人民币汇价“跳水” 房地产再吹“冷风”
日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美 元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击，由于房地产市场总体呈现上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。 但值得注意的是，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。
当前房地产企业对资金的需求量仍较庞大，且随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高，人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是，在三四线城市 楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬值正在变成楼市的负担。有业内人士表示，如果人民币长期贬值，将加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区 域房价下跌。
延伸阅读
海外融资环境生变
对于春节前后在海外市场融资的房地产企业而言，早已预料到了人民币贬值的必然性。从去年年中开始，QE退出的大幕拉开，人民币进入贬值通道只是时间问题。从去年年底开始，绿地、万科、恒大、万达、招商等大型房企纷纷加快融资步伐，颇有“偏向虎山行”的架势。
来自中原地产研究中心统计数据显示，截至3月15日，今年房企海外融资总额达到150.32亿美元，约合人民币917亿元。比去年同期的104.5亿美元上涨了43%，相当于去年全年海外融资额的27%。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，房企空前重视资金安全，意图通过融资来增强在一二线城市土地市场的竞争力。同时，年初国内传出各银行收紧房地产信贷、局部市场降价现象，也对资金链的安全提出警示。由此使得房企越来越未雨绸缪，储备“过冬”资金。
“即使人民币有所贬值，海外融资的成本仍然低于国内融资。”一家在港上市房企负责人向中国证券报记者表示，房企海外融资的平均成本在4%-8%的区间内，资质较好的房企海外发债成本通常在4%左右，与国内其他渠道融资相比，成本要降低一半，甚至更多。
上述负责人称，企业从去年年末启动海外融资，很大程度上是在追赶时间差。一方面，经过2013年的旺盛销售，2014年市场遇冷已成共识；另一方面，在 美国QE逐步退出之后，人民币尚未迅速进入贬值通道。因此，2013年末是启动融资相对理想的时点。而进入2014年以来，国内楼市风险凸显，部分在港上 市的房企遭遇较低认购，即说明融资环境已变。
但即便如此，人民币贬值仍将增加房企的偿债压力，尤其是在近年来房地产企业赴港上市增多， 海外融资比例提高的情况下。根据克尔瑞发布的报告，具有代表性的30家香港内房股借款结构中，在2012年底，美元、港元借债比例达到34%。其中，中海 达(29.600, -0.21,-0.70%)到86%；超过一半的房企这一比例超过三分之一。
该机构的报告还显示，从2013年至今，国内上市房企共海外融资2500亿人民币，占对外公告总融资的60%。国内房企的融资成本和还款将受到人民币贬值的实质性影响。根据计算，人民币每贬值3%，房企的总借款(以人民币计算)将上升1%。
有分析人士认为，当前房地产企业资金状况整体良好，人民币的小幅贬值难以形成实质性影响。但如果人民币长期贬值，将会持续增加企业的资金成本，并可能给部分项目的定价带来压力。
外资炒楼热情消退
人民币的贬值，还可能影响外资介入楼市的热情。由于看好人民币资产带来的汇率升值和资产升值的双重红利，大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。一旦人民币升值预期减弱，外资撤出，房地产的价格也可能会受到一些影响。
据了解，尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已持续多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计，海外资本主要 以基金的形式进入国内楼市，一二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示，2008年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位 于内资，但从2010年底开始，外资又有回流之势。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金 密集型的行业。如果人民币贬值并导致预期逆转，那么投资者或退出市场，或再也不轻易地进入住房市场。他表示，人民币持续贬值不仅会导致早些时候从海外涌入 国内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌。
从去年下半年开始，李嘉诚就挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。分析人士认为，李嘉诚此次举动，就在美联储宣布退出QE后不久。除了出于对内地经济形势不看好之外，也蕴含了其对楼市走向及汇率变化的看法。
与此同时，易宪容还强调，人民币持续升值的预期一旦打破，国内居民也会减持人民币资产。具体而言，国内居民或是不再愿意进入房地产市场，或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。
因此，从资产价值的角度，人民币贬值无疑将对房地产带来影响。克尔瑞的分析认为，冲击范围将包括以工业品为代表的大宗商品、房地产市场乃至股票市场等人 民币计价的资产价格。该机构还强调，热钱投资房地产市场的收益将缩小，再加上房地产市场本身的调整，追逐高收益的“热钱”可能由此撤退，进而抑制房价的上 涨。
一线城市房价承压
自1998年我国启动房地产市场化改革以来，楼市经历过数次人民币贬值的冲击。但结合房地产市场走势来看，楼市的冷热与汇率波动并无直接相关性。在2011年的人民币贬值通道中，房地产市场便大幅上涨，丝毫未受影响。
分析人士认为，影响房地产市场走势的因素较多，最主要的诱因在于货币投放量和市场供需关系。其中，前者与楼市的走势有着正相关性，后者则决定市场的波动幅度。此外，房地产调控政策也在很大程度上影响市场走向。相比之下，汇率波动只是影响楼市的次要因素。
但值得注意的是，作为一项利空因素，人民币贬值在楼市向好时的影响微乎其微；但在房地产市场处于下行周期之时，人民币贬值的影响则不容忽视。且市场预期，此次人民币贬值或维持一段时间。
张大伟表示，当前的房地产市场正处在下行周期中。2014年以来的数据显示，主要城市市场销售数据涨幅都有所放缓。总体来看，2014年及之后中国房地 产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显，大部分三四线城市将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大，一二线城市也有可能出现调整。
近期，国内楼市不断曝出利空消息，除三四线城市风险凸显之外，一二线城市部分楼盘也出现降价现象。部分房企因销售不理想而出现资金链紧绷的局面，浙江的个别企业甚至出现债务违约。
在此背景下，张大伟认为，美联储QE退出、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。
分析人士还强调，相比三四线城市供大于求的本质，热钱集中的一二线城市所受影响更大。“一旦人民币持续贬值，热钱就会流出，导致一线城市的房价受到压 力。从2005年以来，人民币已经持续升值多年，房价也一直上涨，这些投机资金获利巨大，它们可能愿意以更低的价格退出。”