由于今年一季度房地产市场的不景气，在刚刚过去的“五一”小长假期间，不少发展商为了加快成交速度，纷纷使出“零首付”或直接降价打折，用以吸 引买家进场。反观二手楼市，在经历了“学位房”热销季后，整体市场再度趋于平淡，各区成交量均有所下滑，部分板块的放盘价持续回落。而此前备受“刚需”市 场欢迎的中小户型婚房盘源，其议价空间正进一步加大。
二手房价环比下跌
番禺区成降价先锋
日前，广州市房地产中介协会发布了4月份二手住宅市场报告。报告指出，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为 14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%，成交均价18593元/m2，环比下跌1.22%。成交量仍处于低位，价格亦 出现下滑，主要是一季度大多数业主调高放盘价试水市场，到第二季度，受贷款收紧及利率上浮的影响，市场成交受到压制，急需资金的业主开始下调心理价位，希 望以价换量快速回笼资金，造成放盘价有一定幅度下调。
“从今年行情看，本地客户较认可的老城区二手房价和成交量尚算平稳，但外地客户较 认可的城郊片区，二手房量价波动较大。”满堂红研究部高级经理周峰指出，一手传统销售旺季“五一”黄金月对二手楼市造成不小的冲击，特别是供应量较大、价 格优惠较明显的郊区板块，分流了二手楼市的“刚需”客户。而在信贷收紧、利率上浮及去年“穗六条”影响外地买家入市的多重因素下，买卖双方对后市观望情绪 普遍较浓，“看跌楼市”的心态开始蔓延。以满堂红4月二手成交数据看，番禺市桥板块、天河石牌板块、荔湾芳村板块二手房放盘价和成交价均有不同程度下滑。 当中以备受外地买家青睐的番禺片区，二手房价回落最明显，从3月录得的12600元/m2，直降近900元/m2至11700元/m2。
4月成交超八成是中小户型
从广州市房地产中介协会归纳中心六区中介促成二手住宅的十大活跃板块看，天河北板块凭借优越的交通配套及商务环境，成交领先全市。白云区的成交最畅旺， 占据十大热门板块的四席，分别是同德围—罗冲围、机场路、同和和白云大道。海珠区的南洲和工业大道板块成交也十分活跃。这些板块生活配套成熟、盘源丰富， 价格适中，一直是“刚需”首置的首选板块。合富置业市场经理梁燕明表示，目前有意出手购房的买家，以自住型需求占主导，对笋盘的关注度较年初进一步增加， 尤其是一次性付款买家普遍都要求业主在价格上作出让步。从整体市场供求情况来看，符合“刚需”置业需求的中小户型单位仍最受市场欢迎，4月份多达82%的 二手住宅成交个案物业面积在110平方米以内，而去年同期该面积段物业的成交占比仅77%。
一次性付款比例创新高
市 中介协会数据显示，4月份全市90平方米以下的“刚需”户型占据中介促成二手住宅签约量的76%，其中60~90平方米的成交比例环比上涨两个百分点。市 场仍以“首置”“刚需”为主，但整体实力较以往增强，在限购及公积金新政下，更多买家有一步到位的心态。周峰指出，受银行信贷政策持续收紧，越来越多买家 倾向公积金贷款和一次性付款，满堂红4月份所录得的一次性付款客户比例更创历史新高，飙升至38.8%，远超公积金贷款和商业贷款各占的客户比例。
成交大幅下降 议价空间加大
天河北成交跌四成 车陂七成业主降价
据中原地产二手住宅成交数据显示，天河区4月份成交约有63.2%是面积在110平方米以下的两至三房，较3月份上涨约4.9%。天河北板块电梯两房的 婚房依据楼龄新旧程度不同，总价在200万~230万元左右，电梯三房约在250万~300万元，楼梯两房总价基本在180万~190万元左右。据中原新 侨怡分行高级营业经理张海鹏介绍，由于之前发布了“史上最严”公积金政策征求意见稿，不少业主对楼市前景并不十分看好，因此该板块近期放盘量有所减少，但 放盘价仍与上月基本持平，买家多持观望心态。另外，由于部分有学位客选择在3月份入市，需求提前释放。因此，近期的成交量较3月份下跌约40%。
车陂板块二手市场约有七八成业主会主动降价，降幅在5万~10万元，合富置业天朗明居分行主管丁廷军表示，目前车陂一带大部分降价的业主是因急需资金周转、腾出购房名额或换房所需而主动降价，现时笋盘较多，买家多为“刚需”客，有能力一次性付款的买家并不多。
东风东板块成交量下跌两成
据中原地产二手住宅成交数据显示，越秀区4月成交住宅中，约有69%是110平方米以下的两至三房，较3月上涨约23.9%。中原地产先烈中路分行高级 营业经理朱澄锋透露，东风东板块面积约60平方米的电梯两房，婚房门槛价在170万元左右。而55平方米的楼梯两房，门槛价约150万元。受到公积金政策 调整的“吹风”影响，近期一次性付款买家上涨约两三成。从成交量看，业主的放盘有所减少，近期成交较3月下降约20%，买家和业主多持观望态度。合富置业 文明路分行主管彭杰表示，现时文明路一带成交最活跃的物业，大多是带文德路小学学位房源，特别是总价130万元左右的紧凑型小两房成交较活跃，而总价 100万元物业更是放盘“不过夜”。
芳村板块二手房价见顶回落
据中原地产4月份的二手房成交数据显示，荔湾区面积在110平方米以下的两至三房约占市场总成交的60%，与3月份相比约下降了8.8%。
中原地产康王路二分行营业经理张伟伟透露，因康王路板块交通、生活配套方面都十分完善，不少买家都希望在此购房，因此该板块受一手楼市的影响并不太大。 但由于现时二手楼市前景不明朗，且价格相对平稳，买家多以观望为主，导致成交量较上月有所下降。据介绍，该片区婚房客青睐的楼梯楼两房单位总价在100万 元左右，电梯楼则约150万元。而该板块约有30%的买家是婚房客，在付款方式上，买家大多会选择公积金或商业贷款。而业主则心态强势，基本上没有降价空 间。不过，在芳村板块，二手房价却出现小幅度回落。据满堂红周峰介绍，该板块2、3月二手房成交价介于16300~16800元/m2，但到了4月，该片 区的二手房成交价回落至15900元/m2，出现了将近5%的降幅，而且其成交量亦不容乐观。
江南大道南板块成交量下降两成
中原地产4月成交数据显示，海珠区二手住宅成交中，110平方米以下的两至三房约占70.3%，与3月份相比约上涨了1.4%。“现时江南大道南板块二 手住宅成交量较上月下降20%，而成交价则基本持平。”中原地产江南大道中分行高级营业经理冯家豪透露，该板块楼梯楼两房总价约120万元，电梯楼则约 150万元。业主心态转弱，可有5%左右的议价空间。
合富置业宝岗分行主管谢俊琳表示，宝岗一带业主下调放盘价不多，业主大多是看着周边一手楼价来调整放盘价，以总价200万元的单位来说，让价幅度大概三五万元。 （文/图：记者王雯倩）