克而瑞研究中心重磅推出《全国20城二手房市场研究月报》，数据显示，8月地王频现、房价攀升，热点城市政策风向转变，“金九银十”会否成为拐点？而据国家统计局最新发布的房地产销售数据，投资与销售增速背道而驰，原因何在？对于房企而言，在销售速度加快、拿地成本攀升的情形下，房企在中期利润方面分别表现如何？存货规模能否保持合理水平？
文／克而瑞研究中心杨科伟、谢杨春
在克而瑞研究中心《全国20城二手房市场研究月报》试刊两月后，这份报告将成为继全国宏观、土地市场、新房市场之后的另一重磅报告，并会在本微信公众号定期发布。如需完整版报告，请接洽：021-60867863，吴女士。
8月地王频现、房价攀升，一手房“淡季不淡”也带动二手住宅市场交易量持续上升，多数城市成交环比均有所上升，上海二手住宅成交更是创下近一年新高，同环比增幅均达6成。但9月以来热点城市政策风向转变，虽然力度有限但不乏未来加码可能，“金九银十”会不会成为拐点？
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20城成交总量环比再增2%，上海单月成交量与增幅均独占鳌头
8月，CRIC监测的20个城市二手住宅成交量延续了7月上升的势头，市场活跃度维持在相对较高水平。总体来看，8月共成交1321万平方米，环比增长2%，同比增长14%，单月成交量仍在近一年成交平均值之上，20个城市总成交套数150074套，同、环比分别上涨19%和2%。
相较于7月各城市环比涨跌互现而言，8月重点城市二手住宅成交量仅郑州环比下跌，其余则全部上涨，其中上海、东莞涨幅较大；同比来看，多数城市好与去年同期，无锡环比涨幅高达104%，这与无锡近期“地王热”以及新房市场成交快速上涨不无关系。
对比样本城市成交规模来看，京、沪、津三者占据了二手住宅成交的半壁江山，而京、沪成交量绝对值远超出其他城市。尤其是上海，8月二手住宅市场异常火热，无论是单月成交量（439万平方米）还是环比涨幅（57%）均高居各城市之首，主要是受到此前“限贷谣言”刺激，造成购房者恐慌性入市所致。
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刚需及首改需求占最大市场份额，上海180平以上需求环比猛增8个百分点
由于今年热点城市地价、房价交替上涨，相较于新房主要以改善性需求为主，二手住宅市场份额则被“总价低”的刚需所占据，正因为总价低，尤其是在二手房位置较好，居住、教育资源成熟之下，更受首置和投资性需求青睐。以京、沪、杭为例，8月份90平方米以下成交占比均高于或接近40%，远超其他面积段占比。
值得注意的是，尽管90平方米以下成交占比依旧“独大”，但上海、杭州较7月均有不同程度下滑，其中上海下滑幅度较大，较7月下滑6个百分点。另外，上海180平方米以上大户型产品成交比重较7月大幅上升了8个百分点，占比至12%。
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温和收紧对成交影响有限，不排除效果不彰的调控加码可能
我们认为，8月份二手住宅成交继续上升主要归功于北京、上海等城市快速带动，部分城市政策出台前的“末班车”效应也是成交持续上涨的偶然性因素。但绝大多数城市二手住宅成交环比上涨，且其中不乏已经出台“限贷”、“限购”政策的热点城市，从侧面佐证了当前市场火热程度，也再次印证了温和调控政策在当前市场的“失效”。
总体来看，热点城市政策风向偏紧已成事实，结合新房成交来看，多数城市政策效果并不明显，不排除政策继续加码的可能性，或将抑制二手住宅成交。