2015年东莞松山湖（生态园）经济运行数据出炉。在总结大会上，园区各大企业在2015年的发展表现得到了相应表彰。
其中，华为终端（东莞）有限公司表现最为抢眼，在2015年度园区纳税、出口额、规模以上工业总产值、主营业务收入、工业税收等指标上，均摘得园区企业头名。
华为终端总部项目总投资100亿元，项目位於东莞松山湖南区，占地1，900亩，总建筑面积126.7万平方米。该项目主要发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务。
作为在深圳起家的世界500强企业，华为在东莞的耀眼表现再度引发了舆论的关注。一篇名为“不要让华为跑了”的文章在朋友圈热传，大意是深圳房价暴涨，吸引力减弱，深圳应对此高度重视。
华为对此发表声明称：近日有关“华为迁离深圳”的传言不属实，华为从未有计划将公司总部搬离深圳。“华为早在十多年前，就开始在中国乃至全球各地设立各类分 支机构或研究所，以更好地支撑公司全球化业务开展，在此过程中对部分业务所在地进行调整，属于正常的企业经营行为。”“对于华为来说，把‘大脑’留在深 圳，把制造和供应放到东莞，符合企业自身战略安排。”一名接近东莞松山湖管委会的人士说。在华为人看来，作为一家全球化的企业，华为选择成本适合的城市区 域布局分支机构再正常不过。“这次舆论风暴，更应该把重点放在深圳的土地成本和发展潜力上去。”
华为搬迁风波背后，折射出企业壮大对生产研发成本布局和城市房地产高企造成各类成本增加的双重烦恼。
迅猛生长的华为
2008年，华为前员工王先生就跟随华为技术的供应链部门搬到松山湖。
“搬迁之前已经人挤人。一个办公室里，一张桌子本来一个人办公，都要分给两个人，坐不下，华为发展太快。”王先生说，在当时，华为深圳总部的空间就捉襟见肘，估计只能容纳5到7万人。
多年前，华为就开始了布局松山湖的步伐。2005年，华为在东莞松山湖成立了全资子公司——华为机器有限公司，负责华为网络通信产品的生产、制造业务，现人员规模2万多人，该公司华为机器是华为制造业务在华南地区最大生产基地，是华为面向全球的制造和供应中心。
松山湖华为南方工厂二期项目也是由华为机器投资兴建，位于松山湖北部，立项投资20亿元，占地1100.6亩。一期项目2009年投产，2012年已实现总产值150.61亿元。
当时有消息称，华为的无线部分、华为大学、研发中心、中试中心等要搬至东莞松山湖华为基地，并会在2017年、2018年停止大型搬家工作。
松山湖方面一直努力争取华为相关部门整体落户当地。这种努力至今一直在持续。根据松山湖生态园的2015年工作总结及2016年工作计划，该园在2016年计划“积极争取华为终端公司把电商业务切换至东莞公司”。
在华为人看来，华为在各地设立分支机构再正常不过。“五年前的华为跟今天的华为完全两个样”另一位华为前员工袁先生一谈起华为就如是说：“2010年，华为的销售收入是1852亿元。”
到了2015年，华为实现销售收入3950亿元，净利润369亿元，员工达到17万人。此时的华为已经是一个全球化的企业，与170多个国家有业务往来。同时，华为在全球布局16个研究院/所、36个联合创新中心，在全球范围内开展创新合作。
对本次备受关注的华为终端来说，本身也拥有独立到东莞布局的多种条件。事实上，终端公司是华为控股下面的子公司，而“终端在深圳一直没有一个大的基地”。
“终端公司有自己的供应链，而且相比向运营商这种大客户交付的供应链来说，是比较简单的。”王先生说：“终端的供应链相对独立，只在一些大的产品（与华为技术）共用，像芯片。”
从地理位置上来讲，松山湖距离深圳坂田很近，开车跑一趟就四十来分钟。华为有班车直接从松山湖到坂田基地，每天多趟。
于是在广东，深圳坂田和东莞松山湖就形成了华为相对集中的基地。华为的供应商因为同样受到深圳宝安租金和人力成本上涨的压力，也跟着往深圳旁边的东莞和惠州迁移，部分供应商同样选择落户在松山湖。
可见，华为对子公司的选址“牵一发而动全身”。“既然选择了松山湖，就肯定要聚焦一点。”据悉，现在终端的制造业务已经在松山湖运作，未来还有研发等业务。
深圳的“土地包袱”
据了解，松山湖园区容积率为0.8，而华为终端项目所在地地块容积率为0.5-0.8。“低容积率是建工业厂房的需要，因为要建工业设施、安全设备，容积率就高不了。”一名地产业内人士解释。
然而，对于华为总部所在地、深圳龙岗区来说，其产业空间正进入紧缩期。
今年五月初，龙岗区在其发布的企业创新能力分析报告中指出：“在劳动力和土地要素全面紧缩，传统的粗放型经济增长模式变得举步维艰，龙岗区亟需通过创新提高生产力，提高人均和地均产出效益，降低经济增长对劳动力和土地的依赖程度。”
当地正积极研究拆除重建其旧工业区，做二次开发，以提高空间利用率和土地产出率。思路主要是，提高地块容积率。
调查显示，龙岗现有889个工业区，总占地面积80.5平方公里，规划保留为产业用地42.2平方公里，涉及514个工业区。其中，适合改造升级的工业区共373个。
龙岗区方面指出，这些工业区容积率在1-2之间的用地占比56.8%，平均容积率约为1.3，“容积率偏低，提升空间大”。
龙岗区相关表示，拆除重建类“工改工”的主要政策包括四个方面：其中，提高开发强度提高指“新型产业用地容积率上限可达6.0，物流用地容积率上限可达4.0”。
据地产业内人士介绍，“这么高的容积率，是高楼林立的CBD的模样。”这与华为终端公司所需要的低密度工业用地，背道而驰。
与此同时，片区内配套设施更新速度慢，也造成了交通等方面的难题。
华为消费者BG(Business Group)CEO余承东今年4月在朋友圈里谈到道路拥堵问题：“早晨6点45分出发，7点10分左右就可到公司了，冬天早晨车更少。如果七点钟之后出发，需要一个多小时。很多人建议消费者BG早晨7点30上班，不知大家意见如何？”
“深圳许多的工业用地都是旧改而来。就城市建设而言，东莞并没有这个包袱。”上述了解深圳旧改的业内人士说。
土地的产值与成本
一位被安排到华为大学（高端培训中心）工作的新员工透露，公司告知，三年后其所在部门会搬迁到松山湖，该员工认为“人均占用空间比较大的部门，是很适合搬到松山湖的。”
地产龙头企业万科同样选择在松山湖建设其住宅产业化研究基地，占地200亩。“当时我们是首选深圳，因为万科是深圳的企业，但是深圳能批下来的产业用地太少，没有谈到合适的。”万科建筑研究中心内部人士介绍。
人均产值和用地成本，是企业判断旗下部门在不同城市区域布局的重要依据。
前述龙岗区用地的窘境，是深圳市的一个缩影。中金公司在5月23日发布的研报中称深圳国土面积只有1997平方公里，只有上海的1/3,、广州的1/4、北京的1/8，相当于一个普通县城规模。
按照中金公司的统计，2015年，深圳每平方公里的单位土地面积产出GDP8.76亿，比上海高出一倍有余，较之北京的1.4亿更是多出五倍多。
深圳新增建设用地有限，这个现实决定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地价格仅次于北京，而工业用地价格则为最高，达到近3500元/m2。
在 土地稀缺的情况下，目前深圳仍然取得了不错的发展成绩，发展速度快、质量高。中金公司称指出，深圳对出口依赖度降低，且出口结构升级；高技术制造业成为驱 动增长的核心力量；再次，深圳金融和互联网等现代服务业迅猛发展；最后，深圳已拥有中国最好的企业集群，同时一大批充满活力的新企业正在迅速壮大。”
然而，如果放到更长的时间段，并通过与世界级城市比照的方法去观察深圳这座城市，可能会对其地价、房价以及发展后劲有所担忧。
全球领先的房地产服务供应商第一太平戴维斯发布的研究报告通过对全球12座大型城市的比较研究发现，城市较高的吸引力推动了其人才聚集、房价上涨。与此同时，这些城市的产业与房价之间的关系也说明，高房价的城市只能承载高产值的产业。
深圳现在的问题是，高房价本身的调节作用，导致只有高产值的产业才能留下来。但如果房价升高到一定程度，其结果可能是人才外流和吸引力降低。
华 为创始人任正非在今年年初接受新华社采访过程中说：“既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业需要的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的， 算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起 来。”
其认为：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。”“对于华为来说，把‘大脑’留在深圳，把制造和供应放到东莞，是符合它不同部门的不同产值分配的做法。”一名接近松山湖管委会的人士说。
然而，中国式的行政区划方式限制了类似华为这种全球性企业的自由布局，因而也限制了深圳产业的辐射能力。中金公司分析师指出，虽说有深、莞、惠城市群协调发展的规划，然而行政区划的分割和地方财政的分离，在某种程度上限制了其发挥作用。
上述接近松山湖管委会的人士透露，“华为有关部门搬迁的事情都是直接对接东莞市长。企业和政府双方都非常低调，对有关进展严格保密。因为涉及到深圳那边的税收等一系列的问题。”