过去数年房地产市场的快速发展，让地产投资基金赚得盆满钵满。但随着住宅市场自去年开始持续至今的分化调整，地产投资基金经理们也开始调整他们的投资方向，更多转向商业物业的并购。
但规模排在地产基金行业前列的投资机构近日表示，住宅类投资业务未来仍将是国内地产基金的主要业务类别。而上海则是他们心目中最具投资吸引力的城市。
光大安石资产管理有限公司和业内相关研究中心在近日发布的《2015年地产基金城市进入策略研究》的报告中评选出最吸引地产基金进入的10大城市，即上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州。
其中华东地区有4个，华南地区有2个，华中地区有2个，华北地区有1个，西南地区有1个。而东北和西北地区无城市入榜。
报告选取了29个在2014年住宅销售额均超过300亿元的样本城市。而判断城市住宅市场的投资吸引力的参考指标主要是住宅市场规模、长期供求关系、地价吸引力以及市场发展前景。
住宅市场规模指标选取重点城市2014年的住宅销售额，长期供求关系指标选取2009-2014年成交地块规划建筑面积与住宅销售面积的比值。
地价吸引力指标选取2014年-2015年6月成交地块楼面地价与住宅成交均价的比值。市场发展前景指标选取2009-2014年GDP规模及其增速、常住人口及其增速等加权平均值。
报告指出，住宅销售额规模越大，市场规模排名越靠前。成交地块规划建筑面积与住宅销售面积的比值越小，长期供求关系排名越靠前。成交地块楼面地价与住宅成交均价的比值越小，地价吸引力排名越靠前。综合GDP、人口等指标的加权平均值越大，市场发展前景排名越靠前。
如果综合几个指标进行排序，最具吸引力的城市为上海，北京、深圳、广州紧随其后。武汉为二线城市中最具投资吸引力的城市。投资吸引力偏弱的10个城市主要为长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明。
对于部分地产基金而言，报告中的分指标排序或更有价值。近年来，住宅项目土地款在项目总投资的占比总体呈明显上升趋势。某种程度上讲，项目的地价水平及其在房价中的比重决定着一个项目的整体盈利水平。
为了评估一个城市地产项目投资回报率，该报告重点分析了当地住宅项目的地价与房价的比值。结果显示，厦门、合肥、杭州、南京，以及一线城市中的北京、广州的地价房价比超过40%，意味着地价吸引力偏弱。
重庆、天津、上海介于30%-40%之间，意味着地价吸引力居中。而武汉、福州、西安等城市的地价房价比介于20%-30%，意味着地价吸引力偏强。
报告对地产基金的投资原则进行了划分。对于固定收益类住宅项目投资，地产基金可以重点关注在市场规模、长期供求关系两个方面表现良好的城市。而对于主动开发类住宅项目，除上述两个因素外，地产基金还需要关注地价吸引力和市场发展前景两个指标。
在报告中体现出，随着中国宏观经济和人口增速以及城市化进程的放缓，中国住宅市场整体规模未来将处于缓慢下滑走势。
在此背景下，城市之间在人口、产业、资本等方面的竞争将日趋激烈，城市经济发展和地产市场分化将不断加大，对于国内地产基金公司而言，如何制定城市进入策略，进而为住宅项目投资决策提供指导将显得更加重要。