楼市告别“青春期”开发商直面“成年”
柳九邦
楼市仍在经历深度调整，但相比4、5月份因市场“速冻”带来的慌乱，如今的地产人似乎已经淡定许多。这样的改变并不是因为春天的曙光已经出现，而是随着诸多共识的形成，开发商们已开始主动调整，迎接楼市变局带来的机遇与挑战。
“这次调整不是量变，而是质变，就像从青春期到成年期。”世茂集团副总裁蔡雪梅在日前举行的地产金融形势分析会上表示，“在青春期，你的体重、个头这些有形的指标都是成长的。但是到了成年期，相应的各项指标，变化会非常细微，不能指望暴涨了。”
2013年，国内商品房成交面积达到创纪录的13亿平方米，在不少业内人士看来，这一数字在未来很长一段时间内都将无法被超越。“增速放缓、高位震荡”或已成为楼市“新常态”。
“中国楼市的这次调整会是一次软着陆，而不是硬崩盘，但会伴随着大分化和大整合。”在昨日举行的2014房地产金融专业服务研讨会(注：第一财经日报协 办) 上，世联行(8.81, 0.00, 0.00%)(002285.SZ)董事长陈劲松对记者表示，“单边上扬的市场已经结束了，未来企业强弱的分化和并购将会加速，中国房地产市场已经进入拼 内功的下半场。”
放出天量之后
根据国家统计局公布的数据，2013年，全国商品房销售面积为13亿平方米，同比增长17.3%，商品房销售额8万亿元，同比增长高达26.3%。
在亿翰智库董事长陈啸天看来，2013年的国内楼市表现令人震撼，但随着高成交量、高房价、高地价、企业业绩高增长“四高现象”的出现，楼市已是明显 “高处不胜寒”。他表示，由于行业处于“四高环境”下，随着年初流动性的罕见持续收紧，确实很难保证每家企业都能够始终坚定市场上行的信心。
2月下旬，杭州某楼盘打响马年降价第一枪的消息很快被铺天盖地地传播，本身就高度紧张的资本界、媒体界、开发企业和消费者开始全面看空行业，随后主要城市楼市成交量大幅回落，本如脱缰野马般的房价也开始调整。
一时间，房地产产业链上的人们都在思考——中国房地产到底怎么了？目前，业内形成的基本共识是，本轮楼市调整并非由于政策打压及外部冲击，而是市场内部 供需结构失衡导致的自然调整。目前，国内楼市出现明显分化，部分城市已供过于求。同时，需求并未消失，但由于个人按揭贷款紧张以及预期的改变，购房者普遍 陷入观望。
“今年是楼市的调整之年，但这种调整并不会太深太剧烈。但一些新变化值得关注。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国楼市 已经从过去的低基数高增长变成了高基数低增长，从过去的趋势性机会变成结构性机会，在趋势性机会下，只要买房都赚钱。但在结构性机会下，不同的企业和城市 都会分化。
“种种迹象表明，中国房地产的巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅对《第一财经日报》 记者表示，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。“存量增加，增量递减”将是未来中国房地产市场的特征，楼市的“黄金十年”已 经过去，但还有“白银十年”的发展机会。
房企求变突围
“我们认为中国楼市已经进 行到马拉松途中跑的后半段，这个阶段比拼的是内功。”旭辉集团(00884.HK)董事长林中对《第一财经日报》记者称，房企应以平常心面对楼市的调整， 不要太乐观，也不要太悲观。同时，危机中往往蕴藏着机会，对于一些战略清晰、专注产品和服务、对市场走势把握到位的企业来说，楼市调整反而是弯道超车的机 会。
林中认为，市场即将入冬，而且这个冬天可能会比较漫长，最寒冷的时间还未到来。“我们认为，不同的房企面临不同的问题，应对的策略也不同。一般的应对策略是‘多卖楼、少买地、现金为王、开源节流、苦练内功’。”
蔡雪梅表示，目前，单一追求规模，靠降低成本做大量同质化产品的模式一定会遭遇严重的挑战，在楼市下半场，如果只是在面积大小和户型上做一些改变，肯定是没有出路的，只有给客户全然不同的产品和服务，才有可能在这个市场上突围。
事实上，面对楼市的“新常态”，各大房企均在经历短暂“慌乱”后，开始积极应对调整，同时，也有一些嗅觉灵敏感的企业开始在楼市下半场中寻觅新的发展机会。
“今年肯定有一些小企业扛不住，进而会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，公司会大量补充土地。”一位大型房企投资部人士向记者表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”
上述房企投资部人士认为，今年将会是中国楼市的并购大年，有大量小房企将从市场上消失，在这个过程中，大型房企将进一步巩固自己在市场上的优势，而不少中型房企也会获得难得的弯道超车的机会。
上海一家国资房企相关负责人对《第一财经日报》记者坦言：“由于各方面的原因，我们的企业在过去几年一直‘长不大’，从某种程度上说，我们是乐于看到楼 市调整的。例如，去年楼市火爆，我们根本拿不到土地，但今年我们已经低价拿到了几幅优质地块。接下去，我们将会进一步发力，希望能够在这波调整后脱颖而 出。”
秦虹认为，未来固守开发传统住宅的企业，在这个市场上的竞争力会越来越弱，中国的房地产市场未来还有空间，但这些空间是属于有创 新能力以及坚持多元化发展的企业。未来以住房开发为绝对主体的投资开发阶段也会过去，非普通住宅开发，个性化消费结构升级支撑下和产业结构升级支撑下的商 务地产、旅游地产、养老地产等形式都会有较大的需求，关键在于我们的企业是否真正能够把握机会，做出市场需要的产品出来。