深圳经济特区从35年前的一个小渔村快速崛起为大都市，其地产业因为大胆创新，也逐步成长为中国地产业的样板。在近10年的地产黄金时代，深圳的房 价从2005年7000元/平方米一跃至目前的4万元/平方米，市场更不乏单价10万以上的豪宅。深圳高端物业的房价追上甚至超越香港已经成为共识。
与 之伴随成长的，除了万科、招商、华侨城、金地等品牌房企崛起，还有国际房地产顾问“五大行”的逐步进驻、扩大市场，以其专业视角见证了深圳地产的成长。日 前，记者采访了“五大行”之一的第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄。在拥有超过20年的香港及中国内地的专业房地产顾问经验的林先生眼里，他更看好深圳 未来的发展，对于香港的未来，他认为只有加强深港合作，两地才更有无限的发展空间。
暴涨的不只是住宅
回 忆起十多年前入驻深圳市场，林木雄很感慨。早在1995年，时值中国房地产市场的调整时期，第一太平戴维斯已经意识到中国房地产市场的巨大潜力，于是踏足 这个新兴市场，开始了20年的拓展之旅。2003年，其深圳分公司开始筹建，与不少创业型公司相似，林木雄带领着团队，在深圳福田区租下一套酒店式服务公 寓，开始招聘。随后壮大起来的深圳分公司终于搬入写字楼办公，就是现在福田的安联大厦。“和我们开建的分公司一样，深圳的地产市场那时也才刚刚起步。福田 中心区并不繁华，安联大厦周边什么都没有，写字楼更是寥寥无几。当年，安联大厦开盘单价才一万左右，相对香港写字楼的价格，实在是太便宜了。那时，在香港 很偏僻的区域，其写字楼的价格也是这边的好几倍，而福田区却是深圳的中心区，价格的优势非常吸引我们。尽管，安联大厦开发商的信心并不足，开盘也并不火 爆。但是我们依旧很看好，理由很简单，北京、上海的楼市价格已经开始上涨，深圳的经济正在起步，房价却还没有开始启动，上涨是迟早的事情。鉴于深圳市场的 需要，我们购买了一百多平方米，不仅如此，我们还推荐香港的客户来深圳购写字楼。现在看来，他们都很感激我们当年的推荐。”后来的市场，大家是看得见的， 深圳十几年的地产发展远远超出了业内人的预想。
对于普通老百姓来说，切身感受的是住宅市场的暴涨，十年间房价增长了四五倍，作为专业人士的 林木雄看到的变化不仅是这一块，还有很多投资者同样关注的写字楼市场。价格自不必说，同样，从当年进驻深圳，到现在2015年，深圳写字楼的售价和租金已 经大幅增长，价格翻了三四倍。不仅如此，林木雄告诉记者，深圳的甲级写字楼始于罗湖，包括深圳发展银行大厦、信兴地王广场及嘉里中心，是拥有较成熟的商业 环境和完善的基础设施。但就整个深圳来看，写字楼并不多，高档甲级写字楼则更是寥寥无几。当年，第一太平承接的客户中，万象城算是最高端的物业了。然而， 数十年间，伴随深圳高速运转的商业开发，以及有限土地资源的矛盾日益突出，传统商务区已不能满足快速增长的高端商务办公需求。在政策引导下，深圳商务区呈 现多极化发展——除了发展日趋成熟的罗湖蔡屋围、福田CBD等传统商务区外，作为深圳未来发展两极之一的前海中心以及后海-深圳湾超级总部基地也在快速崛 起。此外，龙岗中央商务区、深圳北站商务中心区等新兴商务区也在酝酿之中。与此同时，深圳积极打造总部经济，大力践行金融创新，出台扶持政策吸引高端资源 进驻，深圳甲级写字楼客户结构明显升级，从实业、物流类为主逐步转变为银行、证券、保险等传统金融机构和互联网金融、消费金融、商业保险理财等新型金融机 构并举。写字楼的更新换代升级的同时，其物业需求也越来越多样，物业管理逐渐走向了标准化的道路，当年的自主单一的物业管理逐步转向由具有丰富经验的国际 知名物业管理公司来担当。目前，深圳甲级写字楼的物业管理更多由“五大行”承担。国外先进物业管理经验的引进，让中国写字楼的物业管理处在标准化的路上。
林木雄指着一页数据K线图告诉记者，10年前，深圳的甲级写字楼存量只有北京、上海的十分之一，如今，虽然与北京上海市场依旧存在一定的差距，但数量已经分别占到前两者的50%，发展速度之迅猛是很多人没有想到的。
土地开发深圳应学习香港
尽管总体呈上升趋势，深圳增速胜过香港，但深港房价差异却并不如两地的GDP一样容易追平，目前深港房价仍差距较大。未来看，深圳的房价超过香港是迟早的事情。
首 先，净流入人口与房价上涨成正比，10年间，深圳流入人口远大于几近停滞的香港人口。尽管从2011年开始，深圳净流入人口增长已连续4年减缓至年增不足 1%，但因基数差距已有300多万，未来深圳净流入人口在几近停滞、时而下跌的香港面前仍具备明显优势。其次，深圳经济实力后劲十足，优胜于香港，体现在 房价购买力的是人均GDP。事实上，深圳部分地区，南山区人均GDP达到30.87万元已超过香港。人均GDP增长速度上，深圳是香港的3倍多，正好是香 港与深圳房价的差距。再次，香港曾经的贸易优势不再明显，而深圳战略性新兴产业的崛起和高端制造业的优势，让深圳人均GDP超越香港指日可待。更重要的 是，深圳更开放，其创新能力以及城市吸引力优胜于香港。深圳人本身也是外来的，没有既得利益可享。无论是发展凝聚力，还是居住环境，亦或是产业布局合理 性，深圳都拥有比香港更佳的城市未来发展空间。这一切意味着深圳楼市的最终吸引力必然超越香港。“深圳是一个移民城市，其创业氛围已经凝聚，吸引着新一代 的年轻人聚集在这里，而他们就是最强的购买力。正如30年前的香港，吸引着老一代人创造了无数辉煌一样，深圳的未来必然充满了无限可能。”林木雄感叹道。
一 提到深圳这35年的巨变，很多人会把深圳的崛起与香港的滞涨放在一起比较、讨论。在林木雄看来，唇亡齿寒，深圳和香港一脉相承，地理关系注定其两地是分割 不开的，各有各的优势，也各有各的不足，两地不应该是竞争关系，更应该是深入合作，扬长避短，学习对方成功的地方，完善自身不足的劣势。比如土地开发。香 港寸土寸金，但你们知道吗？香港有90%的土地并未开发，而深圳用地已经超过了50%以上，可供再开发的土地非常有限，这对深圳未来的发展是非常不利的。 尽管，深圳是开放式的，其地理位置与内地紧密相连，城市发展还有可能延展到周边其他城市，但深圳完全可以向香港学习土地规范问题，以便更好地利用现有土 地，保证地产开发的有效性。此外，深圳和香港还应该加强金融合作，使两地资金更加自由流通，促进企业发展。除此之外，两地金融、法律、旅游、人才、教育， 还有医疗都应该互相交流学习，取长补短，共同发展。
地产领域仍可掘金
经过十年，深圳的房价已经上涨了四五倍，地产黄金十年已经过去，随地捡钱的财富效应已经不再，但并不表示深圳地产没有投资价值。相反，深圳地产的刚需性和活跃性，决定其仍旧是投资的重要渠道。
对 于中小投资者而言，林木雄建议仍旧以投资住宅、商铺为主。尤其是住宅，尽管住宅市场已经过了暴涨的时期，但是其稳定性和需求量依旧是有空间的。深圳是个移 民城市，外来人口众多，其创业、创新氛围吸引着更多人口进入，这些需求支持着深圳住宅的租赁市场。中小投资者完全可以购置一两套房子来收租。商铺投资的风 险则相对大些，好的地段，好的商业环境，只要实力允许，还是可以考虑的。但是，以往只看地段不管经营，投资就能赚钱的时机已经过去，现在即便是在繁华的中 心区域，不懂经营盲目投资还是可能亏损。而且，现在商铺供应并不多，很多广告推销不过是虚拟的愿景，建议找专业人士分析鉴别。其他的类型的地产，对于中小 投资者，则不是很鼓励。
林木雄强调，对于有较强实力的投资机构和财团，投资的机会很多。深圳是个年轻的城市，地产成交依旧很活跃，只要专心 研究，在地产中掘金还是很容易的。但需要注意的是，无论是写字楼还是零售商业地产，投资的观念必须转变，要有经营理念，有没有专业的地产人士帮你打理很重 要。未来的市场，淘汰率很高，建议把投资的地产项目交由更为专业的地产服务机构管理，才能立于不败之地。