法治周末见习记者 代秀辉
“出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段。”8月17日上午，在万科集团(以下简称万科)2015年中期业绩推介会上，万科高级副总裁谭华杰谈及万科下半年的工作重点时说。
所谓出租公寓指的是租赁企业通过从业主手中获取的整栋或分散的房源后，进行一定的精装修，配合旅馆或小区物业式的管理方式，由租赁企业再次出租给房客的房屋。
“万亿是我们大的愿景(注：今年5月份郁亮曾提到万科要未来实现万亿市值目标)，未来在万亿里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半 市场来自新业务。”在当天的业绩推介会上，万科总裁郁亮也有如此表述。在谈及新业务时，郁亮单独提到了万科目前正在推广的出租公寓项目万科驿。
“万科的转型业务中，万科物业、物流地产、教育营地等项目都已表现出不错的发展，出租公寓或将成为万科转型突围中寻找到的下一个答案。”房地产专家刘庆海对法治周末记者说。
进军万亿租赁市场
“事实上，这两年，出租公寓市场已越来越受到资本市场的关注。”我爱我家市场研究院经理孔丹说。
公开资料显示，2013年赛富投资新派公寓1.6亿元，华平投资魔方公寓3000万美元；2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。
“资本频频关注，也与房屋出租市场的规模有关。”孔丹说。
国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口。
“初步估算，整个房屋出租市场大概有接近万亿元的市值规模。”孔丹说。
分析人士人表示，作为最大的住宅开发企业，万科要分一杯羹也是自然。
事实上，早在一年前，万科已有动作。
2014年开始，万科先后在广州、厦门等地推出了针对大学生的小户型出租公寓，万科称其为“被窝公寓”。
随后，万科定义为“万科驿“的出租公寓品牌项目也迅速展开。这其中，广州成为“万科驿”项目的试点主要业务区域。
广州万科驿项目负责人张成皓告诉法治周末记者，万科在广州的出租公寓项目已有5个，约900套房，这包括万汇楼、欧泊、软件园店等，另外筹建中的有金融城店和大石店。
“已开业的项目出租率都在95%或以上，租户满意度75%以上。”张成皓说。
“万科在出租公寓领域中，面向城市新移民第一站的‘万科驿’，已经基本完成从0到1的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。”谭华杰则在推介会场说。
谭华杰介绍，目前在全国范围内，万科驿项目已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右。
“‘万科驿’也将远远不止在1万套这个数字上，万科计划2017年做到15万套。”谭华杰说，“万科计划未来三年内，将’万科驿’快速扩张到多个人口快速流入的城市。”
万科的优势
万科缘何钟情出租公寓市场？
在多位接受法治周末记者采访的业内人士看来，这与房地产行业的大背景有关。
“在低迷的房地产市场中，房地产的盈利模式已经从过去的那种开发卖房模式逐渐转移到房地产现有房源服务增值模式中。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进说，“各大开发企业也在积极寻求转型。”
在严跃进看来，这其中，出租公寓是房地产开发企业选择的一个方向。
“对于目前处于产品创新焦虑期的房企来说，出租公寓这类产品看上去投资成本不是很高，而且投资空间也比较大，所以它们会积极营销。”严跃进告诉。
在业内人士看来，万科同样在寻找转型的出路，而出租公寓恰恰符合万科的胃口。
“随着地产行业白银时代的到来，万科正在努力地向城市配套服务商的角色进行转型。因此，市场上对于租房的刚性需求也必然导致出租公寓市场是万科涉及的一个重要领域。”刘庆海坦言。
在刘庆海看来，出租公寓市场针对的多是白领、毕业大学生等群体。无论从消费能力、素质、不断壮大的数量来看，都是很好的一个客户群体。“万科的选择也是看上了这类群体带来的巨大的市场容量。”
“选择出租公寓这个定位在中高端的市场，对于万科而言，长期积累的品牌文化将为其出租公寓项目背书。”上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅对法治周末记者说。
“万科一直有比较好的物业管理经验和模式，而且在客户搜寻方面也有比较大的优势，这些优势能够充分满足出租公寓的经营需求。”严跃进则说。
如何盈利面临大考
然而，业内人士也表示，出租公寓市场的盈利现状，并不会特殊照顾万科。
“现在作出租公寓项目的企业，利润都比较低，不管是开发商还是新兴的一些互联网公司在做也好。”孔丹说，“原因就在于‘五高一低’。”
所谓“五高”，孔丹解释，房价太高造成运营公司拿房成本过高，拿房融资成本高(指向银行贷款利息等)；行业定位问题带来出租市场税费高；同时在物业管理成本以及装修改造成本上，项目企业亦承担很高的费用。
“相比之下，房租这几年却涨不上去。所以面临一个盈利很困难的问题。”孔丹说。
出租公寓市场如何盈利？在业内人士看来，万科面临同样的考题。
“万科此类项目也是创新的模式，能否大面积推广其实也有很大的不确定性因素。更关键是，此类公寓的租赁过程有很大的灵活性，对于万科来说，能够接受相应的成本也有很大的挑战。”严跃进说。
“目前来看，长租公寓产品收回投资的时限都是相对比较长的，而万科驿也仍在探索中，这一过程我们并没有严格的盈利要求。”张成皓坦言。
“从运营上，我们也在探索低成本的运营模式。”张成皓介绍，目前，万科正在和国内的一些智能硬件厂商合作，在项目中尝试如智能门锁、监控等智能管理方式。
“同时，我们也开发了微信的自助服务系统来提高日常业务的办理效率，以降低人力投入。”张成皓介绍，“比如，我们从今年开始实现微信收租，以往每个月初店长总是忙得不可开交，但如今客户可以通过微信平台自助交租，租客们对账目也一目了然，不用排队就能轻松搞定。”
有趣的是，此前谭华杰在接受媒体采访时，也透露之前“被窝公寓”在做成本节省时，采取了比较创造性的管理模式。“‘被窝公寓’看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定是不会离开的，他比保安会更加忠诚地守着这个公寓。”
“万科从来不是为有钱人盖好房子成功的，万科从来都是为普通人盖房子而成功的。今天很多刚踏入社会的年轻人，要解决房子困难的时候，如果我们给 他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。我觉得这个业务刚刚开始，这个市场有可能被重新定义。就像苹果手机出来之前，对智能手机定义完全不一 样。”在万科2015年中期业绩推介会上，谈及出租公寓的未来，郁亮如是说。