多楼盘遭业主打砸 开元房产资金链现隐忧
每平方直降3000元，遭业主维权，主因是决策层“看空”未来市场
杭州的马年楼市“第一降”正在浙江多个地市持续发酵。
近日，杭州开元房地产集团有限公司(下称“开元房产”)开发的萧山开元名郡和台州银河名苑先后启动降价销售，最高降价幅度达到每平方米3000元。而这两次降价分别被市场人士称为“萧山首降”和“台州首降”。
而事实上，开元名郡和银河名苑项目大幅降价促销也并非空穴来风。据《中国经营报(微博)》记者了解，早在今年年初，开元旅业集团总裁陈灿荣在内部讲话中 就表示，“对于前期由于市场及政策变化销售不畅的项目要克服等等看的心理，通过借助外力、加大激励等加快去化，减少库存，特别要将台州和宁波九龙湖项目作 为工作重点。”
就在近日，开元房产(萧山区域)营销总监骆成武在接受本报记者采访时表示，开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场，以及缩减纯住宅项目，重点发展旅游、商业、养老地产的战略调整。
对此，当地一位房地产业内人士表示，开发商根据企业发展战略的要求，需要尽快地回笼资金而适当降价，这是正常的市场行为。“但随着房地产市场不确定因素的增加，开元房产不排除会有更多的降价、折扣楼盘推向市场。”
唱“空”房产 高调降价
开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。
3月24日，浙江省台州市，银河名苑上百业主围堵开元房产售楼部，抗议开元房产不兑现“若降价补差价”的承诺，要求退房，政府出动持枪特警维稳，有三名业主被抓捕。因开元房产7折出售房屋300套，又拒绝补偿前期买房的业主，数百银河名苑业主曾到市政府维权无果。
据银河名苑业主介绍，3月24日，项目开发商推出了员工7折购房活动，优惠幅度在3000元左右，名义上是针对内部员工的福利房，实际上这些房源都可以拿到市场上交易。
同时，银河名苑销售人员也告诉记者，“目前针对员工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大户型，员工不需要购房的可以拿到市场上交易。”
对于上述说法，开元旅业集团营销管理部负责人在接受本报记者采访时证实，台州银河名苑项目7折售房确实存在。该负责人表示，当时出台这项折扣政策时并没有考虑到员工会将房源推向市场，集团后来也没有明文禁止。
值得注意的是，几乎同时，同属开元房产的开元名郡也做出高调降价的举措。细心的老业主发现，“开元名郡开启一轮大幅度降价措施，3月20日，开元名郡突 然宣布降价售房。其中，在售的13号、14号楼共170套左右的房源，原价为折前15000元/平方米，降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方 米不等，实际价格根据具体房源而定。”
而这一次的降价正是杭州市萧山区块的“首降”，更是被业内视为杭州第二轮降价潮即将来袭。
据了解，开元名郡项目位于杭州萧山区晨晖路广仁小区以南，西靠在建风情大道，北临晨晖路，总户数1531户。
大幅度降价之后，随之而来的是老业主的维权行动陆续上演。据售楼处一位业主介绍，“我们买的是89平方米的房子，现在一平方米降了1000多元，起码损失10万元。虽然房子是自己住，但是一觉醒来一下少了10万元实在不能接受。”
而为了安抚老业主情绪，开元名郡置业有限公司决定对已成交业主(在2014年3月15日前签订《商品房买卖合同》并且办理完相关手续的业主)，每户赠送一个地下车位。
记者在调查中发现，对于楼盘降价的原因，开元名郡置业有限公司曾在《致开元名郡成交业主的一份公开信》中称，“当前萧山房地产市场竞争日趋白热化，在对 于市场走势进行反复调研和论证后，集团决定加速在售项目的资金回笼，将售房源价格进行适度下调，迎合市场，让利客户，以期达到项目与客户的双赢局面。”
而开元旅业集团营销管理部负责人也表示，在市场经济下，集团的政策主要看市场供需情况，对老业主负有责任，但更重要的是考虑公司的长远发展。
对此，骆成武告诉本报记者，开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。
骆成武以开元名郡所在的萧山区分析称，“未来几年萧山区域的总体供应量超过5万套，将出现供求严重失衡的局面”，再加上目前政策对房地产市场的调整“矫枉过正”，经历多轮打压后，集团领导层对住宅市场“看空”。
“目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套，按目前的去化速度，现有存量需要两年多才能消化完。”骆成武表示，萧山区在建项目的潜在供应量也在两万套左 右，再加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻，仅土地出让金就高达218.9亿元，这些土地将陆续转化为两万套左右的市场 供应。
面对日益高涨的库存和调控带来的不确定性，开元房产不得不做出了“去库存、回资金、提销售、挖潜力”的指导策略，以加快存量房去化，降低资产负债率和资金成本，提前应对楼市风险。
“现在房地产受宏观调控政策的影响太大，集团也在考虑转型，将逐步缩减纯住宅项目的开发规模，重点开拓旅游、商业和养老地产。”骆成武表示，主动降价的另一个原因在于公司发展战略的调整。
据某房地产研究院研究员严跃进表示，3月份市场复苏速度并没有预期的快。部分房企加大新增供应，表现出积极的入市姿态。但受房贷紧缩及少数城市降价现象 的影响，很多购房者的入市计划延缓，因此造成了库存积压的现象。越来越多的城市库存去化周期延长，不过这对于抑制房价的上涨具有积极意义。经过1~2月因 春季因素而导致的库存略减后，3月份开始整个库存走势继续增长。高库存自然会带给房企压力，因此加快库存去化将成为二季度的优先目标。
高速走量 资金链或现隐忧
通过短平快的方式，快速去化、回笼资金，“宁愿利润薄一些，也要降低财务成本和潜在的资金风险。”
除了市场因素以外，还有其他什么原因使得开元房产要加速走量吗？
“银河名苑项目推出7折售房政策主要是因为前期的销售期过长，目前剩余房源多为大户型，很难在市场上走量，再加上目前的房地产市场未知因素太多，一直将房源握在手里，对回笼资金、降低风险没有好处。”上述负责人说道。
据记者了解，无论开元名郡，还是银河名苑，均隶属于开元房产，而开元房产为中国最大民营酒店集团，也就是说，开元房产是开元旅业集团的子公司，是一家融房地产投资开发、装饰工程、物业服务为一体的综合性集团企业。
值得注意的是，目前该公司共在浙江、上海、江苏、河南等多个省市开发有16个房地产项目，其中，仅在浙江的项目就达13个。而据本报记者调查了解，目前这些项目大部分还在开发建设、销售当中。
据骆成武估算，在经历了前几年的大幅扩张后，目前整个集团在建、在售的房源总价值肯定超过100亿元。“这对加快去化，减少库存，以及降低集团负债水平，防止债务风险提出了更高的要求。
骆成武表示，逐步收缩纯住宅的开发规模并不意味着全部退出，而是通过短平快的方式，快速去化、回笼资金，“宁愿利润薄一些，也要降低财务成本和潜在的资金风险。”
此外，陈妙林也要求房产产业“算好现金流的收支账，降低资产负债率和资金成本，2014年房产产业资产负债率要争取比上年下降10至15个百分点。”
对于突如其来的楼市降价风波，不少购房者质疑开元房产可能出现资金困难。对此疑问，骆成武表示，集团发展一直比较稳健，总体资金面比较安全，负债率在70%以下，“集团现金流最起码在10亿元以上，足以支持房地产开发企业的运转。”
那么实际情况真是如此吗？
据开元房产集团2013年上半年度经营分析会议披露的数据显示，该集团2013上半年度实现销售回笼19.45亿元，主体经营收入13.2亿元，半年度总体净营利2.02亿元。按此推算，开元房产集团2013年度实现销售资金回笼大概40亿元左右。
而记者通过梳理发现，开元房产在2013年通过拿地，进军旅游、商业地产等方面的投入至少超过60亿元。在拿地方面，开元房产先后以10.02亿元、8.678亿元的价格在浙江海宁、杭州萧山等地拿下地块。
除此以外，在投资方面，开元房产将在海宁地块投资约36亿元，建造包括集五星级酒店、商业、住宅及高档写字楼于一体，总建筑面积达为65万方的复合型城市地标项目。
此外，在发展旅游地产方面，开元旅业集团与浙江丽水市缙云县人民政府签约 “缙云仙都黄帝温泉谷旅游综合体项目”，该项目总投资约40余亿元，集五星级酒店、温泉养生、休闲运动、会议中心和景观房产于一体。
显然，根据2013年上半年资金回笼情况而言，并无法支撑其投资速度。而更为重要的是，记者在调查过程中了解到，抓好存量资产处置工作，降低负债水平，防止债务风险已经成为开元旅业集团上下的共识。