摘要：经过今年5-9月的销售高潮后，一线城市的库存去化压力大为缓解。特别在住宅方面，四大一线城市中，库存较高的广州和北京都只是偏高，远未到积压严重的地步。
中央高层频繁喊话楼市去库存，让商品房库存再次成为关注焦点。国家统计局数据显示，截至今年10月末，全国商品房待售面积为6.86亿平方米，环比9月末增加2122万平方米；同比增加约1亿平方米，增幅为17.8%。
全国性的商品房库存压力，并没有传导到一线城市，经过今年5-9月的销售高潮后，一线城市的库存去化压力大为缓解。特别在住宅方面，四大一线城市中，库存较 高的广州和北京都只是偏高，远未到积压严重的地步。因此，业内人士表示，一线城市楼盘年底没有清仓大甩卖的压力，消费者不要对“执笋货”（粤语，拣便宜 货）抱过高的期望。
“无压力”的一线城市
今年以来，业内人士谈及楼市风险时，更多把矛头指向二三线城市，需要“静静”的是主要在二三线城市发展的商家；对于一线城市，即使其房价高企，业内人士依然 给出“健康”的判断。房企在土地市场上的举动也与此呼应，一方面放缓全国拿地的势头；另一方面加大在一线城市拿地的力度，北京、上海、广州高价地频现。
业内人士和房企对一线城市的信心并非空穴来风，最明显的是，在一手住宅库存上，一线城市几乎看不到压力。
业内普遍认为，房地产市场8-10个月的库存消化周期属于比较正常；10-12个月属于偏高；超过12个月，说明库存积压较严重，有降价压力；反之，去化时间低于8个月，房价便有上涨动力。
统计数据显示，在四大一线城市中，上海和深圳楼市最不存在库存压力，少于7个月的去化时间，幸福的地产商考虑的不是去库存的问题，而是如何保证新货供应充足，不会导致无货可卖的问题。
相对而言，北京、广州地产商的幸福感会略低，两个城市的库存去化时间都超过10个月，属于偏高，不过也远远没到积压严重、商家为了去库存必须降价的地步。
一线城市住宅库存压力小，在今年销售很好的第二季度已经显现。报告显示，8月份，一线城市一手住宅库存量约为3460万平方米，环比降低1.9%，同比降低0.7%；一手住宅存销比为9.9个月，比7月份的11.2个月大幅下降。
成交好化解库存压力
2014年，由于销售不畅、商品房消化率低，全国商品房库存量不断上扬。2014年7月11日，在住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”取代“调房价”，成为楼市的新主题。
去库存，也是2014年广州楼市的主题。2014年1月14日，广州一手住宅库存量约为749万平方米；到2014年12月17日，库存量增至约1002万 平方米。以广州当时的销售速度，即使没有新增供应，单靠库存量已足够广州楼市卖14个月，库存积压严重，南沙、花都、番禺、原萝岗等区域楼市的去库存压力 都很大。
为了去库存，过去一年多时间中国采取 了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。虽然 目前全国商品房去库存压力犹存，但这些措施在一些重点城市还是发挥了很好的效果。广州就是最明显的例子，从14个月到10.9个月，去库存压力明显减轻。
今年前八个月，广州一手住宅库存去化时间处于下降通道，这一方面是由于供应减少，阳光家缘数据显示，今年前八个月，广州一手住宅新增供应面积同比减少近一成 四；另一方面是由于成交活跃，今年前八个月广州一手住宅成交面积同比增加约三成。一减一增，库存量自然大幅降低。此外，库存去化时间以销售量来衡量，即使 库存量不变，销售量增加，库存去化时间也会降低。
在库存去化时间减少的情况下，开发商开始未雨绸缪，在土地市场上加大投入，为以后的开发“补库存”。数据显示，今年10月份，广州土地总成交金额约达55亿元，同比涨幅高达505%。
去库存压力局部存在
整体去库存压力不大的广州楼市，也不能掩盖局部区域市场去库存压力较大的事实。
据统计，目前花都、荔湾、越秀的库存消化时间都超过12个月。阳光家缘数据显示，今年前八个月，越秀区只卖出1007套一手住宅，平均每个月才卖百余套，位 列全市倒数第一。荔湾区的销售情况也好不了多少，卖出去的房子总共不到2000套，月均200多套。而在一些楼市重镇，这只是一个楼盘的销售业绩。花都区 一手住宅的销售还算不错，平均一个月卖出千余套房子，但销售量比不上供应量，此前积压的库存依然存在。
除了整体区域外，有些板块的去库存压力较大。例如黄埔区的科学城板块，拥有大量商务公寓，这些主打居住功能的商务公寓，因为不限购，对住宅销售构成极大的压 力。此外，有些房企的去库存压力也较大。中原地产9月初发布的数据显示，138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元，同比上涨12%，库存超过千亿元 的企业有4家。在市场分化的情况下，有些房企的库存量在其后三个月出现较大幅度的下滑，有些房企则继续上升。
业内认为，那些去库存压力较大的区域、板块、房企的楼盘，年底或许会有更多优惠。
四大一线城市一手住宅库存消化时间城市 库存量（万平方米）; 月均成交量（万平方米）; 消化时间（月）
上海 1211 180 6.7
深圳 367 53.4 6.9
广州 923 84.6 10.9
北京 1095 92 11.9
（文/张秀钦;制表/蔡红;数据来源/上海市住建委官网、深圳市规土委官网、广州市阳光家缘、北京市统计局、CREIS中指数据。广州月均成交量为今年前八个月数据，其余三城为今年前三个季度数据）
好好享受广州楼市的“小确幸”
楼市已经告别大涨大跌的时代，“慢熊”行情将会持续。对北上广深尚处于人口红利高峰的一线城市而言，目前楼价是跌无可跌、涨难大涨，基本平稳是楼市之“小确幸”。
在宏观经济增速放缓的背景下，过去一周，中央频繁提及房地产，透露出更积极的稳定楼市的态度。据透露，多项政策储备待发，更多权力将下放地方政府，“去库存”将更因地制宜。
“去库存”的问题，广州有没有？
从数据上看，广州目前一手住宅可售货量约有917万平方米，比7月初的882万平方米增加了35万平方米，去货周期不足11个月，并未到负重荷的地步。广州楼市库存压力不大、未来政策利好，向好预期叠加，会否引发年底楼价上涨？
本刊评论员认为：不会。因为广州楼市还存在较严重的结构性压力。
从产品结构来看，广州楼市大户型产品销售不畅，中心区200平方米以上的大户型消化速度缓慢，近郊大户型去货压力更大，比如番禺区，250平方米以上大户型的消化周期甚至超过40个月。
从历史经验来看，实力强的购房者通常是推动楼价上涨的决定性因素，高端住宅通常是引领楼价上涨的风向标，每次楼价上涨的哨子几乎都由不甘寂寞的豪宅吹响。比 如涨价涨到曾经被封杀的汤臣一号；售价超13万元/平方米、号称“广州二沙岛最后一套”的别墅，都不过是借豪宅的名义代言一个“胆肥”涨价的时代。
只有资本的热闹狂欢、豪宅的高调助跑，才有可能带动楼价飞扬、楼市再度疯狂。如今，高端住宅销售黯淡失色，决定了楼市暂时飞不起来。大户型产品销售不畅，有钱人尚未出手，尽管与限购政策有一定关系，但更重要的是，其折射了消费后劲不足、市场预期并未彻底好转的事实。
何况，即使楼市政策再度宽松，也不足以令楼市迅速反转，央行仍控制着广义货币M2增速，期待未来会出现对房地产大规模的强刺激不太现实，针对房地产的极度宽松的货币政策难以出现。
楼市已经告别大涨大跌的时代，“慢熊”行情将会持续。对北上广深尚处于人口红利高峰的一线城市而言，目前楼价是跌无可跌、涨难大涨，基本平稳是楼市之“小确幸”。
村上春树说，所谓“小确幸”，是身边那微小而确定的幸福——可感，并可及时抓住。我们闻着空气中淡淡的骚动，却不必担心楼价明天就会涨得让人心疼，也不必担心后天就会跌得让人猛捶大腿。就这样，挺好！