5月5日,铜陵市政府网站发布消息称,日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,表示要以最大限度惠及市民。这意味着,加上日前南宁、滨海新区、杭州萧山、无锡,救市城市已增至五城。
这些刺激政策没有货币助阵,在地方财税的小盘子里让利,只能称之为微刺激,不会有全国性的提振效果。
此次微刺激之所以没有被喊停,说明各地房地产市场与地方财政已经绷紧,同时说明在货币稳健、保障房稳步开工的大背景下,各地的限购等行政举措将陆续取消。保障的归保障,市场的归市场,各得其所。
货币政策是房地产市场的紧箍咒,到现在为止,房贷政策没有丝毫松动,大城市反而有收紧的趋势。媒体披露,北京银监局发布《关于个人综合消费贷款领域风险 提示的通知》,北京地区客户只能享受到最高100万元、最长10年的消费贷款。同时,个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。银行不得利用个人 住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种,辗转为住房按揭贷款提供收付款资金需求。监管部门看到了各个不同品种贷款之间的套利行为,做出 有针对性的调控。
货币没有放松,房贷继续收紧,保障房大量增加,加上汇率上升导致企业资金外流到国外收购资产品,对房地产的打击长期而影响深远。这个影响不是短期海啸,而是温水煮青蛙,等到青蛙意识到风险,已经跳不出热锅。
收紧房贷对开发商、对购房者的影响巨大,开发商不得不通过上市、增发股票、股权信托、境外贷款、境外发债等办法进行融资,简言之,以直接融资取代间接融 资,让银行逐步与房地产贷款脱钩,让全球的投资者与中国的房地产业风险共担、利益共享。《中国房地产金融2013年度报告》指出,2013年海外融资方 面,中国房企跃居世界第一,达到4566.25亿元。
据房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》,房地产开发企业 资金来源实现28731亿元,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19.9个百分点。相比2013年,国内贷款、利用 外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。企业自筹资金在企业到位资金中所 占比重为38.6%,高于去年同期1.1个百分点。
3月19日晚,中茵股份、天保基建发布公告,其非公开发行A股股票申请获得证监会通 过。在新发布的“A股房地产上市公司再融资方案”中,33家上市房企拟将以增发股票的形式进行新一轮融资,不到半月,已有7家房企获批,金额超150亿 元。今年一季度,房地产市场并购重组案例与金额均为各行业之冠,未来各种直接融资、公司合作、并购重组将层出不穷。
收紧按揭房贷同样如此,想逼出民间真金白银进入房地产市场,以免投资者利用银行杠杆收获房地产红利,让银行成为顶在风险浪尖的冤大头。
融360发布的最新房贷数据显示,3月以来,8.5折利率优惠在全国绝迹;8.8折利率优惠只在北京一城能找到;其他城市基本提至基准利率或者更高。
决策层的思路清晰,购房者与开发商、全球投资者也不糊涂,不会像被蒙上眼的马儿一样任由驱使。4月房企海外融资数额急剧下降,土地与商品房成交量普遍大 跌,人民币汇率下行与美国退出QE,使资金非常明确奔欧美而去,而房地产信托,别提了吧,买了房地产信托的人心惊胆战,担心无法回本。可见,要逼出直接融 资模式、倒逼出购房者的真金白银,需要市场信心的提振与制度的完善,不可能毕其功于一役,在房地产市场上,有关方面实在操之过急。
房地 产下行,银行依然是最大的地主与房东。美国智库彼得森国际经济研究所指出,由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速 缩水。融资品价格的下挫,将让金融系统难以运行。除非中国很快建立起一套征信融资体系,但这是不切实际的好高骛远。
中国房地产的重要性,说一千道一万,主要是作为地方财政顶梁柱的功能、作为金融运作最重要抵押品的功能,只有让地方找到合法合理的税收之道,让中国金融建立有效的信用定价体制,房地产市场才能恢复房地产而不是融资品的本来面目。