“当打定主意等自住房摇号之际，听说有项目要大幅降价。这么一来不免有点纠结，不甘心放弃拥有好地段的自住房，又担心自住房摇不中可能错失商品房降价。”在台湖某项目大幅降价在即的传言甚嚣尘上之际，有购房人开始陷入了纠结当中。
伴随着购房人的入市，进入二季度北京楼市也将正式进入销售季。尽管外地楼盘偶发性大降价并未直接影响北京楼市，但在贷款收紧、自住房下半年集中入市的影响下，北京的开发商普遍对今年楼市预期不太乐观。
“之所以预期不佳，一是去年的高价地普遍选择配建的自住房先入市。这么一来，自住房的供应量较大，对供需关系冲击明显，刚需盘也显得不再那么紧俏；更重 要的是，现在即使是六环的刚需盘价格也普遍过了20000/平方米，有些小户型甚至破了30000/平方米，资金门槛也‘绊倒’了不少楼市硬需求。”有业 内人士表示，“因此，在自住房大面积上市前，不少开发商加紧销售手里的存货。”
调低价格预期 加速跑量
近日，房山某项目开发商正在积极办理预售证的申领工作，甚至是放弃与建委审批价格管制的博弈，为的就是能够尽快入市出货。这其中自然有开发商按部就班推盘的因素存在，但之所以着急推盘，主要还是来自于市场中个别项目大幅调低价格预期所致。
据了解，继万科橙“被降价”后，东亚印象台湖毛坯改精装，价格反降4000元/平方米。而上周末，房山首创·新悦都以21800元/平方米的价格入市，击穿了今年以来该板块内普遍26000-28000元/平方米的价格预期。因而，引发降价蝴蝶效应将来临的猜想。
以上述房山项目蓄客情况为例，去年底的时候还寄望于转过年来限价放松后提提价。“集团领导认为不涨价是不正常的，楼市被大家疯抢之际，卖不了贵房子就应该拿销售团队开刀。”该项目营销负责人说。
但春节过后，楼市并没有像以往一样顿时火起来。虽然有日光盘，但在业内很容易打听到，抢房的程度弱了很多。据了解，该项目蓄客也越来越难，之前的一些准 客户甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申购自住房，仍旧与该项目保持联系只是给摇不到自住房而留条退路。之前计划的推盘量现在也降低了一点，不敢一次 推那么多了，只能开盘少推点，显得热销，销售一批再争取多次开盘。
“在万科橙低价开盘，以及东亚放言精装反而降价的预期后，销售再约购 房人时，往往购房人犹豫的态度越来越明显。甚至有的购房人会直言要再等等看价格的走势。”该项目开发商表示，“公司高层听说了东亚预期降价给购房人带来的 影响后，开了几次会，基本也降低了再次开盘的价格预期。”
该项目集团层面相关人士坦言，虽然与我们的项目分属不同的区域板块，但是一旦在购房人心中造成价格下行的预期，届时再出货恐怕就难了，甚至不是跟风降预期能解决的，还是快出货为好。
由此，便不难理解一些项目期望加速出货。亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国 际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目之多。
从分布 上来看，不再是大兴区天宫院板块集中开盘，一枝独秀，而是各大主力板块全面开花，包括房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点区域都将迎来规模放量。其中 房山区以8个项目计划开盘位居各区域首位，开盘项目包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为 主，面向刚需人群。
开发商对下半年不乐观
近期，不少开发商会透露，上半年能出货就赶紧出，下半年什么 情况还不明了。这一共识应该可以印证万科橙为何调低价格目标、东亚·印象台湖加精装反而降低价格预期、首创·新悦都平价跑量。某央企开发商表示，表面上看 3月份也出过一些日光盘，但从项目实际的蓄客情况来看，受到自住房的冲击预期影响，蓄客量相比去年末大打折扣。
“去年供应自住房土地可 盖20000套，今年自住房土地供应的目标是50000套。拿了高价地的开发商追求高周转是肯定的，那么意味着去年供应的20000套自住房要今年上市。 今年上半年供应的自住房地块也可能在下半年入市，加起来会有数万套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10万套左右，这其中还包含保障房，可以说自住房 将占到新房成交的一半左右。如此之大的刚性需求被分流，开发商还能淡定，甚至期望不断溢价才是不可想象的事情。”某央企开发商说，“自住房的大量供应，正 在慢慢导致北京楼市刚需市场供需关系的逆转，这也是业内预期不太乐观的直接原因。”
除了自住房入市的冲击以外，贷款收紧可以说也直接降低了刚需购房人的支付能力。然而，刚需盘总价门槛却在不断提高，连南六环天宫院也达到了21000-22000元/平方米左右，进一步制约，或者将一些刚需购房人逼向了申购自住房。
以亦庄某90平方米小户型楼盘为例，在其附近做开发的和裕地产营销总经理王骞介绍说，该项目蓄客阶段，有购房人找到他，希望委托业内关系保证能在该项目 买到房。“该项目当时所透露的销售价格为不到30000元/平方米，意向明确的购房人云集，开盘日光的趋势明显。然而，实际情况却是开盘当天签约仅一半， 主要原因就是开发商的实际开盘价格突破了31000元/平方米。这样的价格浮动，对于资金是短板的刚需客来讲，很多只能是放弃购买。”王骞说。
非优先轮候也别盲目拼运气
对于纠结于购房资格是留给自住房？还是有合适的商品房赶快出手？一位开发商分析认为，虽然现在申购自住房的购房人基数庞大，似乎人人都可以拼一下运气， 然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起来，大约可以供应7万套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供应还不足够多的情况下，按照 自住房中签优先规则，但凡不在优先之列的购房人（如有购房资格的外地人、购买家庭二套房的京户），被摇中的几率就小之又小了。如此一来，不如在开发商价格 预期调低的市场环境下，有合适的商品房先满足自身的置业需求。
别墅开盘量创近三年新高
刚需盘积极推 盘，改善盘也没有死扛。预计4月别墅市场供应仍将上升，据亚豪机构统计，4月份，北京共有香江别墅、金隅澜湾、首开·缇香郡、东亚华欣湾4个别墅项目计划 推出。这么一来，北京前4个月累计供应的别墅项目数量将达到12个，与去年上半年的供应量基本相当，也创下新三年来同期别墅推盘量的新高。
对于别墅市场出现的供应热度，亚豪机构副总经理高姗认为，别墅供应增加，首先是受到上游土地交易环节的影响所致。去年供应地块中配建保障房、自住房的比 重不断增加，地价也在开发商的竞争中不断被推高，为了实现预期利润，开发商只能选择提高保障房、自住房的容积率，从而才能把不限定销售价格的商品住宅部分 开发成价值含量更高的别墅产品，平衡整个项目的成本利益，这从客观上造成别墅开发量、供应量的增加。
与此同时，从开发商所推出的产品及 价格来看，即使是高档盘也在加紧平价推盘。以近期开盘的龙湖双珑原著为例，近期推出的主力产品为总价800万至1200万元的叠墅，单价摊下来40000 元/平方米左右，这一价格几乎接近中粮地产去年在孙河拿下的土地楼面价。一些经济型别墅的单价甚至比周边普通住宅价格更低，如昌平区香江别墅均价 22000元/平方米，而周边的普通住宅价格基本26000-28000元/平方米之间。
从4月份入市的别墅项目产品结构来看，仍将以较低总价的别墅产品为主。如位于昌平上西山东麓的香江别墅，计划推出联排、双拼、独栋三种产品，户型从310平方米-444平方米，总价仅600万元起；怀柔东亚华欣湾推出的小独栋产品的最低售价也不过680万元。
亚豪机构认为，从今年的数据来看，经济型别墅仍旧是别墅市场的主力。截至3月20日，今年以来北京总价800万元以内的经济型别墅交易量占到别墅成交总量的57%。经济型别墅已经成为一些改善性公寓的主要竞争对象。