业内人士指出,众筹一套房的优惠幅度平均在3万元-5万元,实际就是减少了一些中间的费用,然后把这个折扣给消费者
编者按:每个买彩票的人总是幻想自己就是那个最幸运的人。而当房子与众筹“联姻”,每个投资者都渴望天上掉下的房子砸中的就是自己。万科、绿地等等房地产大佬牵手互联网大腕纷纷折腰众筹,引爆了万众的“买房”热情,然而,有些宣称超高收益的众筹买房滋生了投机炒房的风险,也面临触碰非法集资的法律红线。
■见习记者 刘 琪
今年的“双十一”,一则优惠信息刺激了许多人的神经——京东金融众筹平台与远洋地产推出“十一元凑份子得房子”的活动,京东金融“小金库”或“白条”用 户支付11元就可参与1.1折购房的抽取资格。然而,远洋与京东合作并非众筹买房第一家,龙湖、万科、方兴等房地产公司都与互联网金融平台联手推出相关众 筹项目。对购房者而言,他们只需花费少的钱便可享受大的优惠——少则一两万元,多则数十万元;对投资者来说,众筹买房可以获得高达50%甚至80%的年化 收益率。在平安好房的众筹买房页面上,记者看到网页上方就显示“预计综合收益或超51%”。
虽然众筹买房看起来如此给力,但是一位不愿具名的业内人士接受《证券日报》记者采访时表示,“房地产公司推房产众筹项目无非是多个销售渠道而已,在市场整体情况不好的情况下,采取的新型的销售手段。”
众筹买房纷纷“出笼”
实为房企创新营销手段
买房对于中国人来说有种特殊的情结,无论在什么年代只有揣着房本才能感到真正踏实。然而当购房门槛越来越高,工资涨幅远远赶不上房价涨幅时,许多人也只能望“房”兴叹。近期在互联网上兴起的众筹买房给了他们一个机会。
除了远洋推出11元参与1.1折购房抽取资格以外,绿地集团也微信上推出“11元众筹抢房”活动。此外,购房者还可通过众筹享受不同程度的购房优惠。以 远洋在京东众筹上推出的11元众筹首付为例,每个京东用户可以以11元参与众筹,人数限制在24545人。若项目众筹成功便从中抽一名参与者获赠北京远洋 春天精品住宅一套首付约27万元。根据规则说明,当产生中奖者且他已办理完毕确认购房手续,其他参与众筹用户支持的11元众筹款将赠与中奖者用于支付首付 款,首付款不足的部分由京东补齐。此外,远洋近期还推出一系类不同城市的众筹购房专项折扣。
而万科则携手平安好房推出众筹买房。据其第 二波众筹买房信息显示,众筹项目为北部万科城第7期B46号楼216套住宅,目前售价为5500元/平方米(含装修)。认筹目标最低1500万元,最高 2500万元,每套房产最低认购金额5万元起,最高不超过13.5万元,持有期限为10个月。众筹回报则为享均价4800元/平方米的优惠购房券以及3% 的年化收益率。以一套68.64平方米的2室2厅为例,目前市场价格为5500元/平方米,市场总价即377520元。若认筹10万元,则购房总投入为 326472元,总优惠金额为51048元。
纵观房产公司推出的房产众筹项目,优惠少则1万元至2万元,多则数十万元,着实令不少有购 房需求的人为之疯狂。虽然看似房地产公司“大出血”,但是在前述业内人士看来房地产公司也打着自己的小算盘。“对各个企业而言,众筹买房只是一种尝试,现 在仍是以传统销售方式为主,这个只是创新应用。如果效果好也许会继续坚持,如果效果不好恐难以坚持。现在企业都在拓展销售渠道”。同时,他告诉记者,据他 从万科了解到,众筹一套房的优惠幅度平均在3万元-5万元,“实际上折扣就是减少了一些中间的费用,比如现场营销人员的费用,然后把这个折扣给消费者,一 般就是几万元,也不会很多。”
高回报为预期年化收益率
众筹目前仍存法律风险
众筹买房除了为购房者提供购房优惠以外,有的项目出品方还宣称能用于投资者炒房。所谓众筹炒房,就是房地产开发商先拿出在原价基础上打了折的房子出来招 募投资者,让后者以一个固定的价格进行众筹购买。当众筹成功后再以拍卖的形式把集体购买的房子卖掉,起拍价格等于或高于众筹价格。当溢价拍卖成功后,投资 者分获利益。
在平安好房的众筹买房页面上,记者看到网页上方就显示“预计综合收益或超51%”。以认筹10万元为例,购房总投入(市场 总价-总优惠金额)为326742元,预计总产出(逾期2017年7200元/平方米)为494208元,预计总收益(逾期总产出-总投入)为 167736元。值得注意的是,依此进行推算,宣传中的51.4%的预计综合总收益实际上是三年投资的总收益率,而非年化收益率,10万元认筹金额下的预 计年化收益率为22.3%,而认筹6万元、5万元对应的预计年化收益率为18.5%和17.7%。
事实上,众筹炒房也不是最近才兴起。 早在两年前国外众筹平台Fundrise就通过互联网众筹房地产,运作模式是开发商将项目在网站上列出,投资者可随地购买项目中的份额,金额从100美元 到5000美元不等。如果开发的项目要出租,投资者也可以从租金获利,或从房地产升值中获利。
在国内,今年6月份时,东莞的互联网金融 公司团贷网就曾推出一款众筹买房产品“房宝宝”,上线不到一分钟就有500万元的投资额,共1400多万元的众筹目标仅用22小时就达成。虽然该产品并未 承诺收益率,但是从网站宣传页面可以发现,投资者是以低于市场价格购买该项目中房产,差价达7000元/平方米。如果该房产一年内以市场价格卖出,则该项 目年化收益率可达到32%。
虽然众筹炒房能为投资者带来高收益,但需要注意的是无论是20%年化收益率或是80%综合收益率都是预期收 益率。业内人士指出,众筹炒房的收益是建立在房子能够溢价销售的基础上,“然而目前市场行情复杂,众筹的房产是否能如逾期高溢价销售为投资者带来高收益, 都存在极大的不确定性”。互联网金融分析师王伟忠也对记者表示,“拍卖流程是否合法合规,会不会产生多余的税费和时间成本也都存在疑问”。
此外,根据相关法律规定,募资对象超过200人即为公开发行,而众筹的低门槛集资方式稍不谨慎就容易触碰非法集资的法律红线。而目前,业务专门针对房地产众筹的相关法律条文。因此,王伟忠表示,“众筹买房本质上仍是高风险投资,切莫为了博取高收益而盲目参与。”