论及楼市与股市的关系，有人说，是此起彼伏的跷跷板关系。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市 低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。也有人说，楼市与股市是相互推动的关系。股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求 上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。
应当说，两种说法都有一定道理。实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。因为，这两种效应在各个地方或各个时期产生共同作用或互相抵消的结果，才会决定股市与楼市的相互关系究竟是此起彼伏还是相互推动。
在 我看来，楼市与股市之间的“此起彼伏”关系，主要发生在投资需求领域，原因是投资和投机都是为了获利，因此哪里有利，资金就会往哪里跑。而楼市与股市“互 相推动”的互补关系，主要发生在消费需求领域，原因是楼市中的消费需求，不管是刚性需求还是改善性需求，都依靠家庭财富的增长，在这里买房是为了自己住， 不是为投资发财。如果情况是这样，那么我认为，当前沪深股市和楼市之间的相互推动关系是主要的，此起彼伏的关系是次要的。为什么？
前一时期 媒体上都有报道，不少在股市上赚了钱的股民都出手买房来改善自己的住房条件。相反，近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取 消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。那么，股市和楼市之间的替代效应情况又如何呢？应当承认，在我国，从前这 种替代效应是非常明显的，甚至超过了财富效应。2003年前，我国各地房价不断上涨，而且幅度很大。从2009年初到2013年初，全国房价平均上涨幅度 差不多达到了50%。尽管政府在许多地区实行了限购措施，仍然挡不住大量社会资金涌向楼市，造成股市资金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都难以发行 的地步。这就是楼市对股市的替代效应。但是，2013年后股市和楼市的风向大变，大量社会资金开始涌向股市，楼市遭到了冷落，直到现在不少地区楼市仍然低 迷，房价还在走低。尽管政府出台了许多“救市”的政策措施，包括取消限购等，还没有从根本上改变局面。这又是股市对楼市的替代效应的表现。
那么，6月中旬以来的这一轮股市大跌会不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应呢？有人认为完全可能。我以为不可能。为什么？理由至少有三。
第 一，目前我国楼市的投资价值已经不大。经过十多年持续上涨，许多地方的房价已远远脱离了当地居民的实际购买能力。如果投资购房出租，与房价相比，一年能收 到的房租及收益率实在太低。既然房价已很难上涨，从而也难以获取买卖差价收益，加上出租收益率又低，投资房产的需求就上不去。再说，房地产是不动产，变现 不易，这也抑制了投资性需求。
第二，目前我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已非常高，但需求异常强 烈，所以房价坚挺，还有上涨空间，然而这些地区国家依然限购。不限购的地区，尽管房价低一些，但那里房价暂时也难以上涨，尤其是大部分三、四线城镇目前库 存量依然很大，房价不仅不会上涨，还在继续下调。因此，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。
第三，房产税预期。尽管目前不动产统一登记的 直接目的并非是为开征房产税，而是为了更好维护不动产所有者权益。然而，这项登记制度毕竟是将来开征不动产税的必要技术准备。因此，这项登记制度的建立与 实施还是会给房地产投资者带来房产持有税收负担的预期，从而形成对房地产投资需求的抑制。
导致住房投资需求受到抑制的原因还有很多，但仅仅 以上这三条就可以说明，即使这一轮股市暴跌会多少促成一些投资资金转向楼市，但大规模转向楼市投资几乎不可能。因此，这一轮股市大跌不大可能发生重新引发 资金流向楼市并推动楼市东山再起、房价上涨的替代效应，更何况政府一直在尽力采取措施提振股市，甚至多部门在联手救市总动员，因为股市若就此转熊，绝对不 符合创新驱动、转型发展的国家战略要求。为了实现中国梦，为了进一步改革开放的根本利益，国家需要增加直接融资比重，沪深股市需要相当长时期的稳定健康向 上发展。
事实上，目前政府对股市和楼市的基本方针，是千方百计让股市和楼市都能平稳，绝对不让任何一个市场塌方。因此在两个市场的关系上， 尽量发挥两者之间的相互推动作用，防止此起彼落。通过股市发展带来的财富效应，推动楼市的消费性需求，加上一系列支持房地产发展的政策措施，不断消化一些 地区的库存压力，以推动房地产市场健康稳定发展。反过来，房地产市场的发展，也会推动股市上的房地产和相关公司的股价稳定向上，从而有利于整个股市的健康 稳定。