楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧
楼市存销比大大高于合理水平，部分楼盘价格直降四成
继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后，华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。
近日，《中国经营报》记者在秦皇岛调查发现，一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。
对此，不少业内专家指出，秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示，秦皇岛楼市存销比为12，大大超过6~9的合理水平。
然而，对秦皇岛而言，楼市降价并不是最严重的事情，令市场感到“恐慌”的是，由于开发商过度开发，城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，崩盘的案例或将逐步增加，秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。
变相降价40%
购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。
3月19日，记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心，零星的购房者和为数不多的销售人员，让这里显得格外冷清。
“我们现在所售房源打六折，总共有100套房左右，现在就只剩60~70套了，最小面积为168平方米，但为数不多，其他均为大户型现房销售，原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。
据该销售人员表示，购房时，购房者将与开发商签订购房合同，合同约定房价为目前房价的六折，也就是约为5000元/平方米，其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。
举个例子来说，如果购房者要买一套196.28平方米的房子，按照原价9688元/平方米的价格计算，总房款是1901561元，而按照折后5815.98元/平方米价格计算，购房者将可以节省840000元。
但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠，你就得把这840000元先借给开发商，开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。
也就是说，“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元，购房人先交全款，以后每年给他返还10万元，连续返4年。
对此，有业内人士表示，这显然是开发商的资金有问题了，还有近百套房源就开始进行六折促销，这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解，这确实相当于六折销售，不过这里面还有4年的返还期，从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。”
据记者了解，“珠江道12号”的销售周期漫长，从2010年销售至今，已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。
但在户型与市场需求不匹配之外，秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示，2012年全年房屋施工面积高达 22397013平方米，累计比2011年同期增长23.7%，但实际商品房销售面积仅为2764488平方米，累计比2011年同期下降17.5%。
据记者调查，类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解，在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多，而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。
据媒体报道，去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米，但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元，更享受首付6万”的广告。
而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期，对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房，但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠，均价6500元/平方米。
除此以外，“买房送车位”，“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者，秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米，但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源，房地产开发商都在想尽办法回收资金。
据记者了解，“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发，2009年以来，天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发 在广阔的区域中扩张，在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设，其中仅秦皇岛当地项目就有三个，分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档 住宅区项目，秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。
对此，“珠江道12号”的销售人员也坦言，对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说，该赚的利润也早已赚到，现在就是回收资金，因为还有几个别的项目在进行，现金流对于开发商来说很重要。
经济学家吴东华对记者表示，由于近日银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者 却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。
库存危机
存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。
“有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法，这几年很多房地产开发商的库存量很大，第一期、第二期的房子都卖不出去，房子全部质押在开发商自己手中，现金很难流转。
然而，高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据搜狐焦点网提供的数据显示，秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方 米，其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量 283.43万平方米；而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。
由此，我们不难发现，2014年又将增加260多万平方米的库 存。“对于秦皇岛来说，去年供应量过大，已经出现大批项目完不成销售任务的现象，导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格，尽管 价格不高，但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。
据本报记者了解，近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长。“就拿‘珠江道12号’来说，该公司在2009年、2010年就进行开发，2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者，时至今日，都4年过去了，房子还没有全部销售完。
“由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产，很多楼盘都是外地人购买，就‘珠江道12号’来说，一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。
与此同时，据媒体报道，当地另一个房地产项目“森林逸城”中，北京客户占到六成以上，冬天入住率估计不到五成。
形成这样的特色，与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。
据了解，2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，要求5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后，秦皇岛于2010年 启动了大规模的土地出让。数据显示，当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317 元。这些土地集中在2012年、2013年入市。
据相关数据显示，截至2012年年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。
库存压力巨大，开发商不得不降价跑量。根据乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计，秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米，其中112个普通住 宅均价约为6469元/平方米，27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米，商业楼盘项目2个，均价为16750元/平方米。据业内人士统 计，2014年2月份，秦皇岛超过九成项目均没有涨价。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，秦皇岛是典型的三四线城市，库存压力大，新区积压，价格将面临调整。
“随着宁波、杭州、山东、常州等地区楼市曝出的降价案例，这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示，而对于库存严重、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示，2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米，商品房屋销售面积为3025025平方米，存销比为 12。存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12，已经大大超过合理的水 平。“也就是说，在不新开盘的情况下，市场可售房源可销售近一年多。但是，相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具 名的业内人士表示。
“鬼城”隐忧？
“城市规划的无序，使‘新城’遍地，但后续需求乏力，将使‘新城’变成‘鬼城’。”
面对高库存，秦皇岛似乎并没有意识到事态的严重性。“秦皇岛目前的房地产并没有说的这么可怕，该楼盘处于秦皇岛开发区，区域位置、交通和生态环境都很好，属于较高端楼盘。”秦皇岛市政府办公室一位李姓工作人员接受记者采访时表示。
“开盘之初定价应该在9000元以上，而且户型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人员说，“这样的楼盘本身销售难度就比较大，目前来看可能项目销售进度不尽如人意，开发商着急回款。不过六折卖房始终是个例。目前从统计上看，秦皇岛房价还没有下跌这么厉害。”
与此同时，上述工作人员表示，秦皇岛房价基本上还保持稳定，但是通过各种方式打折的“隐性降价”比较普遍。
然而，据秦皇岛相关部门的监测数据显示，三月初秦皇岛在售楼盘共有139个，其中有近7成楼盘进行了打折优惠。“只要有一块地方就盖楼，这就是秦皇岛。其中，主城区海港城的房屋需求已趋于饱和，而房屋的库存量却依然巨大。”秦皇岛居民李先生对记者说道。
根据秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示，2013年全年，秦皇岛固定资产投资共计7702882万元，累计比上年同期增长6.4%，其中，房地产开发投资共计2351162万元，累计比上年同期增长10.2%。
秦皇岛房地产投资占据整个固定资产投资比重的近三分之一。“如此大幅度的占比，也就是说，如果房地产一旦出现不良事件，对于整个秦皇岛的经济将带来重大影响。”吴东华指出。
据记者了解，自去年下半年起，秦皇岛许多旅游楼盘均陷入了销售困局。在北戴河新区，由于房屋滞销，不少楼盘自去年下半年已展开促销。一位基金资管公司知情人士告诉记者，秦皇岛的海滨楼盘都是非刚需产品，而经济大势不好的时候，非刚需楼盘就不好卖。
与此同时，由于秦皇岛隶属三线城市，人口本来就少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一二线城市寻求发展，近年来常住人口增长缓慢。加之“新城”建设导致开发商过度开发，造成城市房屋存量过大。
秦皇岛市统计公报显示，2011年年末秦皇岛全市常住人口300.62万，2012年年末全市常住人口302.16万人，一年仅仅增加1万多人。
“因此，在库存的压力下，崩盘的案例或将会增加。”一位不愿具名的业内人士表示，换句话说，如果房地产开发商一旦意识到市场风险便会从三四线城市撤离，投资房地产资金的撤出，最终将会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。
由于秦皇岛旅游业的品牌效应，能够吸引外来人口购置房产，导致房企在秦皇岛的楼市开发过于激进。秦皇岛被不少人士吐槽：一年十二个月，十个月休息，二个月“杀客”。度假区马路宽敞而整洁，就是没有人。
一位金融业资深人士表示，“城市规划的无序，使‘新城’遍地，但后续需求乏力，将使‘新城’变成‘鬼城’。”
针对秦皇岛楼市发展的诸多质疑，记者还相继走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局，但上述单位均无人对此进行回应。