消费不足、结构性过剩与政策转向
目前我国60岁以上的老龄人口已在2.2亿以上，占据总人口的16.1%，但人均GDP与发达国家仍有较大差距，因此市场很大，但消费需求并不旺盛。从我国的养老结构来看，政策倡导“9064”式结构，即90%的老年人选择居家养老，6%的老年人在社区养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老，目前的市场主要围绕社区及机构养老，90%份额的强调服务的居家养老鲜有资本进入。
而当前的养老产业也存在结构性过剩问题，15年中国老龄科学研究中心的数据显示：全国的养老机构空置率高达48%，在被访养老机构中，有利润盈余的养老机构比例为19.4%，32.5%的机构亏损，48.1%的机构基本持平。服务有限的养老机构和高端养老机构较多，未照顾到中等收入群体。根据胡润《2016中国高净值人群白皮书》统计，中国16年资产千万以上的人口达134万人，按照高净值人群家庭平均赡养３位老人，10%参与机构及社区养老来测算，目前最多有40.2万张床位需求，虽然这类人口的消费能力不可小觑，但数量有限，在险资、房企涌入后，目前高端养老项目的竞争将十分激烈。
从养老政策来看，我国的养老方向正逐步发生改变，政府对于微型养老机构的投入开始加大。这类机构一般建于社区之内，床位数最低在10张即可申请养老牌照，即社区嵌入式养老微机构。该养老微机构既可以担任社区养老服务角色，也能辐射90%的居家养老需求，老人可在不脱离其原有生活圈进行养老，而对于子女来说也方便照看，一般价格较为适中，因此入住率也相对可观。其中北京计划在2020年建成1000家“养老驿站”，驿站一般设置10-15张床位。上海则计划在今年年底实现各街镇“长者照护之家”全覆盖，规模多在10-45张床位之间，两者皆属于社区嵌入式养老，而这两地的养老政策推出也将对其他城市形成示范效应，该类养老机构在未来有不少的增长潜力。
房企投资谨慎，养老模式各异
对于养老地产，目前已不是房企多元化发展的优选目标。而早在2014年，孙宏斌即在是否会涉足养老地产的问题上这样回应：“有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做”，这也较能反映当前多数房企对于发展养老地产的顾虑。从进入养老产业的房企来看，多数房企对养老项目投入相当有限，甚至也有房企苦撑几年后黯然离场。但也有房企的养老产业已形成一定规模和影响力的，如万科、远洋、保利这三家。
万科：社区嵌入式养老
万科2010年进入养老市场，在经过多年的探索，万科养老产品已经覆盖居家、社区、机构三类养老服务体系，截至目前，万科已在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目，其中开业运营了超过70个养老项目，目前紧随政策走向，着力发展其嵌入式养老微机构，即万科的智汇坊和随园之家项目。智汇坊养老项目在上海、广州两地布局，已成为当地的标杆微型养老社区项目，其中上海的智慧坊现金流已经转正。
但从投入回报来看，嵌入式养老微机构目前营利并不乐观，以上海的七宝智汇坊为例，该机构总计有34张床位，配有万科团队人员16名，其中8名护理，整体运营成本较高，在入住率达到90%才能保证收支平衡，而该项目前期投入即有650万元，仅依靠护理收入难以回本。出现这种问题的除了政策扶植不够外，也在于该机构“麻雀虽小，五脏俱全”，因此成本较高，而暂时未能形成规模效应，若后期对机构辐射的周边社区老龄人口提供居家养老服务，在业务拓展的同时也能摊薄人力成本，将会为机构取得新的利润增长点。
在规模化经营上，万科的杭州随园之家的表现优异，通过与当地合作政府，依靠自身养老团队支持各社区养老机构运营，在2016年10个月内即完成从1家到100家的迅速扩张，在未来三年，万科计划将随园养老布局至千个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人，这些均是以万科在杭州的大型养老机构随园嘉树和护理院为依托的，因此随园之家也可看作是万科养老服务扩张的一个支点。整体来看，万科的养老事业前途光明，未来通过与政府合作，轻资产，品牌化输出或成常态，其养老产业的市场占有率将进一步提高。
远洋：轻资产式养老
远洋养老项目以轻资产方式运营，目前远洋在北京共有7家养老机构，已运营三个高端养老社区，一个项目临近开业，三个项目在建。背靠安邦及中国人寿两大股东，远洋发展养老产业的战略也比较符合险资的投资偏好。根据远洋总裁李明在2016年中期业绩会上的表述，“养老地产可以占据远洋三分之一的业务”，由此可看出远洋未来在养老产业领域的投入仍将继续加大。
远洋自2013年开始以子公司椿萱茂布局养老，所运营的养老项目全为高端养老项目，且均是通过租赁物业的方式完成建造，而选取的项目一般位置临近三甲医院，再通过与国外成熟的养老机构合作，引入设施及专业护理人员，保证了椿萱茂的高端养老品牌。根据远洋2016年的中期业绩会显示，其北京第一个养老公寓已经满租。其他两个项目出租率当时分别为50%及40%，40%出租率的项目是在项目开业4-5个月之后完成的，总体上运营较为成功。虽然远洋轻资产的运作方式减缓了公司的资金压力，但整个椿萱茂当前并未实现盈利，高端养老项目也并非对应的高回报，具体原因除了政策补贴不足外，可能还与北京高端养老项目激烈的竞争环境有关。整体看来，远洋养老地产的品牌建设比较成功，节省了一部分资金的同时，为其未来的轻资产化运营、高端品牌输出打下了基础。
保利：全产业链介入式养老
保利地产在2010年即涉足养老产业，经过这几年的探索，目前发展有三类子品牌，专注机构养老的和熹会，提供社区及居家养老服务的和院健康生活馆，还有参与提供养老产业产品与服务的保利安平，形成了保利全产业链介入的养老产业模式。根据保利2016年半年报显示，公司在北京、上海、广州、成都等核心城市规划或投入运营养老项目共11个，目前主要以和熹会形式的机构养老为主，面向高端客户，与远洋地产的椿萱茂类似，而目前整个和熹会也暂未达到盈亏平衡，仍在提高市场占有率以及品牌经营阶段，距离其在全国范围内形成80个和熹会连锁化经营的目标还有一段距离，因此对养老产业也将持续投入。
保利在养老产业上下游的尝试正对当前养老市场的缺口，根据民政部数据，全国养老床位数2015年达到680万张，按照1位护理人员照顾5位老人来算，当前市场上至少有100万以上的专业护理人才缺口，保利安平通过培训专业人才，向外可提供专业化的护理服务，轻资产化运营，而向内也可为和熹会补充人才，是一个比较好的规模增长点。此外，保利安平的服务也覆盖养老咨询，设施运营管理等方面，依照其和熹会的品牌及自身的专业程度，保利地产在养老产业的上下游的前景值得看好。
总 结
整体来看，我国的养老市场远未成熟，政策端也需要不断发力支持。已进入该市场的房企目前均处在抢占市场及经营品牌阶段，盈利效果不如人意。从各典型企业的表现来看，未来的养老市场在社区嵌入式养老微机构、轻资产运营、养老产业上下游建设上的机会较多，房企可借此投入有限的资金，来撬动一个未来的大型消费市场。而对于中小房企则并不建议进入，因当前的养老市场盈利空间十分有限，需要企业有足够厚实的家底才能“玩得起”，若是有足够良好的政商关系，提前布局有相关的健康产业，那就更好了。