杭州降价真相：楼市已阴跌3年
苏锶
温州效应正在长三角蔓延，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸扬扬的几个楼盘降价之前，杭州去年就有多个楼盘降价。一名业内资深人士指出，杭州房价其实已阴跌3年，几乎每一个热门板块均出现雅戈 尔(6.62, -0.08,-1.19%)式的试错者，尤其近两年出现的地王，大部分均以保本的价格入市，而这种状况恰恰将房企推入了持续买入补仓的罗 生门。他分析，连碧桂园在杭州也是亏本销售。
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主动降价
北海公园此次降价，仿佛是压倒杭州楼市的最后一根稻草，其效应迅速蔓延至余杭和萧山两个板块。
“北部新城可以说是预防性的降价，外来大鳄在杭州楼市遇到的主要困难是杭州消费者对产品品质的要求高于预期，他们在外地市场能做出溢价和高价的产品，在杭州高端市场却很不受待见，导致去化变慢。”上述业内人士说。
实际上，房企在去年底已经开始调整定价策略。位于之江板块的中海定山湖去年就已降价促销。滨江万嘉名城项目春节前销售，定价也比周边楼盘要便宜，以 13000多元／平方米开盘，去化速度更快。“以我们现在的价格来看，即便人家降价了我们还是有一定的竞争力。” 滨江集团 (6.37, 0.04, 0.63%)(002244.SZ)副总经理朱立东说。
2005年以来，此前杭州也经历两轮降价，2008年年底是市场突变的本能性反应，2012年是房企遭遇资金困境。朱立东认为，如果拿地节点和成本不对，后端形成的优势又不足以形成快速去化的条件，将无法改变“被套”的局面。
近两年，外来大鳄持续进入，杭州地价愈炒愈高。“2010年以后进入的大鳄，没有一家不是惨败的，例如雅戈尔，拿了5块地，但这家房企操作手法落后，项目制并不能实现资源有效对接。”杭州业内人士认为，房企落后的管控模式直接导致成本失控。
“去年买的地太贵了，这一轮房价下跌就要亏，房企承受不起。”杭州一名本土房企的前高管分析说，由于外来房企越来越集聚到杭州市场，试错的机会成本叠加疯狂的补仓行为，最终买单者为房企和市场。
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当地楼市已阴跌3年
公开资料显示，去年杭州土地出让860多万平方米土地，地价款高达1300多亿元，可开发面积2100多万平方米，成交面积却是900万平方米不到，仅去年供应的土地去化周期就需2.5年。
21世纪经济报道记者综合业内人士和第三方机构提供的数据发现，最近3年以来，杭州各个板块的房价均处于明升暗降状态。比如城东九堡板块，绿城江景项 目，2010年售价达到3.3万元／平方米，现在宋都一个江景项目只能卖到2.6万元／平方米。同一个板块，悦麒美誉，2009年第一次开盘1.9万元， 两个月后2.1万元，去年一度卖1.3万元／平方米，现在售价在1.5万元／平方米左右。2009年，九保板块非沿江楼盘毛坯卖到1.8万元－2万元／平 方米，现在在售楼盘只有1.5万元－1.6万元／平方米。
城西板块的万科西西蝶园，2007年开盘，精装修2.1万元／平方米，二期 2009年开盘精装修2.7万元／平方米，到了2012年，该盘又降到2.3万元／平方米，目前该项目一期二手房2万元／平方米不到。该项目旁边有一个傅 说湘西的楼盘，毛坯房均价1.8万元／平方米。
一个值得关注的现象是，杭州的二手房市场从2012年底就已经处于交易清淡的状态，“以前新开一个地王项目或者豪宅项目，周边的二手房都会跟着价格上涨，现在不管边上开出什么样的地王，都不会出现任何价格变动了。”下城区某中介业务员说。
去年杭州除个别板块如乔西、滨江板块有一点回升，其它板块均处于阴跌状态。比如绿城之江一号，开盘3.2万元／平方米，此后一路跌至2.3万元／平方 米，绿城融创接盘以后，小户型售价2.1万元／平方米，但滞销。附近的小户型毛坯公寓2010年1.6万元－1.7万元／平方米，2013年中海定山湖均 价开出1.1万元／平方米，导致整个板块沦陷。
再以西溪板块为例，和家园项目于2010年11月推出鼎园，均价28000元／平方米 (精装修)；2011年1月，推出望山组团，均价25000元；2012年10月，推出望山90，均价19000元(毛坯)；2013年4月，推出御园9 号楼，均价20000元(毛坯)；2014年2月，在售御园，折后起价18300元(毛坯)。这个项目卖3年，跌了3年。
多名本土房企人士认为，杭州楼市几个板块的价格调整是势在必行。尤其是余杭板块土地供应量加大，过度开发以后，城区内的市场受到积压。杭州的郊区充斥着其他三四线城市的开发模式，最主要问题还是城市的经营模式失误所致。
一名资深业内人士对21世纪经济报道记者分析，短期内可能会跟进降价的城市有无锡、武汉、西安等，均为二三线城市。
钜派投资总裁姚伟示认为，城市分类主要有一线城市、潜力型城市、脆弱型城市和危险型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如温州、无锡、常州的供求比比较脆弱。
但降价发出明确风险警示的同时，房企囤地补仓意愿依旧强烈。2月25日，杭州滨江区白马湖宅地出让，中南置业、德信、滨江、中海等房企均参与竞拍，最终中南置业以13.41亿元，折合楼面价7258元/平米，溢价率为20%将之收入囊中。
号称人间天堂的杭州，或许正在为其过度开发的城市运营模式付出代价。