在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何？未来楼市将发生哪些变化？正在召开的全国两会上，房地产再度成为代表委员们的热议话题。
关键词：因城施策、棚改
今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。
业内人士认为，今年去库存政策将更加完善，地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策 将更符合自身实际需求。在全国政协委员、经济学家贾康看来，楼市现在是冰火两重天，去库存要区别对待，不是每个城市都要采取千篇一律的办法，要根据城市特 点设计具体方案，手段要多样化。
如河北在去库存的同时，也在严控环北京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存年度目标量化到各市县等方式，也或将被更多省市效仿。
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。
全国政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地 施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比 要求；二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。 商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策；三是强调宏观审慎管理。”
今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比 例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大 力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。
黄瑜认为，棚改是去库存的重要法宝。2016年，棚改货币化安置比例提高，公租房扩围将成亮点。中国指数研究院认为，加大棚改支持力度，货币化安置将为中国楼市带来大量需求。
政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套，同时强调提高棚改货币化安置比例。而此前中央提出各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，这不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。
全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，提高农民工待遇，让他们享受到实质 性的城镇化福利和稳定的工作居住环境。此外，信贷放松及财政补贴支持将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合 保障房货币化安置，也将进一步促进库存去化。
易居智库研究总监严跃进表示，公租房范围的扩大，体现了政府关注低收入阶层及弱势群体的住房问题，将持续发挥托底民生作用。同时，公租房范围的扩大将带来大批对公租房源的需求，也将进一步推动公租房货币化比例扩大。
三四线城市降房价只是时间问题
春节之后，北上广深等热点城市楼市骤然火爆，再现“恐慌性”购房氛围。由于部分城市市场回暖的速度超出政策预期，控制房价过快上涨的措施正在酝酿之中。
从两会透露出来的信息看，一线城市将继续实施差异化调控，更注重分类指导，严控投资投机。
两会期间，住建部部长陈政高表示，北上广深四个城市要稳定市场，主要采取五方面具体措施：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷 政策；增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易当中的违法违规行为；正确引导舆 论。
潘功胜透露，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。
全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保认为，房地产应该落实分类调控、分区域施策的方法。从整个经济面来说，房地产需要去库存，但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市，应该严格控制实施调控措施，适度去杠杆。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，两会之后，政府将出台防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起 大落的现象。除严格执行楼市限购政策之外，部分一线城市如深圳等可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求。同时，为了拉低房价整体水平，政府 可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨；增加中小套型土地配比与供应；针对房产交易环节实 行差别化的税收政策，以调节市场成交结构，稳定房价；针对持有环节实行差别化的税收政策，以进一步抑制投资投机性需求等。
与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市，如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。
世邦魏理仕预计，短期来看，2016年上半年整体房价涨幅将继续扩大，一线城市下半年仍将看涨。随着货币政策趋于宽松，二线城市的住宅价格将进 入加速上升期。沪上一大型房企高管表示，当前一线城市房价高企，与居民购买力逐渐偏离，销量高位运行难以持续。而二线城市住宅存销比下降明显，去库存压力 正在积极释放。“我们今年要主打二线城市的返乡置业需求。”
以安徽省会合肥为例，目前该市商品住宅处于供不应求状态，由于部分区域需求旺盛，开发商甚至将个别楼盘的房子与车位绑定销售。
专家认为，2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。
这也意味着，规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。
全国人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。
蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产 市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。
农民工将成三四线城市去库存主力
专家认为，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。
国家发改委主任徐绍史在两会期间公开表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求， 同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式，货币化安置可以收购这些存量用房，解决棚户区居民的搬 迁、住处，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万 套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
黄瑜认为，部分后续需求乏力的城市可以积极出台政策，将需求拓展到农民工及进城农民。
事实上，已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农 民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策的着力点。例如，在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给 予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。甘肃省目前正在扩大住房公积金制度覆盖面，以逐步将符合条件的农民 工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，并鼓励农民工和个体工商户利用住房公积金贷款购房等。
“现在大量进城的农民工，80后、90后占到60%至70%。这些人进城的目的，不仅仅是为了打工，是希望能够在城市居住下来，但城市在这方面 没有做好充分的准备。这其实是农民工半城市化现象，加剧了劳动人口短缺的局面。”蔡继明认为，因为进城不能落户，迁徙人口不能定居，农民工到了四五十岁以 后，就会由于养老问题无法解决而考虑离开。“而有城市户口的居民则可继续待业，再转到其他岗位就业。没有户口，没有基本的社会保障的农民工将重返农村，这 样就人为减少了有效劳动力供给。因此，未来各级政府将通过户籍改革去库存，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费。”