近日，楼盘降价的消息不绝于耳。房价拐点形成已基本达成共识，人们已经不再纠结楼市是否调整，房价是否下跌。在全国各地房价已经开始下调的事实面前，人们关心的是在这轮变化中，楼市是短期调整还是长期大跌？不同的城市跌幅差异有多大？此轮下跌的时间和深度在哪里？
市场中有这样一个观点，就是一线城市会相对坚挺不跌，更无可能大跌，甚至会小幅上涨。然而上述例证，以及随之而来的变化，会证明这是一个误区。笔者的观点恰恰相反：此轮楼市调整，一线城市房价无论是绝对值还是下跌幅度，都会超过其他城市，只不过下跌的时间可能比其他城市靠后而已。事实正在证明，并将继续证明，一线城市房价只涨不跌不过是个传说。
作出如上分析，首先是基于对于此轮调整性质的判断。笔者一直长期看好中国经济，看好中国房地产的大牛市，在经济保持较快增长和城市化行进中的基本面之 下，坚信房价没有长期大跌的条件。不可能出现如日本楼市泡沫破灭十数年，或像香港楼市在1997年亚洲金融风暴后数年房价腰斩，甚至到2005年跌去 60%的惨烈。然而我们更应该充分、清醒认识到的是，这次的调整，决不会是短期的小幅调整。与政府几年来煞费苦心出台调控政策打压而房价依然大幅上涨相比 较，这次房价在没有任何政策打压的情况下竟然会调头向下，实在不能掉以轻心。这让我们想起2007年的股市疯牛，无论是“半夜鸡叫”，还是风险教育，都挡 不住上证指数向上冲，等到6000点向下的时候，无需政府助力，也一无反顾断崖式暴跌。
此轮房价下行源于四座大山：首先是房价太高。经 过这几年的快速上涨，无论是相对价格还是绝对价格，都创下了历史新高，市场投资者积累了巨大的获利回吐压力。其次是库存。如今全国大多数城市存消比上涨， 批售比亦在恶化。三是信贷。银行仍然处于钱荒时代，信贷一直是在收紧。第四座大山是预期，这也许是最要命的。现在对楼市拐点的共识，不只是专家学者，也包 括购房的投资者，其中还有刚需的购房者。当这些买房的原动力大大减弱之时，楼市的成交量、价格，焉有不往下走之理？
这四座大山都不可能短期解决。因此，此轮楼市调整不会像过去几次那样，当年尝浅即止，稍稍回调百分之几，最多百分之十几以后，又调头向上。如果以股市术语类比，此轮当属于牛市上升途中的一次大级别调整，回调幅度可能达到30%。
具体来看不同类型城市调整幅度的差别。那种认为“一线城市刚需旺盛，楼市坚挺，房价不会受大影响”的观点是片面的。一线城市的这些优势从长期来看是存在 的，但在此轮调整中，面对此前提到的四座大山，一线城市并不能独善其身，而且其中一些因素对一线城市压迫更甚，比如高房价的压力。以北京为例，根据政府交 易统计数据形成的北京房价走势，北京10年前的2004年，平均房价5054元／平方米。到了2014年5月份，平均房价39746元／平方米（据安居 网），10年间上涨了7.86倍。即使此轮调整，房价下跌30%，房价也在27822元／平方米的高位上，较之10年前依然上涨了5.5倍。相比较之下， 那些10年前一两千元一平方米房价的三、四线城市，现在也不过是三四千元／平方米。它们要跌30%的房价，显然要比一线城市的空间窄得多。
也许有人会说政府救市会得以改变这种趋势。笔者的观点是市场有自身运行规律，政策打压或救市，只能局部、暂时打断趋势的进程而不可能根本改变大的走向，即便取消限购，对楼市利好也有限。
即便如此，笔者长期看好中国房地产观点不变，此轮一线城市房价即使下跌30%，也只是陡峭上涨途中一次较大的修正上升斜率的回落。仅此而已。