据报道，近期南宁、无锡、宁波、铜陵等城市相继通过松绑行政控制措施，或采取部分刺激政策，意在激 活日渐转淡的楼市。预期未来还将有一些城市会加入所谓楼市“微刺激”的阵营。应该看到，根据各地楼市演化调整政策，防止楼市急剧回落影响到宏观经济金融稳 定，体现了分类调控的政策导向。即使如此，在当前经济社会环境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也无法阻挡楼市调整回落趋势。目前看，所谓楼市的“微刺激”政策，并不会有效激发楼市需求。
一是房价对普通居民收入的偏离度已经达到临界值。这意味着当住房均价超过一定值时，城市刚性需求购买力就会消失。前不久有一个网上流传很广的楼市分析报 告曾提到，在北京市场，当住房均价低于3万时，销售进展很快。而当住房均价高出3万元时，在短期集中放量后出现销售停滞的状况。
二是住 房投资收益率已跌破可承受范围。目前住房租赁市场的投资收益率大约在2%左右，比存款基准利率低大约1.5个百分点。虽然可以持有物业等待升值，但考虑到 年折旧率为1.43%（按照70年平均折算），以及未来房价涨幅预期已经逆转，持有住房每年要损失大约2.93%的房屋价值。
三是货币供应继续大幅放水的可能性几乎为零。房价上涨，货币推动因素不容忽视。但未来我国将致力于消化前期刺激政策的负面影响，货币供应量继续大幅放水的可能性已经不存在。失去了货币资金的支撑，房价上涨的概率微乎其微。
四是住房投资目的已经无法顺利转换。虽然从政策预期看，松绑住房限购政策、给予购房补贴、提供住房信贷政策支持，可能会释放一部分投资性住房需求，但市场上刚性住房需求购买能力有限，因而实现住房投资目的实际上已经沦为有钱人的“击鼓传花”游戏。
但从另一个方面说，所谓楼市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必经过程。进一步说，住房限购措施只是我国住房持有环节税收不健全阶段的一个替 代性管理措施，最终是要退出历史舞台的。考虑到住房限购措施对市场心理的巨大影响，若在房价继续上涨时期贸然松绑或退出，只会加剧市场上涨压力。可见，只 有在楼市见顶回落、调整趋势基本确立之时，才有可能打开行政控制措施退出的时间窗口。
因此，不宜过度解读部分城市的松绑政策，更不能简 单地将其与“救市”联系在一起。从过往经历看，政府干预市场运行不仅难以实现政策初衷，反而还会带来意想不到的反向结果。过去10年间我国政府持续加强房 地产市场调控，给市场传达的一个预期是房价还要继续上涨。事实上每一次政策调控后住房价格上一个新台阶。同理，所谓地方政府“救市”的说法，可能会传递给 市场住房价格还要继续下跌的信号，反而还会增强市场的房价下跌预期。
其实，无论是住房市场，还是其他市场，只有管好政府的有形之手，减少行政干预行为，才有可能让市场机制真正发挥作用，合理配置各种资源。
（作者系中央财经大学经济学博士）