进入5月份，全国多地掀起一轮拍地热潮。包括上海、北京、合肥、南京、杭州、武汉等在内的一二线城市土地拍卖火爆，呈现高总价、高单价（楼面价）、 高溢价的“三高”特点。据统计，今年前5个月，一线城市和核心二线城市已经累计出现39个总价地王、81个单价地王。非理性的土地市场，令不少业内人士开 始担忧。哪些因素造成这一轮地价如此疯涨？地价攀升存在哪些风险？对于商品房市场又会带来哪些影响？
新闻背景
土地交易再掀热潮
依托市场基本面的好转，地王率先在部分热点二线城市抬头。
数据显示，今年一季度，300个城市土地成交16092万平方米，同比减少12%，出让金4408亿元，同比增加4%。从北上广深等一线城市来 看，由于供地计划推出较晚，一定程度上也导致前4个月一线城市土地出让节奏出现明显放缓。但进入5月之后，伴随多宗地块的集中入市，一线城市地王频出，与 此同时，二线城市的热点也继续提升。
同策咨询研究部数据显示，今年前5个月，北上广深等一线城市出现10个总价地王（按照总价40亿元以上的地块来计算），其中北京2个、上海6 个、深圳2个；同样，一线城市也有12个楼板价地王（按照2.5万元/平方米以上的标准计算）成交，其中，北京3个、上海8个、深圳1个。
前5个月，二线城市当中，出现29个总价地王（按照总价30亿元以上的地块来计算），其中南京13个、苏州7个、杭州3个；同样，二线城市也有69个楼板价地王（按照1.5万元/平方米以上的标准计算）成交，其中，杭州15个、苏州15个、南京12个。
总的来看，今年1-5月一线城市、二线城市出现39个总价地王、81个楼板价地王。另据一项统计显示，今年以来，22个热点城市“三高”地块达 118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。
业内普遍预计，6月地价仍将继续攀升。据中原地产研究部统计数据显示，6月前3天，20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿元，从拿地均 价看，6月以来，标杆房企获得的75.69万平方米土地，平均楼面价高达3.23万元/平方米，而今年前5个月平均楼面价仅有4800元/平方米，提升了 6倍还多。
对话专家
1 供应少、不差钱造成高地价
记者：什么逻辑支撑这一轮地价如此疯涨？
新城控股副高级总裁欧阳捷：支撑地价疯涨的逻辑有三：一是供求失衡。地王都出现在热点一二线城市，而这些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫 灌，货币超发。对应于钱的一切东西都变得值钱，不动产更加值钱。三是一些国企资金充沛，只有拿地才不会导致国有资产流失，而且土地价格越高净资产越高。
研究总监严跃进：目前拿地的房企，基本上是国企或央企性质，这和此类企业近期财务层面可利用的资金较多有关。应该说是他们看到了此类城市尤其是 一线城市土地价值持续上升的态势。另外，如果有闲钱不投资，那么可能后续相关投资策略不会太独立，因为实际情况是很多国企如果地产业务太少或太单一，很容 易在国企内部业务整合中被撤销相应的地产投资资格。国企主动拿土地项目，既增加了长期投资的比重，同时也增加了后续房地产投资增值带来的潜在收益。
同策咨询研究部总监张宏伟：上述城市地王频现有以下几个原因，一是这些城市楼市已经出现过热现象，甚至个别城市出现无房可售局面，虽然也出台了 调控措施，但调控手段较为温和，这在一定程度上助长了企业在土地市场上拿地王的热情；二是各地此轮推出的地块还不错，比如4月份苏州推出的18宗土地、5 月底合肥推出的地块，都是因为地段不错而受到房企的追捧；三是在市场已出现供不应求的背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，比如南京，使土地市场保持相 对热度，并且在土地市场明显频现地王后并没有主动出手制止。
2 城市地价分化加剧
记者：土地市场是否出现了过热的表现？
新城控股副高级总裁欧阳捷：很明显，这些热点城市的土地市场过热必然导致土地更加稀缺，国家发改委等九部委局明确提出：“用地供需矛盾特别突出 地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”，更意味着这些热点城市土地市场过热现象难以扭转。同时，土地过热现象还会向一些目前看起来供求关系弱平衡的 城市继续蔓延。
严跃进：目前企业投资圈定的城市约在10个左右，而后如果要平衡城市之间的土地市场热度，那么让一些非热点二线城市成为房企积极进入的区域，显 得非常有必要。这样，城市投资价值得到均衡了，房企拿地就会趋于均衡。只有这样，整个土地市场才会均衡、平稳地发展，而不是部分地方特别热，而部分地方的 土地无人问津。
一些非热点的二线城市包括南昌、长沙、贵阳、石家庄、沈阳、南宁等城市土地市场并不太热，但后续投资机会还是比较大的。后续此类城市在产业导入和土地开发方面需要做一些新的动作。
同策咨询研究部总监张宏伟：从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张 的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，其实并无太多增加供应的做法。 从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，地王仍然会频出。
3 部分房企或面临资金链断裂风险
记者：地价攀升存在哪些风险？
新城控股副高级总裁欧阳捷：土地稀缺必然使得地价攀升，地价攀升的风险主要在于：
一是推高房价导致泡沫风险。在一些热点城市，地价占房价比例已经超过30%，甚至有的高达40%，推高了房价。
二是减少需求形成有价无市。过高的房价必然导致需求要么被抑制、要么被挤走（移师海外），市场萎缩。
三是土地价值虚高资不抵债。高地价虽然会形成资产净值高，但只是纸面财富，一旦房价下调，土地资产实际价值也会缩水。
研究总监严跃进：地王增加，既说明房企投资拿地的积极性是在增加的，也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是，很多房企实际上面临后续产品定价 的难题，对于此类地王项目来说，后续增加了项目开发周期放缓等风险。另一个风险是，高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点，对后续项目的营销是极大 的考验。
同策咨询研究部总监张宏伟：一线城市和核心二三线城市“日光盘”频现与地王频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。由于政策面收紧与货币政 策从严预期等因素，市场将很快进入调整周期。在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民 间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业，这四类企业受影响预计会比较大，极有可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。
4 下半年或迎楼市调整周期
记者：会对楼市带来哪些影响？
新城控股副高级总裁欧阳捷：货币宽松难以缓解，使楼市成为投资避险与资本保值增值的不二选择，热点城市房价继续上行的趋势不会变。对于非热点但供求关系弱平衡的城市，资金回流向这些城市，创造新的地王，进而导致房价上涨的压力。
供大于求的更多是三四线城市，在降准降息降首付的货币政策刺激下，成交量明显上升，房价小幅上涨，刺激新开工面积增加，导致库存不减反增，意味着未来这些城市房价上涨的不可持续。
研究总监严跃进：下半年土地市场或降温，这和目前公司债发行收紧、房企土地储备到位等有关系，尤其是银行信贷将开始收紧。
同策咨询研究部总监张宏伟：如今楼市调控政策基调为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市出现过热状况，哪个城市将面临调控的风险。
从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。 在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，下半年开始，新一轮的房地产市场集中调整极有可能会来临。