一线城市住宅成交量跌幅远超二、三线
“千方百计去库存”成各地首要任务
■记者 王 峥
2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。
报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。
多地库存创新高
在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。
2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。
据了解，上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交，尤其是武汉(2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米，同比涨幅超 过77%)、北京(2013年成交1344万平方米，同比涨幅高达120%)等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力增大，整体 推盘力度较以往有所加大等因素。
而这也使得上半年20个代表城市商品住宅的总体销供比仅为0.83，为2010年以来同期最低水平，明显低于去年上半年的1.1，市场的态势也由供不应求转为供过于求。
此外，20个代表城市库存量也创出新高，出清周期持续延长。2014年6月份，20个代表城市的可售面积达16834万平方米，为2010年来最高水 平，较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面，6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月，较上月延长1.8个月，较去年同期延长8.6个月。其 中北京延长2.7个月至17.6个月，为近年来出清周期的最高水平。
对于各地库存高企的状况，住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国 住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见，其中第一个意见便是“千方百计消化库存”，可见这一情况已经到了非常严重的地步。各地方 政府近期频频松绑限购，实际上也是为了解决这一问题。
房企资金压力重现
而受楼市 整体下滑的影响，今年上半年，全国300个城市的土地市场明显降温。供求方面，上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12%； 成交10.1亿平方米，较去年同期下降15.2%。价格方面，受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨，溢价率总体下降。同时，受信贷政策收紧、企 业销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧，拿地更趋谨慎。
据中原地产市场研究部统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度已连续多月锐减。
实际上，随着房地产市场的急速转冷，房企的资金状况也开始趋紧。
统计局数据显示，上半年，房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款作为占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金的项目，是房企重要的现金流 来源。因此，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其它有效融资渠道，显然将面临经营困境。
根据中原 地产的测算，在今年1季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于 0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至 近年低点0.11，形势亦不容乐观。