位于通州的某商住公寓项目于上周末开盘,单日认购额12亿元,引起业内热议。值得注意的是,通州区商住公寓成交火热的背后,是北京商住公寓市场的再 次走热。亚豪机构数据显示,2015年1-10月,北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元,与去年同期相比大涨94%,几近翻倍;成交量和成交均价 同比均出现明显上涨。整体上看,今年商住公寓市场已形成“量价齐升”态势。
商住市场抬头
通州一个商住公寓项目开盘热销12亿元,这一景象正是北京商住公寓市场强势表现的缩影。业内人士认为,今年北京商住公寓市场表现抢眼,“量价齐升”的态势已然形成。
今年,商住公寓的市场热度远远高于其他住宅产品。亚豪机构统计数据显示,2015年1-10月,北京商住公寓成交14075套,同比增长36%;成交总金额为290.17亿元,同比大涨94%,几近翻倍。然而,住宅成交金额的同比涨幅为34%,别墅也不过69%。
此外,在成交量上涨的拉动下,商住公寓的成交均价也出现大幅上涨。2015年1-10月,北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米,同比上涨36%。而同期住宅均价涨幅仅为11%,别墅则小幅下滑2%。
“北京商住公寓成交热度最高的当属通州区,今年前10月共成交商住公寓2912套,在北京16个行政区县中排名居首,占整体商住公寓市场成交的 21%。特别是上周末,通州运河核心区保利·大都汇项目开盘,单日认购高达12亿元,与今年商住公寓排行前五位项目,前10个月的签约额基本相当。”亚豪 机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。
并非偶然
商住公寓市场“量价齐升”并非偶然。业内人士分析,从土地市场来看,今年纯住宅用地供应走低,商住公寓项目作为住宅的补充产品,渐渐成为市场主角,尤其是一些具备比较完善居住功能的LOFT产品已经获得了市场的广泛关注和认可,因此未来成交量持续上涨也会成为趋势。
其次,北京住宅供应呈现下滑趋势,并且住宅产品高端化趋势已经形成。住宅价格的走高,不仅超出了部分刚需客群的购买力,还促使一些投资客看好楼 市后市,无论是对于刚需客群、还是投资客,北京商住公寓市场的单价尚在低位,面积偏小也令总价可控,购房需求的集中涌入,是造成商住公寓市场成交大涨的原 因。
对于通州区商住公寓市场的火热,郭毅认为主要原因,是通州“北京行政副中心”的定位以及“加强版限购”共同作用的结果。上周四,郭金龙市长考察 通州,确认2018年开始,北京市行政事业单位将陆续迁往通州,为此通州区还将投入300亿元用于基础设施建设。此外,近几年通州新城在交通、商业、教 育、医疗等综合配套上已有了长足发展,购房者看好通州楼市未来的增值潜力,但在“加强版限购”的挤压下,商住公寓成为首选。
几经沉浮
2011年限购之初,北京商住公寓市场一度非常火热。然而,随着供需结构的变化,2013年之后,因同质化、库存高企及楼市大环境的影响,商住 公寓项目进入成交低谷期。今年,商住公寓市场再度活跃,业内人士认为,未来一段时间内,商住公寓市场“量价齐升”的态势将会延续。
郭毅认为,未来商住公寓类产品将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中,五环以内住宅用地的楼面价基本在5万元/平方米以上,六 环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关,这意味着北京住宅市场将整体高端化,未来住宅单套售价将在500万元以上。在这样的市场背景下,商住公寓的单 套总价还能保持在200万-300万元左右,低总价、不限购的优势将得到充分发挥,并成为刚需客群的首选。
值得注意的是,北京商住公寓的库存并不低。亚豪机构数据显示,截至2015年10月底,北京商住公寓库存为27470套,相当于北京住宅库存的 30%以上,这意味着这个市场未来竞争依旧非常激烈。不过,郭毅认为,目前商住公寓库存在合理范围内,尤其是房企拿地较早,地价较低,在房价上有较大调整 空间,此类项目对于房企而言是一种优质资产。