摘要：有业内人士认为,如此看来,政府针对的就是这几个还没有取消限购的城市,所以极有可能在2016年这些城市就将全面取消限购。
全国楼市库存屡攀新高,二三四线城市“空城”频现……近期,伴随着中央多次强调,房地产去库存已然成为市场最关注的焦点。广州市委副书记、常务副市长陈如桂 近日表示,广州不存在库存压力,显示地方政府对于市场相当乐观。不过,有专家认为,目前广州楼市成交量颇高,楼价存在上涨动力,因此广州明年仍难看到整体 解除限购,但区域库存不均衡仍困扰着广州楼市,部分区域仍有松绑限购的必要。
去库存成明年经济工作五大任务之一
近日闭幕的中央经济工作会议提到,2016年经济工作的五大任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,即积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、化 解房地产库存、扩大有效供给、防范化解金融风险。这一表述,堪称近年来政府对房地产行业最明确、最重视的“表态”,无疑将对房地产市场产生重大影响。
事实上,近期中央已经多次强调要在房地产行业实行去库存,重视程度可谓前所未见。11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,就曾提出要化 解房地产库存,促进房地产持续健康发展。国家统计局公布的数据显示,11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。 其中,住宅待售面积增加439万平方米,办公楼待售面积增加90万平方米,商业营业用房待售面积增加318万平方米。库存持续增加,确实已经成为困扰不少 城市房地产市场的一道难题。
中国房地产联盟主席顾云昌表示,中央经济工作会议对房地产去库存任务的重视程度空前,“说明着急了,房地产对中国经济的影响太大了。”他表示,房地产的发展,关系到我国GDP增速能不能保住6.5%,到2020年经济总量和收入能否翻一番。
广州库存低到完全没压力?
相对二三四线城市,作为一线城市的广州,面对库存问题要淡定得多。广州市委副书记、常务副市长陈如桂近日在一次发布会上透露,今年1到11月份,广州一手房 的销量为960万平方米,同比增长31%,均价1.5万元/平方米,价格同比持平;二手房销量增长了40%,均价1.3万多元/平方米,价格同比增长 20%,可销售的住房库存900万平方米左右,“这个量这5-10年来差不多,广州不存在库存压力。”
不过,从阳光家缘公布的数据来看,广州的库存分布十分不均衡,市中心库存非常低,而郊区的库存又相对偏高,市中心可以说是供不应求,而部分郊区则是供大于 求。阳光家缘12月29日的“每日新建商品房可售信息”数据显示,市中心的越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔可售一手住宅面积都在百万平方米以下,原黄 埔区的可售面积甚至只有7.37万平方米,越秀区也仅有10.15万平方米。而番禺、花都、南沙、增城等区域的可售面积则都在百万平方米以上,其中最高的 花都区可售面积为197万平方米,增城、番禺也有150万到160万平方米的库存量。
“事实上,‘每日新建商品房可售信息’只显示了广州一手楼库存的一部分,‘每日新建商品房未售信息’更能体现广州的库存情况。”广州楼市专家韩世同向记者表 示,“每日新建商品房未售信息”包含了市场中尚未售出的新建商品房,包括可售、抵押查封以及未纳入预售的单元,如果按照“每日新建商品房未售信息”显示的 数据,广州的库存量将高达1746.28万平方米,差不多是官方宣称的库存量的两倍。
韩世同认为,从各区域的库存来看,广州也确实存在不均衡的现象,但广州的月成交从去年的四五千平方米增加到了今年的月均8000多套,去化周期大为缩短,库存压力没有以前那么大了。
关注焦点
2016年能否 放宽或者取消限购
值得注意的是,在近期的中央经济工作会议上,除了提出要降库存以外,政府还首次明确提出要取消过时的限制性措施。记者发现,自去年开始各地已经陆续放弃了之前出台过的各种限购政策,仅剩下北京、上海、广州、深圳还保留有限购政策。
有业内人士认为,如此看来,政府针对的就是这几个还没有取消限购的城市,所以极有可能在2016年这些城市就将全面取消限购。但对于一线城市来说,取消限购 仍存在相当大的困难,这主要源于一线城市目前市场相对热度较高,官方可能会担心取消限购导致房价再度暴涨,甚至有失控的危险。
“‘330’ 新政之后,二套房首付比例降低,交易成本降低,再加上2015年以来一线城市楼市基本面的快速复苏与回升,投资客身影再现一线城市楼市,一定程度上也推动 了一线城市房价过快上涨。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于房价的过快上涨,一线城市此时严格执行的楼市限购政策,2016年不会取消,防止限购政策 取消之后外来需求进一步推升一线城市的房价。
仲量联行近日发布的《2016年中国房地产市场展望》报告也表示,由于目前楼市分化严重,一线及部分热点二线城市成交火爆、房价地价攀升,大多数三四线城市 则依旧库存高企、去化乏力,楼市政策也将走“有保有压”的分类调控之路。京沪深几个房价上涨迅猛、地王频出的一线城市,恐怕将以控房价为主,包括信贷、财 税等各种刺激政策恐难惠及,甚至仍有政策收紧的可能,比如信贷审批在一线城市或将更加严格。不过,韩世同仍然认为,广州楼市存在库存不均衡的特点,需要政 府对于限购政策进行调整,解除如花都、南沙等库存较高区域的限购措施,这也是符合中央要求的做法。