库存压力巨大市场预期不明
房价两年来首现“由涨转跌”
市场短期内仍将持续低迷，下半年或进入过冷区间
18日，统计局发布5月份住宅销售价格变动情况显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比自2012年6月份以来首次由涨转跌，跌幅为0.16%。这意味着，持续两年的房价全面上涨暂时告一段落。
对此，业内人士认为，在库存压力大、市场预期不明的背景下，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。
疲软
半数城市下跌
新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市仅15 个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。杭州领跌，环比下滑1.4%，石家庄环比下滑0.7%，宁波环比下滑6%，唐山环比下滑 5%，沈阳环比下滑4%。
值得一提的是，5月一线城市房价中，除北京环比仍处上涨，广州持平外，上海、深圳均出现下跌。具体来看，北京环比上涨0 .2%，上海则环比下跌0.3%，深圳环比下跌0.2%。
二手住房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市达35个，其中，北京领跌，环比跌幅高达0.9%，上海环比下跌0.2%，秦皇岛环比下跌0.7%，福州环比下跌0.6%。
同比来看，与去年5月相比，70个大中城市中，新建住房价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
二手房与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.1%，最低为下降8.7%。
对此，上海某房地产研究院郑红玉表示，分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。
“房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住 宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个；持平的城市个数分别为20个和16个，分别比4月份增加了2个和3 个；下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；最高涨幅为 0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为 1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。
对于此次房价下滑的主要原因，刘建伟指出，库存压力较大，市场预期不明，导致房价有所下降。郑 红玉也认为，5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，整个楼市观望情绪浓厚，导致成交热度受影响，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠 促销，均成房价下跌推力。
症结
库存“压力山大”
值得注意的是，一二三线环比涨幅两年来首次齐头并“跌”，而造成这一结果的主要原因是成交下滑、库存高企。
研究院数据显示，5月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。从市场来看，截至5月底，上海某 房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高。而成交方面，北上广 深新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。
此外，在市场看跌情绪浓厚的背景下，开发商加快推盘节奏，也造成了月度新增供应量大于成交量，使部分未消化的新增供应再度转化为库存。数据显示，5月 份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2198万平方米，环比增长2.8%，同比增长0.2%。而成交量则仅为1520万平方米，环比增长 1.1%，同比减少17.4%
值得一提的是，此前沈阳全面放松限购仅一天后就被叫停，其面临的主要原因便是库存压力。截至今年5月底， 沈阳新建住宅库存为1828万平方米，环比4月增长6%，同比增长28%，远超京沪，仅次于全国最高天津的2110万平方米，按过去6个月平均销量来算， 去化周期将高达22个月。
对此，沈阳市国土部门相关工作人员表示，由于沈阳是平原的地理环境，因此，城市面积不断外扩，摊大饼，最后哪哪都成了拔地而起的房地产。
“这么多房子不卖怎么行，房子不卖土地也出不去。”上述人员表示，5月沈阳18块土地中，流拍项目高达10块，其余仅为底价拍出，给地方造成巨大压力。
各地政府开始选择各种方法刺激需求入市。6月15日，郑州开始实行“组合贷”，降低购房成本，以刺激刚性的首置和改善需求。海口出台房地产新政，海南本 省人6月1日起，购单套房120平方米以上可落户海口5人。武汉市下文规定，从7月1日起，毕业超过两年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创 业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、一年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户。
预判
下半年或进入过冷区间
在高库存预期转向的背景下，市场人士对短期房地产市场并不看好。郑红玉表示，从数据可以看出，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。
链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，首先，导致今年这一轮市场深调的核心因素短期内不会有明显改善。一方面是信贷政策的持续收紧；另一方面，本轮调控的导火索来自于高库存城市的率先降价，因此整体市场库存高企的局面不会很快得到缓解。
“除非有显而易见的行政刺激手段，不然市场在短期内仍会维持冷淡状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖 双方持续僵持。”张旭认为，这一轮行业深入下调与此前不同，非政策主导的下降，给市场带来的影响可能会更持久。目前，房地产行业形势不容乐观，一二手市场 都持续低迷，企业压力上升，或带来新一轮的行业洗牌。
中信建投分析师苏雪晶认为，短期销售低位能否缓解，依然需要关注信贷情况的支持力度。在成交量持续下滑的环境下，5月全国整体房价迅速回落，而且目前多数二三线城市库存水平已达到历史高位，预计价格下滑还将持续。
中金公司的研究报告也持同样态度。该机构分析认为，房地产行业3年一个小周期，“今年下半年是继2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。预计重点城市房价指数同比调整幅度范围将在5%至10%。”
长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国在接受《经济参考报》记者采访时也表示，房地产行业已经感受到冬天要来了。除了超大牌的开发商以外，其 他开发商融资都要受到限制。银行拿不到钱，各方也申请不到贷款，而房地产行业本身是资金密集型行业，这对房地产市场影响巨大。
“但不会面临崩盘，也不会全面下跌。”张保国认为，在房地产发展周期，现阶段处于正常调整阶段，在城镇化发展下，长期来看整体还是有一个向上的趋势。