去年，广州楼市中心6区的供 求关系开始逆转，市场消化率仅为76.4%，自2010年以来首次低于88%；黄埔、番禺、花都和南沙去库存周期均超过16个月，黄埔新房甚至两年才能卖 完。近日，广州市社科院发布《广州经济发展报告（2015）》，其中的《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告指出，预计今年广州楼市一 手住宅去库存压力大，建议广州优化限购政策，调整住房套数认定标准，尝试“公转商”贴息贷款业务以解决公积金贷款额度不足的问题。
黄埔去库存压力最大
报告认为，2014年全市一手住宅实际价格与2013年相比基本相当，部分区域甚至略有下降。2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，但均价上涨是结构性因素所致。
在库存方面，去年12月末全市一手住宅库存量创历史新高，可售住宅7.58万套，可售面积998.14万平方米，同比分别增长34.0%和30.6%。以 2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末的8.67个月大幅延长。报告指出，市场库存主要集中 在外围区域，越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。也就是说，按去年的卖房速度，黄埔要卖掉已建好的新房得两年（去库存 周期达23.75个月），南沙是一年10个月（21.97个月），越秀是一年半（18.97个月），海珠是一年2个月（14.96个月），天河是一年 （12.04个月）。
今年市场成交将回升
报告认为，2015年广州房地产政策将保持稳中趋松状态，2015年政府工作部署中未提及“限购”、“房地产调控”等关键词，预示着房地产调控“去行政化”方向明显；预计未来信贷市场流动性将稳中趋松，房地产市场资金流将比较宽裕。
报告预计，今年广州一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高。市场成交量有望回升，目前住宅市场已出现促进成交的积极因素：二套房 贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将有效促进二手市场成交及改善性需求入市；去库存仍是房企的首要任务，开发企业将采取积极的销售策略吸 引买家入市；随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。
因此，预计未来市场成交回升的可能性较大，但严格的限购政策仍未放松，成交回升的力度和高度仍有待观察，区域、楼盘等微观差异可能进一步拉大。
建议优化限外政策
报告建议，广州尽快与中央接轨，下调二套房首付比例。同时，尽快优化限购政策，一是放开大户型和外围区域的住宅限购管制；二是调整外地户籍购房者社保或个税 年限要求至“2年内在本市连续缴交1年以上”（“穗六条”之前的标准）；三是为满足居民改善型住房需求，建议调整住房套数认定标准，可学习西安的做法，非 成套住房、砖混结构住房或60平方米以下住房不纳入住房套数计算范围。
针对公积金贷款额度不足的问题，报告建议，积极尝试开展“公转商”贴息贷款业务试点，尽快出台相关实施细则，以保障市民的合理购房需求。