地方政府调研 炒房暗潮备战
地产商促销变现 投机客欲赌地方放松调控
龙飞
进入4月，楼市依然迷雾重重。一方面总体成交量依旧没有起色，部分城市“打折、垫首付”现象涌现；另一方面，已公布销售数据的大开发商销售量依然坚挺，同时各地纷纷传言限购政策放松。
而受限购影响的投资资金正蠢蠢欲动，大有抢跑限购开闸之势。
全国成交依然低迷
4月16日，国家统计局公布的数据显示，一季度商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅销售面 积、销售金额分别下降5.7%和7.7%。这是今年连续3个月双双出现负增长。与此同时，商品房待售面积达5.2亿平方米，同比又增加了3000万平方 米。而且今年前3个月呈现普跌现象，曾被认为成交坚挺的一线城市同样未能幸免。
广发证券监控全国44个城市的成交量显示，3月份一线城市成交规模同比下降38.7%，二线城市同比下滑37.3%；三线城市反而相对较好，仅同比下降18.8%。
此前市场一度判断今年一季度销售量下降，主要受春节假期因素，以及去年3月销售基数过大因素的影响。进入四五月后，情况应该会有所改善。
但4月第一周受清明假期的影响，销售依然没有起色；而4月7日至4月13日继续冷清。中银国际证券的研究报告显示，4月第二个星期17个重点城市合计成交面积230.4万平方米，环比下降9.6%。
成交清淡之际，各地开发商的促销手段开始升温。今年一季度广州全市一手住宅共网签16194套，同比大跌40%。随之而来是各种类型的促销手段，其中 “零首付”“垫首付”等促销最为普遍，例如某大型房企旗下的三个楼盘高调宣布“首期分期付款”，最近更加上“免契税”等促销。
截至4月中旬，广州已有超过20个楼盘推出了类似活动，部分项目购房者只需交5万元定金，首期一年内交齐即可，甚至可以宽限至2年。
有开发商的销售总监向记者表示，这类措施比之直接打折、降价效果更为明显，而且对刚需购房客的帮助更大，因此越来越多的开发商加入这一元素。在其看来，现在的市场状况，“并非楼市掉头向下的信号，更像是下一波楼市上涨的筑基。”
据统计，2014年3月，广州全市一手住宅网签6164套，环比上涨37.3%，同比下跌43.8%；但价格方面却显示，3月网签均价为1.55万元/平方米，环比上涨19%，同比上涨6%。
保利地产首席研究员吴定金表示，这恰好说明了市场对促销的反应敏感，楼价略微促销就有成交迅速跟上，表明楼市远未到“拐点”。一方面，多数房企资金链较 为稳定，缺乏降价实际动力；另一方面地价上涨与开发成本加大的背景下，降价往往意味着利润减少，开发商还远未到“以价换量”的时候。
广州开发商之所以还能处变不惊，与市场供求情况分不开。戴德梁行的统计数据显示，尽管一季度楼市成交量同比下跌，但广州楼市的供需比约为1∶1.5，也就是开发商每新推出2套房子，都有3套房子成交(消化存量房)。
但一些供大于求的城市，降价走量就变得势在必行。4月初浙江华元房产集团就高调宣布，该公司在杭州三个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折。这家浙江本土企业对降价并不讳言，公开宣布旗下项目4月10日开始全面下调。
有开发商向记者表示，杭州部分区域到了必须大声吆喝“降价”才能拉动销售的阶段。《中国经营报》记者此前曾报道，3月20日杭州萧山区域的开元名郡就突然降价10%~20%，但即便如此该项目170套特价单位，一个礼拜成交不到50%。
无独有偶，金昌集团在萧山的项目目前售价为1.9万元/平方米，但其楼面地价已经达到1.5万元/平方米。
而且一些开发商向记者表示，即便以如此价格入市，一些区域也存在卖不出去的问题。杭州临平新城前两年开盘价曾一度达到1.4万元/平方米，到了今年价格已经低于1万元/平方米，“购房者的信心都已经散失”，有当地开发商向记者表示。
数据显示，今年一季度杭州主城区商品房成交套数为5276套，创下三年新低。而3月底杭州官网调整数据，将杭州可售住宅数量由11.3万套调整为 7.47万套，到4月增至7.6万套。即使不考虑现在的销售速度，以杭州近5年年最大销售量计算，杭州楼市还需要花上13个月才能清空库存。
地方政府放松调控压力加大
“那我干脆不卖了。”某杭州的开发商向记者表示，他们3月就已经可以取得预售许可。但鉴于市场环境，干脆按兵不动。“现在要卖，必须要与周边项目打价格战。”该人士表示，而有些竞争者是“借了高利率资金”运作的，他们必须迅速回笼资金。
更重要的是，他们认为，按现在的市场情况发展，地方政府必须放松调控政策。“我们3月份与监管层开会时，领导就表示正在研究相关政策。”上述人士说。
据了解，杭州房管部门早在3月中，以及4月初就分别与开发商举行了闭门会议。讨论的主题，除了楼市现状外就是放松调控的时机。两会期间，针对房地产行业 中央提出了“双向调控”的思路，“分类调控、分城调控，不再一刀切”。而杭州市市长张鸿铭此前就表示，将根据国家政策，进一步释放自主型和改善型住房的刚 性需求。因为这直接影响政府的土地出让收入。
记者了解到，有意调整限购政策的并非仅仅杭州一地，包括江西、福建等区域都开始了密集调研。广发证券的分析师也认为政策面将随着基本面的变化而变化，如果市场销售依旧维持在低位运行，地方放松调控的压力将会越来越大。
但直至目前，上海、北京等一线城市房管部门依然强调维持调控不变，而其他城市也没有出现正式放宽调控的消息。“实际上现在房地产调控的权力已经上移到中央。”华南一位住建部门的官员向记者表示，在中央没有授意的情况下，地方政府不敢擅自出台措施。
在这一时间差下，会否有开发商率先顶不住，割肉降价？从目前情况而言，大型开发商似乎并没有陷入困境。
中银国际关注的27家上市地产公司中，有21家公布今年3月的销售数据，显示3月销售额环比上升了35.77%，一季度累计销售额同比只下降了 1.4%。业内人士表示2013年一季度是近年楼市销售最为畅旺的节点，开发商累计销售额同比只下降不到2%，这对他们没有任何压力。
事实上如果翻开大型房企2013年年报，大部分开发商今年都已经调低销售增速，万科、碧桂园、龙湖等地产商都将增速确定在20%以内，大部分开发商均表 示，去化率成为了开发商最为关注的销售数据。按世联地产的研究统计，今年行业的整体供给面积会增加10%。但需求情况如何却有待市场检验，因此去化成为了 大型开发商最关注的数据。
“如果政府现在放开限购政策，肯定有一波快速上涨。”一位地产中介的区域负责人向记者表示，在限购政策出台 前，有楼市投资者会直接放一笔钱在中介公司，只要有好房源，第一时间定。限购政策出台后，这类“炒房客”日益减少，“但最近半个月，我们公司类似的资金突 然增多。”上述总部在广州的中介负责人表示。