两年前，国家住建部公布了《建筑工程建筑面积计算规范》（简称2013版），对赠送面积严格把控，日前，广州市国规委公布了“广州市规划管理容积率 指标计算办法（征求意见稿）”，里面提到，广州建筑工程建筑面积的计算，应当按照2013版执行。这意味着，N+1房，两房变三房、赠送超大阳台……这些 开发商以赠送面积为噱头的户型，未来或将成为历史。
发展商受限
“小复式”高度、“大阳台”宽度均设上限
容积率是指建设用地内计算容积率的总建筑面积与可建设用地面积的比值，是控制地块开发强度的重要指标。而新规主要针对利用赠送阳台一半面积将阳台变小房等现实售楼中出现的现象，进一步细化规定可防止出现“偷面积”情况。
本 次进行公开征求意见的《办法》，给复式客厅和起居室的高度面积设了上限，为7.2米，且面积不超过住宅套型面积的35%，一旦超过该标准将按规定按倍计算 建筑面积。这一规定，杜绝了开发商从高度做文章，比如将每层做成“超高层”以便可以做多一层或半层空间进行出售，新规让市场上“一层变二层”的小复式户型 没有空子可钻。
《办法》明确，阳台、入户花园等半开敞空间，宽度不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞 空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。据悉，现行的国家规范对阳台、 花园等半开敞空间并没有明确的界定，开发商就会把阳台、飘窗做得很大，于是建筑面积就以一半计算，并将此作为卖点：“筑了墙就是一间房了”。如今这一规定 出台，开发商想利用阳台算一半面积去做“N+1”户型，即把阳台做得很宽很大以便变身为一间小房的做法基本难以实现了。
购房者利好
众多具有公共性质的设施不计容
《办法》对不计算容积率面积的情况进行了详细规定。值得关注的是，为了鼓励绿色建筑技术，其中规定，对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。
此 外，办法还规定了众多具有公共性质的设施不计容，包括：建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业 设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间；既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的 消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施；住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间等，其建筑面积均不计入容积率。
《办 法》同时明确了建筑公共开放空间应当符合的要求：架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的 40%；位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米；位于裙房与塔楼之间的架空层应当整层架空；非住宅建筑位于塔楼中间层 的单个架空空间面积应不少于300平方米。
但从上述规定可以看到，此前均不计容的地下空间面积，现在商业设施部分是需要计算容积率的；而位于首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%。
观点
业内人士：
新规对楼市影响不大
《办 法》第二条明确，广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定， 按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。
业内人士解释，新规约束的对象都是开发商和设计单位，管的是《验收合格证》和《建设规划许可证》，房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定。
对 于目前市面上一些楼盘仍然有按一半来计算阳台面积的，业内人士表示，这可能是开发商的一种促销噱头，实际上羊毛出在羊身上，楼盘的单价可能会提高。专家认 为，目前市场上的项目偷面积现象比较严重，而这个新办法出台后，开发商就不能再像以前那样偷面积了，以后可能还要再想新的办法。
反馈
●邮寄至广州市国土资源和规划委员会建筑规划管理处
邮政编码：510030
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●发送电子邮件：
gzggwjgc@163.com
●到广州市政务中心市国土资源和规划委员会收案窗口或广州市吉祥路80号提交书面意见