面粉贵过面包难解套
今 年上半年楼市暖风频吹,但对于广州的部分地王项目来说,市场的回暖仍难以在短时间内改变“亏本甩卖”的窘境。记者调查发现,广州已有多个曾为天价地王的项 目正在或即将遭遇零利润或负利润。疯狂拿地、亏本卖楼,对于开发商中的拿地“剁手党”来说,炒高地价后的苦果恐怕要自己吞下了。
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今年多个地王项目或赔本入市
对于去年底开盘的保利学府里来说,23285元/平方米的均价在黄埔差不多是最高价了,但这个价格恐怕仍难让开发商满意。2014年1月,保利地产以16.6585亿元配建9600平方米保障房的代价夺得该地块,扣除保障房面积后折后楼面价为17564元/平方米,创下黄埔区地王新纪录。
不 到一年的时间,头戴地王桂冠的保利学府里开盘,销售均价与楼面地价的价差仅为5721元/平方米,也就是说,保利不但要承担开发、设计、建筑、营销等成 本,还要承担融资成本、税费甚至是装修费用。“目前市场上房地产行业的融资成本大概在年利率10%到12%,扣除利息后,保利要在差不多4000元/平方 米的空间内做出一个品质不低的带装修房子,亏损的可能性非常大。”某业内人士指出,保利学府里的定价相对周边楼价已是极限,这个项目保利完全是在为高地价 “打工”。
与保利学府里项目有类似遭遇的,还有近期即将开盘的保利越秀爱特城,该盘首推产品带装修均价为12000元/平方米,而其楼面地价已达到9181元/平方米,楼面地价与销售均价的差距仅为3000元/平方米左右。
近两年来,广州拍出的地王多达数十宗,仅今年在售或即将销售的地王就有13个。先入市的地王们纷纷亏本甩卖,而后续还有更多的高价地王正在排队,它们的境遇并不见得就比先行者们好到哪里去。
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“剁手党”多因地王背上沉重包袱
2013 年5月,越秀地产以楼面地价34590元/平方米的天价拿下南洲路的广州新地王。而当时南洲路周边成熟大盘均价约为2.5万-3万元/平方米,楼面地价大 幅领先区域房价。该项目至今没有入市的确切消息,在不少业内人士看来,考虑到该地块周边楼价水平,目前存在非常大的开发难度,正常来说最终亏本的可能性很 大。
即将在今年上市的华发荔湾荟项目,开发商拿地时楼面地价为15914元/平方米,按此成本估算,预计要卖到25000元/平方米才可能获利,这已高于2014年原芳村板块18000元/平方米左右的均价水平。
值 得一提的是,曾号称广州土地市场的“剁手党”、如今已深陷困境的佳兆业地产,土地价格过高也提升了其“脱困”的难度。2013年佳兆业在广州拿地达 30.16万平方米,拿地总价高达72.23亿元,其平均地价高达24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆业一号地块、黄埔佳兆业城市广场地块、白云佳兆业天御地块、白云佳兆业天墅,大部分都称得上地王,而这些项目如今都成为其沉重包袱。
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广钢新城不少地块被高地价绑架
在广钢新城板块,高地价也正成为开发商们头顶的金箍咒。记者统计发现,该板块去年共成交了11宗地,成交总金额高达277亿元,如今这些地块几乎全被高地价绑架,短时间内难以解套。
2014 年2月,华发以29.15亿元,配建89100平方米,折合楼面地价21568元/平方米夺得荔湾地王。同日,金融街以29.94亿元,配建83100平 方米,折合楼面地价20337元/平方米夺得广钢新城另一地块。中海地产则以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的楼面 地价连拿三幅地。
去年9月29日,广州广钢新城推出的第二批6宗土地均未达到限定地价标准,以约1.4万元-1.83万元/平方米的楼面地价成交,较第一次土地出让的价格普遍低了4000元/平方米左右。
业 内人士普遍认为,按照广钢新城的地价水平,大部分项目如果售价在40000元/平方米左右也仅能保本,而目前广钢新城周边楼价约在20000元/平方米左 右,仅为保本价的一半。靠近广钢新城的佛山三山板块,甚至楼价仅为万元上下,广钢新城要卖到40000元/平方米难度非常高,这也预示着许多开发商或许要 折戟于此。
业内说法
大开发商或借高地价挤小房企出局
方圆地产首席分析师邓浩志表示,近两年的地王亏本入市,这几乎已经成为广州和佛山的普遍现象,他告诉记者,佛山禅城季华路一带的许多高价地王,目前也遭遇了与广州地王类似的尴尬。
“今 年虽然楼市复苏,但仅是成交上升,楼价并未大涨,开发商的利润不会因为成交上升而好转,地王项目要‘解套’相当不容易。”邓浩志认为,一方面开发商在拿地 时政府已经要求在限定时间内开发,另一方面,上市房企需要保障资金流向股东交代,因此就算是亏本卖楼,也需要赶紧开发上市。
地王项目亏本卖楼,开发商能否冀望后市楼价上升再赚一笔?邓浩志认为,这基本上不可能。他表示,对于现有的地王来说,一般开发上市后的销售周期在三年左右,“第一年亏损、第二年持平、第三年小赚,最终能实现打平,这几乎是最理想的状态。”
据 邓浩志分析,开发商之所以前两年如此疯狂拿地,一方面是因为对楼市的预期信心较强,另一方面,土地市场竞争激烈,大开发商凭借雄厚的资金实力,希望“抱 团”借高地价将中小开发商挤出市场的意图也很明显,毕竟一两个项目不赚钱对大开发商来说完全承受得起,但小开发商却无力承担。他认为,广州八成以上的中小 房企会因为拿不到地等原因而被并购或倒闭。
同策咨询机构总监张宏伟也表示,预计2015年中小房企资金面仍然较为紧张,短期内也不会因为当前降息、政策面“救市”而改变。对于2015年的中小房企来讲,仍然面临如何“活下去”的问题,极有可能会面临破产或被收购的风险。