与去年春节楼市的翘尾行情不同，羊年春节房地产市场只能用冷清来形容。假期看房、返乡置业等往年的常规“动作”，今年都无法使楼市成交有所起色。库存高企，房价整体停下上涨步伐，不少城市房价连降数月，买卖双方都显得信心不足。政策层面，不动产登记正式实施，各地新一轮政策暗流涌动，楼市能否从当下“暂停”状态下“重启”，成为2015年房地产市场一大悬念。
假期休眠
2015年1月，全国54个主要城市合计住宅签约套数为24.66万套，环比去年12月的31.87万套下调了22.6%。一二线城市下调相对较多，其中一线城市下调比例达到了30%，北京等城市下调幅度更是达到了50%以上。
虽然1月楼市数据“寒意阵阵”，但在春节假期之前，大家还在谈论一二线城市的假期看房，以及三四线城市返乡置业潮可能带来的楼市回暖。从实际情况来看，这种期望显然是落空了。
四大一线城市中，2月北京商品住宅市场预计有10个项目入市，供应量直线探底，开发商在这期间的推盘意愿也不强烈，大多数售楼处都在春节期间关门谢客。 广州2月18日至2月20日仅成交5套，且均分布在郊区县，中心六区零成交。深圳2月初至春节假期，没有一个新盘开盘。只有上海长假7天成交商品房33 套，近5年来成绩仅次于2013年春节同期。
一线城市楼市的遇冷，很大程度上还与开发商的“有意为之”不无关系。虽然在取消限购限贷等 一系列救市政策刺激下，一线城市楼市在去年9月份之后明显好转，但也远远称不上发展势头良好。趁着春节假期休息一下，为2015年“金三银四”的冲刺攒足 力气显得更为靠谱。进入2月份以来，一线城市的开发商们无论是领取预售许可证、推出新房源的积极性，还是售楼处推出的促销和优惠力度都十分有限，直接导致 销售量表现冷清。
与一线城市不同，二三四线城市的成交遇冷则更多是市场温度的直接体现。这些城市的楼盘，在春节前就将目光瞄准从一线城 市返乡探亲的潜在客户。这些人普遍在一线城市工作多年，收入水平相对于家乡城市属于高收入阶层，但是在一线城市大都只能长期租房，这部分人群往年都能给二 三四线城市在春节期间带来不少成交量。不过从今年整体情况来看，这个春节成交“窗口期”处于休眠状态。人们利用春节假期忙于探亲、旅游，但是看房和购房在 许多人的假期行程单上消失了。
“因为假期全部在2月份，2月份的数据将非常低迷并影响到3月份上半月。本轮从2014年9月开始的复苏，并不强劲。而且持续时间较短。后市走势有待政策继续加码。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。
行业整合
2013年楼市的回暖让人意外，2014年楼市的转冷又让人措手不及。在这个大起大落之中，踏准了步点的房企能够借力加速发展，没有踏准节奏的房企则必 然受制于资金等多重因素的制约。在这个过程中，行业的洗牌不可避免，相对来说，大房企的并购机会更多，也更容易分摊风险，而中小房企则面临严峻挑战。 2014年全国商品房销售金额7.6万亿元，前十强企业销售总金额为1.27万亿元，标杆房企发展的速度明显超过市场平均速度。楼市“马太效应”越来越明 显，大型房企在市场中的主导地位逐步增强，中小型房企想要生存，调整已成必然。
目前公布2014年年报预告的上市房企合计共有67家， 这67家企业表现各异，但整体看，降温趋势明显。67家房企中有36家企业业绩相比2013年出现了下滑，其中首亏达到了13家，预减续亏14家。过半企 业相比2013年业绩有所下调，2014年整体房地产市场对上市房企的压力非常大。除部分规模房企外，整体市场依然很难维持过去房地产市场的高增长。
据清科集团旗下私募通数据统计，2014年12月中国并购市场共完成297起交易，并购交易案例数上升109.2%，总金额上升79.8%。从并购案例数量上看，房地产行业排在第一，完成32起案例，占案例总数的10.8%。
业内人士表示，行业分化体现在两大方面，一是市场的分化，不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现 不一样的市场行情。二是开发商的分化，大者恒大，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更大更强。主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会 借此提高行业集中程度。
政策博弈
就在售楼处春节普遍门可罗雀之际，关于第三轮救 市的说法也悄然兴起。所谓第三轮救市，是在以放松限购和930新政放松限贷为代表的前两轮救市之后，将救市重点集中在税费补贴等领域，进入2015年以来 先后有绍兴市、厦门市和四川省等省市出台了类似鼓励购房的政策。央行和住建部等相关部委也在春节前先后发声，支持楼市稳定健康发展。
2月4日央行的降准，也被认为有利于楼市资金面的向好。业内人士分析表示，对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发 贷款以及按揭贷款将有望宽松。对于购房者而言，继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响，增强购房者的入市信心。
虽然一些地方政府对房地产市场的积极救市态度，被认为是楼市利好。不过第三轮救市说法本身，就说明前两轮救市政策并没有扭转楼市转冷的大势。1、2月 份，本来就是房地产市场的传统淡季，在这期间楼市的暂停，并不能说明太多问题。若3、4月份房地产市场呈现企稳态势，则新一轮救市并没有急于推出的必要。 若3、4月份楼市量价继续下行，则地方政府救市的积极性会高涨。在去行政、重市场的房地产调控思路下，“大放水”的可能性微乎其微。
在房地产政策层面，近期另一个重要消息就是今年3月1日，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。全面启用统一的不动产登记簿证，需要进行登 记的不动产，包括土地、房屋、森林、海域等九大类，原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并。不动产登记的主要功能是 梳理信息，不过对于房地产市场的影响却引起普遍关注。主要原因在于其有利于实现全国房产信息的联网和信息共享，这是房地产税征收的重要前提之一，是房地产 调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。
不动产登记本身和房价涨跌无必然联系，不过在市场冷清，各地出现政策放松预期的时间节点上，不动产登记作为房地产税前提的信号，将在一定程度上影响市场走势。
新常态
从2014年起，房地产市场进入调整期。结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局，进入供需相对平衡，甚至局部开始出现供过于求的局面。“以前的市场调 整主要是因为政策变动而引起，并不是市场自发性的调整。”张大伟表示，必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规 划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。
在新常态下，房企大都持谨慎态 度，这在目前已经公布2015年销售目标的房企中体现较为明显。人口红利拐点显现，城镇化速度减缓和整体经济发展速度减慢，使房地产过去“黄金十年”的大 环境因素急剧改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去，进入白银时代 已经成为行业内外的共识。
不过从整体经济新常态的角度看，一旦房地产行业长期低迷，中国经济下行的压力将更大。在出口受阻，消费的提升 需要一个漫长过程的环境下，想要稳住2015年的经济增长，无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的地位，且依然是拉动中国经济增 长最重要的一环。这些因素决定了“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境，今后降息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松。这对 于对资金面极为敏感的房地产行业将带来明显转机。
虽然有转机，但想要重现2009年、2013年那样的根本性大逆转基本不可能。在 2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。上海房地产研究院最新报告显示，35城连续第五年呈现供大于 求的态势。截至2014年12月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长 15.4%。
在去库存背景下，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，各项房地产指标都将低位运行。买 房人的信心回升也需要一个过程，而且随着过去十多年的高速发展，买房人的心态也已更加成熟，未来首次置业在购房需求中的比例将不断下滑，改善型置业的比例 将不断增加，这类需求对所购房屋的要求更加细化，能够接受的从看房到买房的时间弹性更大，对市场波动的接受程度也更高。
长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量回落，市场出现趋势性变化不可避免。