自2016年10月房地产密集调控政策后，房企在国内通过发行债券、银行贷款获取融资的难度骤然加大。
过去两年因为国内融资渠道洞开，房地产企业曾纷纷在国内发行人民币债券，偿还海外美元借款。在国内融资渠道因调控政策收紧之后，诸多房企再次将目光转向海外，密集发行美元债券，借新还旧，以外债来弥补国内融资的缺口。
年关之前举借外债：央企民企“组团”出动
最近一个多月，诸多房地产企业正密集的发行各种美元债券，节奏之快，目不暇接。
1月17日，中国金茂宣布完成了5亿美元的次级担保永久资本证券发行，年利率5.75%，每半年付息一次。
中国金茂是中化集团的房地产开发业务的平台企业。主营业务包括商用及住宅物业的开发、销售、租赁及管理以及酒店经营。本次发行所得款项将部分用作尚未偿还债项的再融资。
1月16日，时代地产签约发行3.75亿美元的优先票据。年利率6.25%，用途是现有债务再融资。
1月13日，富力地产宣布将再发行4.6亿美元优先票据，年利率5.75%；此前富力已经发行了2.65亿美元优先票据。
1月13日，爪哇控股宣布发行2亿美元的票据，年率为4.5%。爪哇控股的主营业务为酒店营运、物业及资产管理。
1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申请发行2.5亿美元优先票据，年利率6%。
1月4日，中国奥园宣布发行2.5亿美元票据，所得款项部分用于现有债务再融资，年利率6.35%。
……
在此之前的2016年12月底，万科、龙光地产、旭辉控股等也发行了超过15亿美元的债券。
粗略统计，春节前的一个多月内，仅仅在香港上市的十多家房企就通过海外市场融资超过35亿美元。而在去年11月份，在港上市房企宣布的美元债券融资只有5亿美元。
调控政策变脸：房企国内融资渠道关闸
房企急需加快海外美元债发行，与国内人民币融资渠道骤然收紧有关。
2016年10月底，上交所、深交所分别发布了监管函，大幅加强了房地产企业发债的监管要求。
银行系统也收紧了对房企信贷的阀门，尤其是严查房企违规融资支付土地拍卖款。去年12月份，上海银监局对江苏银行上海分行开出了总额接近478万的罚单，原因是该银行此前曾违规为两家公司提供融资用于支付土地出让金和拍地保证金。
根据统计：2016年中国房地产企业通过私募债、公司债、票据等方式融资高达11376.7亿元。但第四季度债券融资总额仅为1100亿元，环比大跌68.4%。
去年12月份，房地产企业在国内发债融资额仅为126.7亿元，已经远低于美元债的融资额。
除了对房企发债的监管收紧外，近期人民币发债成本的快速上升也促使房企转发美元债券。
据中国债券信息网数据，去年底，中债企业债到期收益率（1个月）一度飙涨到5%以上，当前虽然回落，但仍远高于去年上半年的平均水平。下图为面包财经根据中国债券信息网数据绘制的企业债到期收益率：
年末钱荒之下，即便在国内债券市场能够成功发债的房企，利率成本也较上半年明显攀升。
内外债轮回：金融管控下的房企内外债腾挪术
跟随着房地产宏观调控“开闸”和“关闸”的节奏，过去几年房企的内外债构成经历了一个大轮回：国内渠道收紧——借外债补缺口——国内开闸——借内债还外债——国内收紧——继续借外债。
当然，这里还夹杂着国内外融资成本变化和人民币兑美元贬值的因素。
2014年之前，房企在债券市场的融资额受到较大限制，而信托、资管等渠道的融资利率居高不下；更为重要的是当时人民币兑美元处于升值通道，这使得房企海外债务井喷。一度成为中国企业举借外债的主力军，甚至在美元债券市场形成独特的中国房企板块。
但在2015年债券市场开始对房企放开后，在人民币兑美元处于贬值预期之下，众多房企纷纷转道国内发债，大举赎回未到期美元债券。赎回美元债券，意味着大量的换汇需求，2015年之后外汇储备急剧外流，其中房企集中偿还外债“功不可没”。典型的案例是，SOHO中国在2015年底到2016年，就赎回了超过8亿美元的美元债。
据统计，2015年房地产公司全年发债金额超过9000亿元，是2014年的数十倍；2016年发行的人民币债券更是超过1万亿。
调控闸门再度收紧之后，诸多房企不得不重新回到了发行美元债的老路。但美联储加息预期仍在，人民币贬值压力犹存；房企在面临调控的不确定同时，也要应对汇率风险。
潮起潮落，开闸关闸。房地产市场背后的有形之手异常强大，无论使用何种金融工具，这从来都不是一个单纯的市场选择。
诸多房企面临这样一个尴尬局面：地王已经拍下，钱却突然借不到了。撸起袖子，哪怕是硬着头皮，也要加油干。