虚减成本之嫌
招股书显示，碧桂园主营业务收入主要由三部分构成，分别为物业管理服务收入、社区增值服务和协销服务，在这三块业务中，物业管理服务收入要占到总收入的八到九成。报告期内(2013年、2014年、2015年、2016年月1~3月)，物业管理服务毛利率分别为30.48%、31.69%、32.99%和35.69%，呈现逐年增加的趋势。对此，碧桂园物业解释称“人均收费管理面积增加是公司物业管理服务毛利率增加的主要因素”。也正因核心业务物业管理服务的毛利率持续增加，使得碧桂园物业的综合毛利率也是水涨船高，呈现出递增趋势，最近3年及一期的综合毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%。
在与同行业公司毛利率对比上，碧桂园物业选取了中海物业、绿城服务、中奥到家、南都物业、远洋亿家、开元物业6家公司作为可比标的，从对比结果来看（见表1），碧桂园物业的毛利率要明显高于同行业平均水平的，那么这偏高的毛利率是否合理呢？
前文中，记者提到碧桂园物业收入主要来源于物业管理，从费用支出上看，其主要成本应以人工成本为主。从该公司提供的主营业务成本明细来看，人工成本在整个报告期内占比均在65%以上，处于主导地位。招股书中，碧桂园物业列出了人工成本的构成，主要项目有员工工资、福利费、社会保险费、住房公积金等职工薪酬成本。另外，因该公司没有在建工程，因而也就不存在在建工程人员一说。因此，如果不考虑应付职工薪酬的影响，则人工成本应该与现金流量表中“支付给职工及为职工支付的现金”项的金额相差不大才对，然而实际情况却是，报告期内人工成本均远低于支付给职工以及为职工支付的现金，特别是2015年度，两者之间相差了1.67亿元之巨。
但实际上，应付职工薪酬对两者之间差额的影响还是非常大的，如果将应付职工薪酬情况考虑进去，则两者之间的差额会进一步变大，因为在2014年和2015年，碧桂园物业应付职工薪酬都是增长的，其中2014年应付职工薪酬新增了6587.27万元，2015年新增了1690.14万元。整体匡算下来，碧桂园物业支付给职工以及为职工支付的现金在以上两年中，每年均有上亿元的支出没有计入人工成本，这是一种非常值得怀疑的现象。
在财务核算中，我们知道职工工资总额是人工成本最重要的组成部分，因此职工薪酬应该包含在人工成本之内，那么我们通过对职工薪酬的核算，估算一下碧桂园物业的人工成本情况。
在招股书中，碧桂园物业介绍主要成本的价格变动情况时，提供了2013年到2015年的人均薪酬情况，同时还提供了详细的员工人数，按照一年12个月核算，则其在上述3年中的薪酬总额分别为5.74亿元、7.52亿元和9.64亿元，这也就说，碧桂园物业人工成本不应该低于上述金额才对，然而这一结论与招股说明书提供的数据却相左，薪酬总额在这３年中分别超过人工成本1.57亿元、1.82亿元和2.45亿元。那么，造成如此巨额的差额，其人工成本又到底是如何得出的呢？这不由让人怀疑碧桂园物业存在虚减成本的可能。
我们知道，在企业经营中，虚减成本可以使企业毛利率虚高，利润得以虚增。考虑到2013年到2015年，碧桂园物业实现的净利润仅分别为8096.93万元、12658.16万元和22047.54万元，如果公司所提供的人均薪酬及员工人数无误，则意味着碧桂园物业在报告期内很可能是赔本赚吆喝，招股书中呈现出的净利润很可能都是虚构出来“迷惑众生”的幻像。
应收账款计提比例偏低
除了上述碧桂园物业在成本方面存在虚减的嫌疑外，该公司在应收账款计提方面也有一定问题存在。
从应收账款规模来看，报告期内，碧桂园物业应收账款余额分别为3.03亿元、5.50亿元、4.19亿元和3.67亿元，其中，应收关联方账款余额分别为1.88亿元、3.90亿元、2.32亿元和1.11亿元，应收第三方账款余额分别为1.15亿元、1.60亿元、1.87亿元和2.56亿元。虽然应收关联方金额不少，但应收第三方的账款不但金额不低，甚至还呈现出快速增长趋势。从整体看，这体现出该公司在应收账款方面存在一定的风险。除此之外，碧桂园物业还有为数不少的其它应收账款，报告期内也分别达5.61亿元、5.31亿元、0.79亿元和0.84亿元。
如果将该公司应收账款与其它应收账款结合来看，碧桂园物业应收项实在是高得离谱，虽然这其中很多应收项为关联方欠款，但并不能因此而忽视其中的风险。我们知道，在A股上市公司中，关联公司挤占上市公司资金最后还不上的情况也是时有发生的，以华泽钴镍为例，该公司就因关联公司挤占了上市公司的十几亿的账款，从而导致自己戴上了ST的帽子，至今天华泽钴镍的关联公司对其占用的款项仍无靠谱的偿还方案。
既然已经存在金额巨大，风险不低的应收账款和其它应收账款，那么在正常情况下，碧桂园物业理应以合理比例进行坏账计提，以应对相关风险才对，但实际上，碧桂园物业却玩起了任性，1年以内的应收账款和其他应收款仅以1%的比例予以计提，而即使账龄在3年以上的应收账款，也只有50%的计提比例。对于碧桂园物业的这种激进计提标准，同样在今年拟IPO的南都物业，在参考同行业公司的应收款项坏账准备计提比例后，自2015年1月1日起，变更了自己应收款项坏账准备计提比例：账龄1年以内的，按其余额的5%计提；账龄1~2年的，按其余额的10%计提；账龄2~3年的，按其余额的30%计提；账龄3~4年的，按其余额的50%计提；账龄4~5年的，按其余额的80%计提；5年以上的，按期余额的100%计提。其它应收账款也按此比例计提。
对于应收账款可能存在的风险，碧桂园物业其实并非没有注意到，在风险提示环节，公司明确表示“公司未来的应收账款余额会进一步增加，由于各地的文化、经济、法律环境等存在较大差异，业主的付款习惯和方式也有一定差异，未来应收账款发生坏账的风险可能会进一步增加，从而对公司的经营业绩、盈利情况和财务状况造成不利影响”，然而说是一套，做是另一套，对于应收账款风险问题，碧桂园物业还是采用了较低的计提比例。那么这种激进做法的目的是什么呢？
我们知道，在企业财务做账中，采用较低的应收账款计提，能大大减少公司的坏账损失，而这些减少的坏账损失可以转化为当年的利润，让企业的业绩看起来更加“丰满”，起到粉饰业绩的作用，而碧桂园物业在招股书中采取较低的应收账款计提，很可能就是为了让业绩显得更好看，为能否成功上市增加筹码。
多次受罚凸显公司治理不足
除上述财务疑问外，碧桂园物业在公司治理上也有不足之处，公司及其控股子公司受到过多起行政处罚。
招股书显示，在2013年1月到2016年3月底期间，仅碧桂园物业自己披露的涉及税务部门行政处罚就高达36起，平均下来几乎每个月都在被处罚，有的分公司甚至因为相同原因被处罚数次，虽然这些处罚多集中在逾期办理税务变更登记、逾期申报纳税、发票遗失或未按发票管理规定操作等方面，金额也都不大，但对于“财大气粗”的碧桂园物业来说，为何多次犯同样的错误呢？
除了税务部门开出的罚单以外，碧桂园物业收到的非税务部门的行政处罚也不少。招股书显示,在2014年3月至2015年11月期间，广碧分公司因生活污水排放超标问题，受到广州市番禺区环境保护局5次行政处罚。除此之外，在报告期内，碧桂园物业还因停车场收费、员工住房公积金、工本费违规、卫生许可证问题、泳池水质不达标等诸多问题也屡受相关部门处罚。另外，记者看到，在各大网站相关论坛中，涉及到碧桂园物业的负面消息也有不少。
记者认为，上述诸多的处罚和相关网站中的负面报道,反映出碧桂园物业在公司治理上仍有欠缺之处，需要企业去进一步改善。总之,一家企业要想在资本市场上更好地生存，积极主动地去提升自身素质是非常重要的。
