“共有产权房”，指出售给个人时政府优惠总房款的一部分，与个人共同拥有该住房产权，当个人意向将该房产推向市场，需先交齐此前政府优惠的那部分房款，方可进行出售，出售后或需将增值部分中一定比例返给政府。目前在北京实行的自住型商品房，即带有一定共有产权的性质。从试点初衷(或本意)看，一是通过共有产权的方式使一部分人通过自己支付一部分钱解决住房问题，二是规范、抑制经济适用房和限价商品房分配中的腐败。从试点效果看，或许只是“看上去很美”。
首先，“共有产权房”并非国内首创，在国外并不“叫座”。早在2008年，英国政府即规定，年收入六万镑以下个人首次购房，可从市政府或房管局租房购买 共有产权房，可买的产权为25%到75%，其余产权需象征性缴纳房租。但是，由于拖欠房租会被没收房产，所以尽管有一定产权，但公众并不“趋之若鹜”。
其次，国内试点的效果“差强人意”，公众对共有产权房接受度有限。2007年，江苏淮安在经济适用房中推行“有限产权房”，至2009年“彻底”变更为 “共有产权房”试点，随之江苏其他地区也随着启动。上海2009年6月就推出了“有限产权”房，官方更是高调宣称“上海的‘共有产权、有限产权’制度是惟 一的，该运作机制可有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，减少寻租可能。”但上海的房价至今高企。所以，尽管目前北京、上海、深圳、 成都、淮安、黄石等六个城市被确定为“国家级”共有产权住房的试点，但由于机制等因素影响，不少城市在试点过程中面临的“房等人”窘境，仍将影响着试点的 成效。
作为政策性住房的一种新形式，共有产权房是否能压缩购置型保障房中的牟利空间，乃至遏制保障房分配中的腐败，“实践是检验真理的 唯一标准”。尽管在改革(或试点)方案中，深圳将单一的共有产权模式增为三种，其中“政府与企业”、“企业与个人”两项还是全国首创。但是，从一些城市的 试点实践看，如何压缩投机牟利空间，才是试点的难点与重点。企业逐利天经地义，房价的虚高和疯狂，在某种程度上就是拜企业逐利所赐。倘若再允许企业在共有 产权房中名正言顺地“分一杯羹”，共有产权房非但不能压缩个人非法牟利的空间，甚至可能演绎成下一个经济适用房，乃至滋生更大的问题。
深圳之所以在共有产权房中引入企业共有模式，表面上是让共有的方式更加灵活多样，其根本原因是让渡部分产权“套取”企业资金。以经济适用房为例，一些地方 政府既想完成保障房建设任务，又不想投入真金白银，明知法律法规“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开 发”，但一些地方政府还是“变着法”把经济适用房建设任务推给了房企。
市场不是“试验田”，共有产权房也不能使“居者有其屋”。其实， 就整体需求而言，保障房的覆盖率已经很高。在此语境下，再发展“共有产权房”，不但资金难以到位，即便是建起来，市场能消化得了？公开的数据显 示，2008年到2012年，上海市计划供应30万套经济适用房，但最终只有四万套被市场消化，实际26万套放空。从“经济适用房”到“共有产权房”， “试点”不能一误再误。在目前大背景下，大面积试点共有产权房必须谨慎，以保证受惠对象的纯粹性。所以，发展保障房最关键的一点是要“量力而行”、“尽力 而为”，不能急躁冒进。