4月11日，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）发布公告，公司通过挂牌及合作等方式在广州、长春等八城市获得多宗住宅或商住用地。进入2017年，保利地产几乎每个月都有拿地公告。公司1月发布的2016年业绩快报显示，2016年营收较上年大幅增加25.45%，归属上市公司股东的净利润增长0.54%。
实际上，快速增长的保利地产也已在试水新的成长模式。3月28日，随着鲁朗国际旅游小镇的正式开业，这个被誉为西藏林芝“最美小镇”的地方，成为市场的聚焦点。
作为广东省重点援藏项目和旅游精准扶贫项目，鲁朗旅游小镇由粤藏两省区政府和多家企业共同投资开发，总投资额超过30亿元，保利地产亦参与其中建设。
鲁朗小镇是近年来各类特色小镇开发的缩影。如今，这股从一二线城市周边开始刮起的特色小镇之风，已蔓延到青藏高原。
在政策的推动下，地产商成为特色小镇的建设主力。但从房屋建设者变为产业运营者，开发商首先需要摒弃房地产思维，而且由于特色小镇的发展尚在探索阶段，要避免出现千镇一面、房地产化的倾向，对于地产商来说绝非易事。
作为小镇开发的先行者之一，保利地产正努力探索特色小镇的稳定开发运营模式：利用政策红利，把握特色小镇发展的核心“特色产业”，带动当地周边产业的成长，使特色小镇得到内生性发展。
特色小镇入藏
鲁朗，位于西藏林芝市巴宜区的一个小镇，拥有雅鲁藏布江大峡谷、南迦巴瓦峰、米堆冰川、景观大道318国道波密至林芝段等绝美秀丽的自然风光。
随着林芝地区确定“旅游兴县”的发展战略，鲁朗被规划为“国际知名旅游小镇”。小镇以秀美的自然景观和扎西岗村等村落为背景，并以开发商投资建设的三大五星级旅游度假酒店等为主体，占地共计（不包括人工湖）1288亩。
开发资金来源方面，鲁朗旅游小镇以援藏建设资金为引领，积极引进社会资金参与。经过四年多的开发建设，目前已基本建成。
其中，保利地产投资2.4亿元兴建了保利自主品牌林芝雅途酒店，占地面积108亩，为与鲁朗独特的环境相融合，酒店注重对传统建筑做法和材料的延续，其建筑很大程度上体现了地域性文化特点。
除保利外，恒大、珠江投资也分别投资7亿元、3.5亿元在此地建酒店，另有广东旅控、中新房、广药等企业在此地投资建设。
企业的大规模介入，改变了鲁朗过去基础设施薄弱、城镇配套不足的局面，鲁朗神秘的面纱开始逐渐被揭开。
随着旅游配套设施逐渐完善，游客也纷至沓来。以林芝市的统计数据来看，2016年林芝市共接待国内外游客437万人次，实现旅游收入39亿元，分别增长24.3%、19.8%。
保利方面表示，鲁朗小镇投资酒店项目，以满足林芝市旅游产业结构转型升级的迫切需要，不仅激活了林芝的旅游资源，而且帮助改善了当地人民的生活。
数据显示，旅游小镇的发展同时拉动了鲁朗周边经济，鲁朗小镇的施工建设和酒店的运营大量招用当地村民，为当地至少提供了2500个就业岗位；小镇周围涌现上百家藏民自营的家庭旅馆。2016年，鲁朗扎西岗村村民每户的年收入平均为50万元左右。
对企业而言，能在扶贫和创收、社会与经济效益之间取得平衡是最理想的。保利地产有关负责人认为，鲁朗小镇项目这个样本的意义，在于企业和地方可以实现双赢。保利雅途酒店的进驻，充分考虑了选址，后续的运营情况也证明，在尊重自然条件的情况下，对小镇进行合理开发是可行的。
目前，鲁朗小镇已形成包括康体疗养、生态旅游、休闲娱乐等在内的、类型丰富的度假产品体系。
产业运营是核心
目前，在进入小镇开发领域的各类企业中，地产商最为热情，保利、万科、碧桂园、绿城、华侨城、时代地产等纷纷试水，使特色小镇呈多类型发展，其主题包括旅游、文创、科技等。
自称城市运营者与小镇复兴者的保利地产，除布局鲁朗外，还在广州南沙兴建以文创为主题的保利星海小镇，并与湄洲湾北岸签约，计划投资100亿建设以健康养老为特色的小镇项目。
据保利地产规划，其将依托保利集团旗下的保利文化、中航科技、保利安平这三个在相关行业处于龙头地位的企业，确立三大特色小镇的发展方向，分别是文创、主题乐园以及养老（银发）产业。
开发商的密集布局与政策的支持密不可分。
继去年7月，住建部、发改委、财政部联合提出到2020年培育1000个左右各具形态的特色小镇后，住建部与建设银行在4月1日发布通知称，将通过信贷支持等商业金融方式，加大支持特色小镇发展的力度。
从宏观层面来看，特色小镇具有巨大的拉动投资力量。据中泰证券保守估计，1000个国家级特色小镇将会带动相关投资约2万亿，1000个省级特色小镇将会带动投资约1 万亿，未来5年伴随特色小镇的推广将会带来近3万亿的投资额。
中国投资协会城镇化投资专业委员会副秘书长王德勇表示，为了促进城乡统筹发展，国家鼓励特色小镇建设，现在已经有许多政策对其进行扶持，如成立小镇发展基金的方式予以资金扶持，此外还有税收支持以及用地支持等。“特色小镇也是开发商获取土地的重要方式。”王德勇说。
王德勇称，未来还将有更多的支持政策出台。
有了外部的成长沃土，特色小镇的内生性发展更要求地产商们积极转换角色。
小镇开发是保利地产未来的重要战略方向之一。保利地产副总经理余英表示，地产商的身份随着时代变迁而改变，从单纯盖房子，到盖公建，参与招商引资、运营，与政府共同完成三旧改造，再成为现在特色小镇的复兴者。
与传统的地产开发不同，小镇建设的核心是产业和运营。对于习惯了开发销售模式的开发商们来说，从开发到运营的模式转换并不是易事，或出现过于偏重地产、项目亏损等情况。
“特色小镇的核心是特色产业，其成功与否取决于产业规划以及后续的持续经营。”王德勇称，小镇的全阶段开发运营都应体现产业特色，注重与当地特色产业相结合，在此基础上，可以根据未来区域经济发展规划，主动引入新的产业。
余英也表示，小镇的产业策划过程中，最重要的是精准的特色产业定位，引入特色产业引擎，吸引特色产业人口，以带动当地的优势产业发展。
他认为，在特色小镇时代，重点在于微笑曲线的两端：小镇的产业策划和小镇的运营、服务，产业的培育与健康运营才是小镇永续发展的前提。
为使地产商尽快适应角色的转变，王德勇建议，地产商应多与产业型、运营型等公司合作，借助他们的力量开发运营特色小镇，能够少走偏路，节约成本。
余英表示，离2020年培育1000个特色小镇的目标还有三年多的时间，但1000个小镇远不是结束，而是建设中国特色理想小镇的开始，往后将从产业、空间、人文三大方面，使特色小镇高效且永续地运营下去。