3月以来，继杭州、常州、南京等地出现新盘实质降价后，北京也相继有包括万科大兴刚需盘、东亚台湖项目低于预期售价入市的情况，一时间各种看 空、崩盘论调此起彼伏，让2014年的北京楼市变得扑朔迷离。北京商报记者通过调查了解到，虽然存在部分楼盘开发商舍价走量的情况，但北京楼市整体仍在刚 需刺激下基调稳定，并未出现实质性下调的迹象，只是未来涨幅有望相对收窄。
“变动”的前奏：
新盘低预期入市
3月的第一个周末，北京住宅热门板块天宫院迎来金融街·融汇项目的入市。北京商报记者在开盘现场了解到，此次推出的六栋楼为该项目最后一期，房屋为精装 修，平均售价2.18万元/平方米，然而当北京商报记者去年探访该项目时，销售介绍，精装房参考价为2.2万元/平方米。过去一年，涨幅近万元的项目在此 刻停止了上涨的脚步。
实际上，最终取证价格相比预期价有差距的并非这一项目。春节后，天宫院区域率先开盘的保利首开·熙悦春天开盘均价 为2.3万元/平方米，随后开盘的鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方两个项目均以2.1万元/平方米的单价入市，而在此之前，项目销售人员透露的预期价格均 为2.4万元/平方米左右；北京华侨城3月取得预售许可证，销售均价4.05万元/平方米，这个价格和去年9月开盘时的价钱一样，也是苦苦等了半年才批下 来的。然而，这些“止涨”的项目只是北京楼市“变动”的前奏，接下来出场的开发商则直接以牺牲预期姿态上演舍价走量。
继金融街·融汇 后，同为一个区域的住总万科橙于3月14日以低于预期2000-3000元/平方米的价格入市，且精装改为毛坯销售。虽然万科立即做出回应称并非公司主动 为之，而是严格按照政府相关部门指导意见进行的调整，但房企老大的风吹草动却被迅速理解为行业变幻的风向标。几日后，还未开盘的东亚新华便宣布，旗下印象 台湖项目要主动降低预期售价，从之前的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起，原定的精装房也改为毛坯房出售。
降价的背后：
房企提前跑量
出乎万科意料，万科橙调低预期开盘，一经媒体报道便引发市场讨论。
“不是万科想卖这么便宜，而是批复的价格就这么低。”万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，住总万科橙在报批的时候上报了两套方案，一个是毛坯 房，另一个是精装修，批复的价格与万科报批的价格预期相去甚远，考虑到利润率基本上一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边 项目水平相当，因此最终选择毛坯房入市。
但并非所有的开发商对降价都讳莫如深。“我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，而且我 们也在其他地方看准了一些优质地块，准备快速回笼资金，再次做好土地储备。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对北京商报记者表示，此次调低预期入市， 除了建委控制价格的因素外，更重要的原因则是开发商对于市场的判断出现转变。
如果说万科的降价是不得已而为之，那么东亚新华的调整售价 却是一次主动出击。贾玉鹏在接受北京商报记者采访时透露，首先，作为高周转的企业，东亚新华已经瞄准了北京及其他区域优质地块，需要快速回笼资金、储备土 地；其次，北京推出的自住型商品房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是激烈竞争的阶段，相比而言，上半年从目前来看开 盘项目不多，政策环境没有变化，适合快速跑量。“我们拿地的成本是3000元/平方米，所以即便调低预期，也能够保证收益。”
在这种战略调整下，东亚新华原定在下半年开盘的项目，都准备挪到上半年开盘，包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等，且价格也都要比周边项目略低。另外也有消息称，万科旗下的金域东郡项目二期、首开万科公园里项目的开盘价格都可能将低于市场预期。
在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，通常有两类开发企业会率先主动采用“低价入市、降价跑量”的策略。一类是大型品牌房企，此类企业的运营管理成本控制水 平较高，在市场价格预期已经偏高的情况下，即使调低价格快速销售，一样能获得良好的利润率。另一类是正处于快速扩张期的房企，此类企业需要更高的资金流转 效率，降价走量的销售策略符合企业自身的战略需求。“另外，即使资金充裕，房企也面临业绩半年考，时间过半，销售压力仍然很大。”
因此，分析称相较于可以拉高利润率的高端、城区内项目，中低端楼盘则不排除以价换量的可能。
“不论是天宫院还是台湖板块，均属于低端刚需项目扎堆区域，此类产品不仅受自住型商品房入市带来的客户分流影响，而且仍面临同区域同类型产品的竞争，这 些因素成为开发商让利跑量的最大动力。”亚豪机构市场总监郭毅认为，目前北京楼市释放长效调控政策信号、银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市 场供需形势正在发生变化，如此背景下，未来舍价换量的刚需盘将会由天宫院、台湖等区域逐步扩展至其他区域。“区域内有大量竞品的板块就是下一个降价项目的 酝酿之地，比如良乡、长阳等。”
购房者的围观：
二手房成交难度加大
就在新房市场连续出现新盘低于预期入市后，二手房市场的情况也有所变化。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，二手住宅合计签约仅3906套，成交 价格在3.14万元/平方米，与2月成交均价3.16万元相比再次微跌0.6％。链家地产监测数据同样显示，即使是成交最为活跃的八个商圈，除了广安门和 鲁谷因为成交房源性质差异成交均价变化较大外，其余的六个热门商圈成交均价与2月相比，涨幅只有0.2%。
“从去年底开始，成交难度就加大了，此前要价430万元的业主，现在也主动下调到了410万元。”一位海淀区链家地产门店工作人员介绍，业主起初定价虚高，在无人问津的情况下，不得不选择调低预期。
但即便如此，房子还是没能顺利成交。该工作人员介绍，城区内的二手房购房者以改善性需求居多，此类客户在从紧的信贷政策下，倾向于等待时机；而大兴、顺 义、房山等郊区县二手房购房者以首次置业者居多，但此类客户群受自住型商品房影响较大，因为目前这些区域的二手房价格通常高于自住房定价，“谁不想花更少 的钱，买个新房呢？”一位二手房客户坦言。
根据多家机构统计，北京二手房成交价格已经从去年12月以来连续三个月阴跌，此间又传来新房降价销售的消息，这又将如何影响本就迟迟不愿出手的买房人以及捍卫胜利果实的卖房人？
“虽然二手房买卖不会受到某企业决策影响，但是部分项目降价的消息一定会再次刺激购房人，延续观望，继续等待市场清晰信号。”杜丙国分析，二手房买卖双 方的价格博弈将进一步加剧。也有分析认为，二手房房价是否有上涨空间，首先要看供需关系是否平衡。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出，目前北京二手 房供需比达到2.7：1，供不应求是主流，但他也坦言，二手房价格上涨动力已经明显减弱。“从目前整体趋势看，预计北京2014年二手房价格上涨幅度肯定 会放缓。”
“下一个”的猜想：
降价效应恐难蔓延
不论是主动还是被动，开发商似乎不再执着于售价高预期，那么，下一个降价或平价入市的项目又会是谁？北京房价下调的情况可能来临吗？
带着疑问，北京商报记者进行了市场调查，发现这一现象尚未传导到整体市场。以最新获得预售许可证的通州富力金禧花园与合生滨江帝景两个中低端项目为例， 前者拟售均价2.8万元/平方米，比2012年上一期项目每平方米高出近万元，而后者如今2.85万元/平方米的定价，相比今年前两个月的报价也有了每平 方米2000元左右的上浮。一位同区域内的开发商也向北京商报记者表示：“我们的楼盘一定不会降价或者是平价销售，因为市场调研显示，目前北京楼市需求还 是非常旺盛的。”
此外，高端楼盘依然价格坚挺，根据亚豪机构统计，近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期相比提高了3个百分点。
“从我们目前的市场监测来看，在北京市住宅成交总量当中，总价在平均总价2倍以上的改善型楼盘的成交量占比已经接近四成，而且有逐渐扩大的趋势。”杜丙 国分析，除旺盛需求的支撑外，受地王项目下半年陆续入市影响，以此为标杆的高端项目不会轻易、盲目调整预期售价，北京市高端住宅市场量价仍处上涨通道。
杜丙国补充道，按照通常惯例，如果整体市场降价，必定会从远郊区县蔓延至城区，“然而土地、环境等资源的稀缺性将成为城区内项目保价的最大砝码，也不会轻易受到部分城外项目降价影响”。
“调控”下的市场：
量价涨幅将缩小
值得一提的是，国家统计局数据显示，2月北京一手商品住宅价格指数无论同比还是环比，虽仍然保持上涨，但涨幅均现回落，其中环比小幅回落0.2个百分 点，同比则出现较大调整，下降3.3个百分点，这已是北京一手商品住宅价格指数自2013年11月以来连续四个月出现同比、环比涨幅双双下滑，而且2月是 一手商品住宅价格指数的下滑幅度近四个月以来降幅最大的一个月。
“虽然传统淡季刚刚过去，但这个趋势已经是北京楼市今年的主基调。”杜丙国判断，今年北京房价根本上不会扭转上涨态势。
北京商报记者在采访中发现，分析人士普遍持同样观点。郭毅认为房价上涨的动力来自于强劲需求。值得注意的是，在万科橙开盘之时，有1140名摇号人挤满 现场，333套房源四个小时之内被抢购一空；东亚印象台湖即将开盘的200套房源目前已经吸引近400人排号。也正是市场的真实需求让毛大庆有底气说： “万科橙再贵2000元/平方米也一样能卖得出去。”
从开发企业资金链方面来看，年初部分银行收紧了对企业的开发贷款，房企目前的资金 链条虽然承压，但由于去年的良好收益表现，多数开发企业有一定的转换空间。另外，上周随着天保基金、中茵股份两家公司再融资方案获批，房企再融资终于开 闸，“开放常规的再融资渠道，可以让企业通过股权等正常渠道获得融资，是对房地产市场的强心剂”，杜丙国说。另外，从政策层面看，“两会”期间中央对房地 产行业表现出了稳健、长效的调控方向，因此短期内，北京房地产市场的调控政策不会出现较大波动，楼市基本面也将在一定时间内趋于稳定。
而对于近期市场的一系列波动，有多位房企人士表示，市场出现阶段性微调属正常现象，且目前看来并未出现实质性下调的迹象，对北京市场仍然看好。他们也愿意 适应政策调控及实际市场发展，对自身战略做出调整，一位不愿具名的开发商坦言：“从地价看，年初土地市场热情高涨，后续效应仍然会释放出来，但我们判定量 价涨幅不会再像去年那样高，我们也会为此做好准备。”北京商报记者阿茹汗/文冯中豪/摄
大兴一楼盘热销被指造假
销售对外声称开盘即卖八成实际剩余70%房源
就在万科橙、东亚台湖项目纷纷调低预期售价入市引发讨论的同时，近期北京再度爆出大兴刚需楼盘——众美城对外公布去化率与实际剩余房源相去甚远，涉嫌隐瞒剩余房源数量，故意制造热销假象。业内指出，开发商上述行为意在促动潜在购买者加快出手。
自称热销网签房源却剩70%
众美城所在的庞各庄镇位于地铁4号线天宫院站向南4公里，该项目去年底首次开盘，第二期3月9日领证入市，推出90平方米的两居室和120平方米的三居室，均价为1.73万元/平方米，这也是该项目最后一次开盘。
根据负责给众美城摇号的网站披露的信息，众美城二期开盘拟售房源300套，前期排号350人左右，而开盘当日去化率为70%。
昨日，北京商报记者前往该项目销售处，以购房者身份咨询剩余房源数量，一位销售人员表示还剩十几套，另一位则表示还有40多套，当追问究竟还有多少套时，销售人员显得有些含糊其辞，“你问那么清楚还剩多少套有什么用，不管剩多少套，都是先到先得，优先选房”。
“之前销售跟我说，排号的人多，有可能买不上，开盘那天网上说卖得特别好，没剩几套房了。但昨天销售给我打电话说还有那么十几套房。问了几个楼层和户 型，结果销售说都还有，有点纳闷，就剩十几套，怎么能剩得这么全？”曾经在众美城一期排号未果、二期选择观望的任先生告诉北京商报记者，由于自己已经登记 购买自住房，因此二期并未进行排号，但考虑到自住房摇号存在不确定性，因此抱着早买早踏实的心态想问问房源的情况。“结果在市住建委网站一查，发现何止十 几套，怎么也得100多套呢，这不是骗人吗？”
北京商报记者登录市住建委官网也发现，此次开盘是众美城1号、2号、6号及7号住宅楼， 共300套房源，3月9日开盘至今仅有39套完成网上联机备案，还有24套显示资格核验中，52套已预订，除此之外，剩余未售、未定、未验资房源近200 套。市住建委网站也注明，交易网中所有房屋销售状态于每日凌晨进行更新，前一日房屋认购或签约的状态信息将于第二天起自动标识在楼盘表中。
1：1蓄客量难以支撑80%去化率
值得一提的是，在众美城项目售楼处，仅摆放了1号楼和2号楼的销控表，2号楼除个别房源基本售罄，1号楼则剩余约20套房源，与市住建委网站的楼盘表大 致相符，也是本次开盘的四栋楼里卖得比较好的两栋。而另外市住建委网站显示还有大量可售房源的6号楼与7号楼，销控表则并未在售楼处公示，当询问销售人员 时，对方表示“地方太小摆不下”。
随后当北京商报记者提出要选一套7号楼两居室时，销售人员查询透露，还有18套可选，再追问三居室， 则被告知可以挑选的要多于两居室，这与上述“整个项目还剩下十几套”自相矛盾。对于本次众美城的销售情况，一位房企营销总监分析，参与摇号的人数和推出的 房源数量仅略高于1：1，这样的蓄客量如果是大品牌开发商开盘去化率最多也就能到50%，中小开发商的去化比例可能更低。“以众美城前期蓄客量来说，要达 到当日80%的去化是不可能的。”
“一些关系户，或者网签慢的客户，没有录入系统的，房子虽然已经卖出去，但还是显示可售状态，有这种 可能性。”有负责营销的开发商人士向北京商报记者表示，市住建委网站的楼盘表并非完全准确显示销售情况。但他指出，销售最核心的还是要看市住建委的签约数 据，楼盘表的更新会有一定滞后，但大致相当。“一般比较规范的开发商会在7-10天内进行更新，从经验来看，销售人员说剩十几套，而市住建委网站显示 200多套，这种情况比较蹊跷。”
瞒报数据意在促动购买者出手
上述营销总监坦言，开发商对外隐瞒真实的销售数据，以热销来对外宣传，目的是为了促动潜在购买者加快出手，这是房地产销售的一项常用手法。“这种情况旺市和淡市下均有可能发生，但淡市作假的几率会更大。”
对此，众美城相关负责人坦言，首次开盘蓄客期是去年“金九银十”旺季，之后由于排号时间较久，又经历了春节，使得客户人心浮动。此外开春后，天宫院板块 项目扎堆开盘，价格普遍较平，特别是万科橙日前2.1万元低价入市引起市场恐慌，使得地理位置本来就不如天宫院的众美城吸引力降低。
此外还有业主表示，众美城一期开盘后业主们遭遇了众多问题，包括房屋窗户质量不佳、贷款问题等等，业主已经形成维权行动，这些不良口碑客观上也影响到了二期的销售。