银行放贷冲动不强，一线城市仅见少量9折优惠房贷利率
作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远？这是业界颇为关注的话题。
按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据证券时报记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。
业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财(含各类“宝宝”理财)、信贷这一链条 加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。
利率链条的传导
银行是否有执行7折房贷利率的动力？
不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。
此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。
实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国 电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%；蚂蚁金服旗下余额宝的7天收益约为 4.145%，排名较后。
当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中收益率最低的某股份行产品仅为4.122%，与第一名工商银行薪金宝的差距超过10%。
此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例最高的保本浮动收益率达到13%；同样期限的信贷类理财产品，平均预期收益率水平 大致在5.3%左右。最新统计显示，当前市场中理财产品的预期收益率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基础资产的构成 中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。
值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产收益水平作为负债 成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端收益率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期收 益；而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的收益水平才会出现普遍下滑。
诺安基金资深债券研究员程卓对证券时报记者表示，市场中这一收益传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的收益率下降也蕴含了这一规律。
财通证券一位自营投资经理表示，这的确是债券市场的一个有趣现象。随着资产端收益率的高低变化，机构不断在负债端进行(收益率)的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。
“今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。”程卓告诉记者。
需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。
房贷“窗口指导”
诸多数据表明，在当前的利率及宏观环境下，商业银行根本不可能给出7折房贷利率。甚至有市场人士指出，9折利率也难以找到靠谱的商业逻辑。
记者从一些渠道了解到，大多数银行对9折或9.5折房贷，都给出了相应的“捆绑条件”。在获得住房按揭贷款的同时，业主需另行购买一定金额的理财与保险，或者与该行签署一笔议定金额的信用贷款协议等。对此“打擦边球”的做法，目前并未听说有监管部门介入。
“个人判断，在房贷及利率方面，有关部门肯定对银行进行了窗口指导。”招商银行)金融市场部高级分析师刘东亮对证券时报记者表示。
刘东亮在一篇关于信用风险将可能在2015年集中爆发的研究报告中指出，今年以来信用环境不断趋紧，以超日债为开端的违约或准违约事件不断爆发，银行不 良率明显攀升。他担忧，未来我国信用环境将继续趋势性收紧，非政府类债务将成为“雷区”，2015年或进入“踩雷”高发期。
南京银行产 品策略部总经理黄艳红对记者表示，越来越多地区商业银行的不良贷款率有所抬头，而冲销坏账会消耗掉银行的利润。因此在资金运用上，银行肯定是希望投到收益 更高的地方。相对而言，房贷的吸引力还显得不太够。黄艳红举例说，主管部门对银行放给中小企业的贷款有一定指标要求，现在也取得了一些积极进展。
银行放贷冲动不强
实际上，我国经济对于房地产市场的依赖程度有目共睹。对此，监管层自然心中有数。
虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”，但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”，却似乎是大概率事件。上海中原地 产研究咨询部总监宋会雍对证券时报记者说，预计当前银行放贷的冲动不会太强，9折利率都令人生疑，再何况更低的折扣？其中最主要的原因，应在于整个市场对 房价上涨的预期发生了微调。
对于目前是否适合在上海买房的提问，宋会雍直言不讳地称，现在不是最好的时机，建议起码再观望两、三个月。
北京某国有大行金融市场部负责人对记者表示，市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素，但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认 为，更主要的还在于供求关系的变化，比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续，房价可能不会出现大问题；但西部地区偏远小城市的大量新建住房，往往 就是有价无市，遑论银行房贷利率的下调？她认为，有关银行房贷的问题，监管部门不可能全国一刀切，对于某些省份可能有具体政策。
对于记者追问的“窗口指导”，该大行人士不置可否。而对于商业银行实施7折房贷利率的猜想，她的时间判断则更为延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。
事实上，从国庆节以来，宣布实施直接税收优惠或购房补贴的城市，已从宁波、潍坊、芜湖等扩展到了天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。这一趋势，或在中央救市措施发酵的同时，继续在全国蔓延。