期也降价促销,其原来售价为1.3万-1.4万元/平方米,近期直降至9字头起,引发部分前期业主不满。有 消息称,敏捷地产旗下楼盘早在今年元旦就已经降过一轮价了,如今已经是第二轮降价。市区个别中低价楼盘也开始降价促销。“目前我们项目正推出一批一口价单 位,价格最低可达2.3万多元/平方米,感兴趣可以过来了解详情。”上周末,记者接到了位于天河某楼盘的促销电话。据了解,该楼盘平均售价2.5万元/平 方米,相比之下,一口价单位也有超过1000元/平方米的让利。
事实上,早在春节期间,市场就流传恒大地产旗下楼盘有高额折扣的消息。但近日恒大地产相关人士向记者称该消息“不属实”,该人士表示:“只是我们年前一个优惠活动,员工介绍可以享受9.7折,目前早结束了,不涉及降价。”
原来每月只卖10套 促销后能卖四五十套
有业内人士向记者表示:“广州有不少楼盘在降价,长隆珑翠、中信西关海这些项目近期都在降价,未来可能会有越来越多的楼盘跟进。”该人士表示,开发商的 降价行为有些在明有些在暗,有些开发商担心前期业主抗议,会采取暗降的方式,例如以前推的几栋楼就不推了,价格也保持不动,转而改推其他的楼栋,这样价格 显得就没有可比性,业主的反弹也会小一些。
对于降价的效果,有开发商表示见效明显:“我们一个楼盘提供了10%-15%的优惠,销售量马上由一个月10套左右卖到40-50套。”
方圆地产首席分析师邓浩志表示,目前广州楼市降价幅度并没有2009年到2011年那么大,已经降了的楼盘应该不会再降了。邓浩志预测,郊区盘最多出现10%-15%的降幅,而中心城区因为供应稀缺,基本不会出现降价。
不过，也有人担心降价会形成链式反应，前期不少高价购房的业主会要求开发商进行补偿或干脆退房，导致对市场产生更大的压力。有分析人士认为,由于广州部 分楼盘被限签,甚至在没有预售证的情况下就卖楼,很多买家无法正常签约,这些买家遭遇开发商降价后,会要求开发商退房或进行补偿。
■业界分析
广州库存消化期约10个月远低于杭州
某研究中心研究员杨晶晶表示,在全国范围来看,一些项目降价促因中,高库存担当了导火索的作用。以杭州为例,2013年底,该市商品住宅存量消化周期为 9.8个月,至2014年1月份,商品住宅存量消化周期上升至13.3个月,市场竞争环境加剧,推动项目之间价格战开启。而放眼其他城市,也同样存在类似 现象,库存消化周期逐渐增加,市场供过于求,项目随时面临去化不利问题。
“2012年以来土地市场火热,房企疯狂揽地带来的不良反应逐 渐显现,二线城市尤为突出。”杨晶晶认为,续杭州、常州之后,长春、沈阳跟风降价的可能性极大。首先,从商品住宅存量情况来看,截至1月底,长春的消化周 期达到15.9个月,沈阳为12.5个月,与去年年底相当,库存压力依然处于高位;其次,从商品住宅供求比分析,长春、沈阳供求比均大于1,房源供过于 求。随着时间推移,客户需求不足,长春、沈阳的库存压力会愈加增加,此时,房企从资金链安全考虑或将加入降价大军。
而从广州市场来看,相对杭州等高库存城市要乐观许多。方圆地产数据显示,在2013年,广州楼市的库存消化周期约为六个半月,但因为去年底销售不理想,到今年初库存消化周期上升至9个月左右,最近大概达到10个月左右的水平,但仍低于杭州等城市。
方圆地产首席分析师邓浩志表示,从去年四季度开始,广州楼市成交萎缩,到今年1月份陷入了最低谷,导致部分开发商资金链紧张。另一方面,去年部分开发商业绩大幅增长,因此又调高了今年的销售指标,在压力之下只好选择促销来实现预定业绩目标。
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杭州楼盘降价加剧购房者观望心理
据新华社电 沉寂一年多之后,杭州楼市再次以打响降价“第一枪”而引起全国关注。杭州城北的楼盘德信北海公园和同一板块的楼盘天鸿香榭里单价直降数千元,已经在杭州楼 市引起了巨大震动。这无疑助长了购房者的看跌心理。更为重要的是,此次看似偶然的降价,透露出杭州楼市在持续“高库存”下的必然反应。
潜在房源需四五年才能消化完
统计数据显示,截至2013年底,杭州市区商品房存库达11.3万套,其中住宅达7.7万套,远高于北上广深等大城市。
2013年,杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元,紧随北京、上海之后位列全国第三。据估算,自2009年以来5年,杭州土地供应量“变现”为商 品房再减去已销售的量,杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房,如果以过去三年的平均速度计算,消化这些潜在供应需4-5年。
降价或波及一些二三线城市
在快房网首席评论员程伟明看来,“降价是大势所趋,马上就会有下一个降价的楼盘。”他同时指出,“库存量大的二三线城市普遍面临降价压力,因为持续的‘增供限购’政策已经发挥出效力。”
曾经“领涨”全国楼市的杭州如今开始“领跌”,楼市是否进入“马上降价”的节奏?回顾过去一年可以发现,全国楼市的主基调不是北上广深等大城市房价大幅上涨或温州、鄂尔多斯等个别城市房价下降,而是绝大多数城市房价微涨或保持稳定。
在楼市分化的大背景下,北上广深等一线城市由于强劲的需求,而难以看到降价苗头。相反,三四线城市房地产市场的风险已经频频见诸报端。“2014年可能是部分二三线城市楼市降价的节点,杭州楼盘降价的影响将会逐渐波及这些城市。”程伟明说。
作为国内居住品质较高的休闲城市,杭州楼市降价的影响仍在发酵。然而楼市涨跌有太多影响因素,任何一个变量都会让趋势转弯。就像有人说的那样,楼盘降价会影响地价,地价要下降,一些地方会答应吗?
■专家观点
张宏伟(同策咨询研究部总监)
二季度楼价或重回上升通道
近日有消息称多家银行已经对开发商停止发放开发贷款,“钱荒”传闻让市场气氛持续紧张,房地产股更是连连大跌。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果“钱荒”持续超过6个月以上,由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高,部分城市二套首付比例的提高,导致购房成 本增加以及需求下降,开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力,此时,只有适度让 利才可以激活销售。
张宏伟表示,从时间的角度来看,自去年年底至今钱荒已持续3个月左右时间,由于信贷额度紧张、银行的利率偏高,部分 开发商在销售回款上已经开始面临比较大的压力。当前,杭州、常州等城市部分楼盘出现降价现象,从根本原因来看,还是由于信贷额度紧张、银行房贷政策收紧导 致楼盘销售层面面临周转率下降,开发企业面临资金面短缺的危机导致的。
从开发商定价角度来讲,短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那 样火热,受到市场流动性趋紧、年初市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响,大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春” 市场主流和趋势,今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势,但是到了第二季度甚至下半年,如果政策面没有发生变化,在政策时效性趋弱、市场基本面再度回 暖、市场流动性重新释放、通胀预期不断加大的市场背景下,那么有可能就很难再出现“平价”的现象了,房价会走上持续上涨的通道。