“80后”换房记
去年到今年，东莞楼市起了翻天覆地的变化。80后的“换房族”们有的庆幸自己去年买了新房，有的却后悔没换房，因为今年卖了旧房，却买不起新房了。
从今年7月份的成交数据来看，受到高房价的影响，刚需释放缓慢，刚需族被高房价逼出市场，而改善需求释放加大，80后的“换房族”正是其中主力。
业内人士表示，8月预计市场供应量仍然较少，80后想换房，或可以等到“金九银十”。届时，楼盘增多，可以挑选的房源也不少。
那些关于换房的故事
1、去年买新房
今年卖旧房赚翻了
去 年因为儿子要上小学，80后徐女士一家借亲戚的钱付了首付，在东莞莞城花180万元购买了一套大户型洋房。徐女士说，按照新房的按揭合同，一个月他们要还 款8000多元，对于他们平均月收入不到2万元的家庭来说，压力非常大。加上要还给亲戚的首付，徐女士觉得家里的负担一下子就重了起来，就打算卖掉旧房子 减轻压力。
由于新房还没交楼，几天前，徐女士 到莞城租房子住，并且到中介公司将旧房子放盘。让她惊喜的是，中介工作人员告诉她，这一套位于南城西平120多平方米的房子，现在已经可以卖到200万元 了，甚至可能还会涨。“我觉得就像中大奖一样，赚到了！”听到消息后，徐女士很高兴地告诉记者说，按照她去年的心理价位，卖到120万元她就满足了，没想 到半年时间，房价就涨了这么多！
2、卖了房却买不起房
85 后小林却没有徐女士那么幸运。他刚来东莞的时候在南城投资了一套小户型，几年下来，每个月的房租早已经超过了月供的费用，没有什么压力了，不过他最近想换 一套适合一家人居住的大房子。最近几天，不断有中介给他打电话，请求他以68万元的总价出售他的小房子。但是小林算了一笔账后发现，按照目前城区1.6万 元/平方米的均价，如果以68万元的总价卖掉小房子，赚到的钱都不够他在城区买新房付首付。
最后，小林决定还是暂时不卖了，自己继续在上班附近楼盘租房子住，“卖了房也买不起房，还不如继续放着出租，过个几年就回本了。”他告诉记者，按照目前的房价，卖房再买房不划算，卖了房可能就再也买不起房了！他不敢换房。
3、合适的就得下手快
阿华两次买卖房产的经历都没有听别人的劝告。第一次是去年中将原来的两居室卖掉，别人劝她再等等，年底房价可能要涨。但她还是卖房了，理由是“旧房子房价涨了，新房子的房价也高，更买不起房。” 第二次是今年初买房，朋友们劝她过段时间再买，因为房价太高了。她也没有听，“再等下去房价更高，越来越难买到房了，不如看到合适的就出手。”
阿 华在南城一楼盘购买了一套3房的毛坯二手房，总价110万元，相比同一小区的楼盘单价少了2000多元/平方米。果然在阿华签下合同后，另一单元同样户型 的业主就不愿意放盘了，要涨20万元才肯卖。“幸好我买得快，不然我这一套也要涨了。”阿华很庆幸，自己在看到合适的房子的时候下手快。
4、买不起房 回乡置业去
东莞的小刘去年差点入手一套二手房，但是因为不喜欢那个房子的户型，就放手了。结果今年他发现自己再也买不起房了。“去年那套二手房100万元，今年再去看差不多面积的，都要150万元以上了。”本来打算今年就结婚摆酒，因为没买房的问题，又拖延了下来。
“去 年买房一个月五千多元的房贷，一个人的工资养家，一个人的工资供房，还可以过下去，现在一套房的月供可能要一万元左右，根本超过了我们的承受能力。”小刘 告诉记者，要是房价继续涨，他们就只好回老家买房结婚了。“没办法，房不来就我，我就只好去就房！”小刘苦笑地告诉记者，放弃在东莞打拼了五年的一切，他 还是心有不甘。
市场：改善需求买家入市步伐加快
今年以来，东莞房价由1.1万元/平方米上涨至目前的1.4万元/平方米，已经让许多刚需族望而却步，刚需释放明显放缓。同时，“二孩时代”的到来，让80后“换房族”成为了改善需求释放的主力。
根据东莞中原地产研究部统计数据显示，今年7月东莞全市成交住宅8563套，其中刚需产品成交5167套，环比下降0.73%，占全市的比重下滑至60%，而改善产品成交1343套，环比上升37.18%，占全市的比重由14%上升至16%。
改 善需求释放增加有几方面原因。东莞中原介绍，东莞楼市政策收紧预期强烈，购房者担心二套房首付比例提高或信贷收紧，从而加快入市。此外，东莞频频拍出“地 王”以及市场严重供不应求，购房者认为房价仍有上涨预期，加上改善型购房者购买力相对较强，需求释放较快。不过也有某区域个别项目以价换量，单价才七八千 元左右，推动了7月改善需求户型成交。
东莞中原表示，近期，深圳楼市观望情绪浓厚，深圳房价回调压力加大。7月东莞楼市访客量已经较6月明显下滑，市场观望情绪升温，一旦深圳房价出现回调，东莞观望气氛将会继续加浓。但又基于东莞楼市供不应求，开发商将会继续坚挺房价，预计8月东莞房价将高位企稳。
供应热潮或要等到“金九银十”
东莞中原地产介绍，受东莞市总规调整影响，预计8月预售证发放放缓的情况仍会持续，将会导致8月楼市新增供应量有一定程度的放缓。但市场上仍会有部分项目为“抢跑”尽快拿到预售证，分别有霖峰壹山境、南部湾万科城、绿地大都会、恒大御景半岛、光大山湖城、新世纪颐龙湾等项目预计在8月份开盘。
东 莞中原地产研究部还表示，往年通常有比较多项目选择在“金九”前夕提前抢跑，在8月下旬便会上演供应热潮。但今年受预售证发放慢影响，前两个月蓄客较快的 不少项目也被迫延迟开盘时间，预计今年比较多项目会被推到“金九银十”集中开盘。而准备入市买房的购房者可以在“金九银十”期间进行挑选。
首付仅45万元
如何换套“二孩房”
目 前东莞一手住宅均价在1.4万元/平方米以上，“二孩”家庭想在东莞换套大房，分分钟需要200万元以上；特别是中心城区2.5万元/平方米左右的均价， 总价在300万元以上的大户型更是让许多80后望之却步。不过如果将寻找的范围放得更宽一点，或者就可以找到不少总价在150万元左右、可以供“二孩”家 庭使用的房子。
算一算：如果预算在150万元左右，按照目前的房贷政策，二套房首付三成即首付45万元，等额本息贷款20年，按照目前的房贷基准利率，月供只需要6871.66元。
而目前东莞小户型公寓普遍总价在40万~90万元左右，基本上一个家庭只要将自己首套小户型出售后，就足够支付二套房的首付。同时，月供不到7000元，在不少80后家庭的承担范围之内。
推荐一：泛城区“大四房”方正明亮
近年来，随着东莞城区住宅用地的稀缺，水乡片区整体规划和发展，以及东莞大道延长线的贯通，道滘等与城区相连接的镇区被纳入泛城区范围。据了解，目前城区住宅均价约1.6万元/平方米左右，而泛城区楼盘的均价约1.2万元/平方米。
上周，金地城南艺境126平方米“大四房”样板房开放，记者在现场看到，该单位户型方正，有近6平方米的入户花园，客厅开间约达4.3米，南北通透，3.7平方米宽景阳台。户型设计为3+1户型，赠送20平方米，可以达到146平方米使用面积，拥有四个房间，足够“二孩时代”三代同堂。
记者了解到，该楼盘新品均价预计在1.2万元/平方米左右，总价约150万元。业内人士表示，随着城市南移，水乡片区的开发建设，泛城区不少楼盘承接了城区白领换房需求，寻找新房的购房者可以将目光移到周边镇区，或者可以寻找到价格较低，质量却不错的新房。
推荐二：150平方米小别墅经济实惠
近段时间，厚街的海逸豪庭推出面积约125~180平方米左右的别墅引发关注，成交效果也极为显著，顺利成为7月别墅成交榜的首位。据了解，该项目推出的最小别墅面积仅125平方米，共有上下两层三个房间。
另外，位于石碣东江边的中熙君墅湾与莞城一桥之隔，推出的145~260平方米的联排小别墅关注度也非常高，小别墅共五层，地下两层，地上三层，实际使用率达160%。按照两个楼盘的最低面积预算，成交总价均在150万元左右。
瑞 峰优慧垛数据中心统计，今年上半年面积在250平方米以下的小别墅占整体别墅市场供应量的7成左右。在成交方面，150平方米以下别墅成交上涨幅度大。可 见对于投资客和购房者来说，越小的别墅成交越好。另外，业内人士也表示，别墅面积少，总价低，未来换房转手的风险更小。
推荐三：“一步到位”复式“小四房”
复式“小四房”多位于中心城区，面积小，总价低，基本可以维持在150万元左右。虽然复式“小四房”因为面积紧凑，实际使用有局促感，而被不少人放弃；但是胜在普遍位置好，生活配套齐全。对于不愿意离开中心城区生活，或者为方便子女就近读书的购房者来说，也是不错的选择。
如光大天骄御品虽然是二手房，但周边配套完善，80平方米可以做成4房2卫，层高6米，赠送面积为60多平方米。大朗中熙·松湖国际3+1户型的“小四房”，建筑面积89平方米，有入户有花园、阳台、飘窗等赠送，实用面积可以达到104平方米。
不过“小四房”复式也有不足之处，看个人如何设计。长安紫荆1号90平方米的复式公寓可以做成5房，一层有两个卧室，二层两个卧室加一个书房。不过由于是复式户型，只有一个客厅阳台，通风比较差，二层小书房空间比较小，在房间够使用的情况下，建议不必要做成5房。