北上广深将试点保障房REITs
试点范围为租赁性保障房，初步方案已报住建部
记者 梁倩 钟源 北京报道
《经济参考报》记者获悉，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
一位权威人士透露，目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。“与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障 房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的‘无限责 任’变为‘有限责任’，有效解决租赁型保障房资金短板。”
目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地 出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。原财政部财政科学研究所所长贾康表示，在资金来源上，租赁性保障房建设仍 然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。
按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套。有业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。
租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士介绍，根据此次试点方案，通过设立“特殊目的公司”(SPV)，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。
保障房REITs早有雏形。2010年5月，央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就 REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划，天津天房集团主导了REITs的试点方案，天津信托责 任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中，REITs的具体方案落实在滨海新区实行试点。
与此同时，认定为租赁性保障房也早有信 号。住建部副部长齐骥在10月中旬召开的全国房地产交易市场管理座谈会上表示，鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房 屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。
资料显示，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集 特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公 众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。而在我国，由于起步晚、法律税收以及多部门监管等原因，REITs之路尤为艰辛。
据了解， 暂停4年后，2014年REITs发行首现松动。2014年年初，证监会批复中信证券推出首单真正权益型类REITs产品，苏宁以11家门店为基础推出 REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后，中央也给予肯定。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通 知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。
用益信托研究员帅国让认为，监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。他认为，随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。
帅国让表示，按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内 REITs的收益率需要13%至15%才能达到REITs收益的基本要求。“这么高的融资成本，任何一家地产商发行方都无法长期忍受。”他直言，我国若没 有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。
对此，证监会机构部巡视员欧阳昌琼在今年两会提交的《关于创新金融工具推进保 障性住房建设的建议》中建议，按照税收中性原则，除了对REITs的管理人、中介服务机构的收入征收所得税外，免除REITs交易环节中的其他税负。同 时，为提高投资者购买REITs基金份额的积极性，免除投资者投资REITs所得税。
欧阳昌琼认为，通过财政补贴、税收优惠和政府增信，将是保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性，受投资者欢迎的重要保障。