一线城市房价“安全岛”塌陷
张晓玲
曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市，正在出现微妙的变化。
上周，位于北京大兴的北京万科橙项目低价入市，均价仅2.1万/平方米，而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清，这并非开发商主动降价，而是配合政府的区域限价政策的结果。
在深圳，有开发商人士对记者透露，位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市，开发商拟售价6万/平方米，但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。
“所谓分类调控，并不像之前理解的更加市场化了，实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说，限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策，怎么组合，用多大力度，都是地方说了算，实际上更强化了地方的调控手段。
河山资本董事长曹少山认为，现在的房地产市场，不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出，而可能是更加严重，因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。
在上述背景下，北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%，这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
在广州和深圳，3、4月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡，好多项目不敢3月开盘，延后的情况比较多，”深圳一家代理行人士说，去年深圳楼市是提前透支，今年新盘供应量又大，很难支持房价上涨。
中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，3月54城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。
中原地产首席分析师张大伟指出，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销 售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。
相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线 城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计，目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。
“本来以为回归一线会很安全，但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹，一线城市销售去化问题不大，但利润率难以保证，对于一家在香港上市的开发商来说，毛利率和净利率更为重要。
去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国董事长孙宏斌，在2013年业绩会上甚至担心，农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。
一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富高层也表示，不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。中国联席总裁丁祖昱指出，从总的趋势上来看，房企的利润水平将会进一步下降。
世联行(19.35, 1.00, 5.45%)研究总监吴志辉警告，银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现，当前的房地产市场处于繁 荣小周期的末端，2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机。