7月15日，《常州日报》在其头版头条位置刊登了一条名为《我市目前已到购房好时机》的文章。文中援引常州及江苏多方数据，并以业内人士观点称 “我市房价已无下降空间，近期是购房好时机”。真实情况如何？据世联地产数据显示，常州市2014上半年商品房成交36196套，其中商品住宅成交 25450套，同比去年31031套下跌17 .99%。截至今年上半年结束，常州市一手房商品住宅可售面积为1231.81万平方米，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96万平方米的销售速度计算，目前常州市的新房可售量需要超过103周的时间才能被市场完全消化掉，也就是近2年的时间。
如果这些新房要超过103周才能消化掉，将对常州市政府带来什么样的影响？一个可能的情况是当地的税收会大幅度减少。与房地产行业直接相关的房地产营业 税、契税是地方政府的重要收入来源。但是由于今年房地产市场不景气，与之相关的税收增速锐减。据财政部日前公布的财政收支情况，今年上半年房地产营业税、 契税同比分别增长6.6%、11.7%，相比去年同期增速分别下滑39.1%、28.1%，与以往动辄百分之二三十的高增长水平相比，形成巨大的落差。
因为楼市不景气而导致地方财政收入下降，一些地方政府甚至已经向房企发起清缴税费的行动。有媒体报道，有不少地方成立项目小组，加紧催收与土地、房地产相关的税费。广东某地级市税务稽查负责人表示，“我们担心中小房企一旦倒闭，税费就收不上来了。
与那些成立项目小组催债的地区相比，常州市政府号召市民买房的举措则显得格外温和。此前包括笔者在内的很多人都认为，中国地方政府在操纵着土地市场价 格：因为政府垄断了一级市场的土地供应量，在此种情况下，它就会根据市场的需求而调整土地供给量，从而将土地价格维持在特定水平获取最大收益。过去十多年 来火热的中国房地产市场，很多学界和政府都认为政府能够控制房地产价格。
但过去一年多时间来，房地产市场土地供应的形势并未发生改变，为何不少地区的房价没有像往年一样一直往上涨，而是持续下降？换句话说，为什么在地方政府控制土地的情况下，房地产价格还会持续下降？地方政府为什么没有根据供需情况适时调整土地供应量，从而维持房价？
预算软约束可能是地方政府无法控制土地供应量的主要原因。一旦地方政府尝试过土地财政所带来的好处，那么就会欲罢不能。假设今年A市通过出让1000亩 土地获得10亿元的土地出让金，从而获得了地方财政所需要的资金。那么对他来说，明年的预算可能会更高。尽管房价在上涨，但是并不意味着明年土地出让的面 积就比今年少，一个很重要的原因是各地政府在出让土地时，往往都是遵循先中心后郊区的顺序。众所周知，同样的面积，市中心的房价往往高于市郊，在市中心1 万每平米而在郊区可能只有5000元。尽管土地出让金的价格都在逐年上涨，但是考虑到城市区域在扩大，地方政府为了保持土地出让金总数不变甚至略有增长， 那么每年土地出让的面积就必须保持增长。
而数据也证实了这个假设，在过去6年中，在土地出让金总量保持增加的情况下，土地出让面积也在 大幅度增加。根据财政部的相关数据，在过去的6年中，全国土地出让收入总额从2008年的10259.80亿元增加到2013年的31304.5亿元，而 土地出让面积也从2008年的67839.27万平方米增加到2013年的177964万平方米。如果用一个词来形容这过去6年的土地出让情况，”量价齐 涨“是最为合适不过了。
一个非常有意思的现象是，在土地出让金的均价不断创新高之时，而绝大多数城市的房价却在往下走。据国家统计局于7月18日发布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，6月新房价格环比下降的城市增至55个，上涨城市降至8个。
为什么土地出让金的数量和成交均价会创新高，但城市住宅销售价格却在下行？因为从土地出让金市场传导到住房价格，这里面还需要一定的时间差。一般来说， 房产企业从拍地开始到最后投入销售，往往需要3-5年甚至更长的时间，而在这段时间里，市场的结构会发生翻天覆地的变化。
目前绝大多数 城市的房地产价格下降，在笔者看来，很大一个原因就是因为相对于需求而言，目前的供给已经处于“过剩”阶段。就像前面提到的常州市，若按近26周常州市商 品住宅周平均11.96万平方米的销售速度计算，目前常州市的新房可售量需要超过103周的时间才能被市场完全消化掉，也就是近2年的时间，这还未考虑目 前每个月都有新开楼盘入市。也正是如此，刚刚上任的住建部部长陈政高表示，接下来中国房地产市场最重要的任务就是“去库存”。
当年地方 政府开创土地批租模式，其主要目的是想通过控制土地供应量来维持城市房地产价格。但是这个制度在房价上涨的过去10年并未起到平抑房价的作用，而在房价开 始步入下行通道时也没有起到稳定房价的作用。因为地方政府作为一个理性经济人，它在房价上涨的时候会尽可能地减少土地供应量，从而让土地出让金价格最大 化；但是在房价下行阶段，它会尽可能地多出让土地，维持土地出让金总额不变。于是这样一个理论上可以用来平抑房价的制度，最终结果则是起到了房价“叠加效 果”：房价下跌时会加速下跌，而上涨时则会加速上涨。
事实上，这应该是市场经济的基本常识：包括地方政府在内的任何人都无法操纵房价， 尽管它可能在一段时间内对房价施加影响。影响房价的因素很多，但价格最终还是要回到供需的基本面上来。这道理实际上很简单，只不过在房价上行阶段地方政府 由于刻意减少土地供应量而使得房价上涨，而被很多人误认为它能操纵市场。
只有当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。现在房子涨价的大幕终于拉上时，我们才知道，原来政府也是无法与市场为敌。