9月3日，位于通州的首开香溪郡在全市率先开盘，拉开了今年京城楼市“金九银十”的大幕。中秋期间(9月6日-8日)，包括臻园、长阳天地在内的4个楼盘开盘，供应量比今年五一、端午等“小长假”都有增加。
在9月已经开盘的几个项目中，首开香溪郡、长阳天地等都是平价入市，也都换来了引人注目的成交量。
平价开盘，会不会成为“金九银十”的主基调？至少，在北京多个区域，价格战已经在悄然酝酿中。记者 张旭 李捷 陈禹铭
部分项目积极调整价格
“精装平层洋房，每平方两万六七。”日前，记者了解到位于亦庄的改善型楼盘远洋天著，即将推出一批平层房源，部分户型均价仅在26000元/平方米上下。
在亦庄区域开发商看来，远洋天著作为区域内的知名项目，精装现房26000元/平方米的定价，“可以算很低了”。根据本报记者了解，亦庄板块多个改善型楼盘，价格都超过3万元/平方米。
不过，远洋天著营销负责人徐海伦认为，远洋天著这批房源面积在180-400平方米之间，有别于亦庄其他主打90-140平方米的项目，不至于给市场带来太大影响。但就项目自身来说，价格调整还是吸引了众多的买房人关注。
亚豪市场总监郭毅也认为，远洋天著的特价房不会直接带动区域其他楼盘跟进。但在亦庄这样本身众多楼盘扎堆的地方，预计更多的项目折扣力度会加大。
根据本报记者了解，亦庄区域中信府、海梓府等最近或推出特价房，或加大了折扣点。
亚豪机构的一份统计显示，9月，北京楼市预计有39个项目入市，有望创造今年以来楼盘入市的月度新高。该机构认为，市场库存的不断积压是楼盘定价谨慎的深层次原因。房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围。
郊区新城成“低开”先锋
除亦庄外，同样面临市场库存积压的还有通州、房山等多个区域。平价、降价推盘同样成了这些区域许多项目的共同选择。
在通州，首开香溪郡已经低价开盘。此外，东亚尚品台湖早早释放了降低开盘预期的消息。至于华业东方玫瑰、合生滨江帝景这样的老项目，或者是保持平价推盘，或者是新推优惠。合生滨江帝景最近就推出优惠策略，打出“7.5折利率”的噱头，从房款中给予买房人利息补贴。
房山区9月预计有长阳天地、合景领峰等5个新老项目开盘。长阳天地此次开盘均价只在2万元/平方米上下。
相对于郊区楼市的低价风，京城核心区楼盘包括海德公园这样的高端项目，仍是依托地段等综合优势，并未流露出降价推售之意。海德公园报价在95000元/ 平方米，预计本月开盘。而月初已经开盘的臻园，地处北五环，开盘均价52000元/平方米，依然取得10亿元的热销成绩。
典型区域
亦庄
改善型项目竞争愈发白热化
大型房企的集中进驻，连续多年的深度开发，亦庄区域已经成为京城楼市中少有的改善型项目扎堆供应的区域。而近期随着二手房楼市的复苏，大批的改善型购房人也将目光聚焦于此。
“9月份以来，就碰上中秋节小长假，截至目前，上半个月的成交情况确实不太好，但预计到月底，还是会有好转的。”亦庄核心区某房企负责人告诉记者，近期来电来访量都有了明显增加。
经过实地走访亦庄区域在售的主要楼盘发现，区域内产品不约而同都瞄准了改善型客群，推出的户型也大多数为130-180平米的二、三居，和180平米以 上的四居，主打高品质改善型的定位也让区域内的项目价格水涨船高，销售价格普遍在30000元/平方米以上。由此可见，区域内项目的竞争格局将愈发白热 化。
位于亦庄三海子东路的中信府世家在近期将推出特价房，据该项目销售人员透露，目前该项目销售均价为36000元/平方米，这次共推出3套特价房，可以享受8.8折优惠，折后价大约为31000-32000元/平方米。
无独有偶，距离中信府世家仅4公里的海梓府也推出了较之前更大的促销行动，原本贷款有9.9折优惠的购房人，也可以享受全款9.7折待遇，以期吸引购房人关注。
“在整个市场观望情绪浓厚的当前，亦庄区域的项目目前已经进入顺销阶段，在下半年再度出现集中开盘的可能性也不大，”上述某项目负责人表示。
大兴核心区
部分改善盘拟降低预期入市
今年8月，大兴房价和成交量出现小幅回暖，给开发商9月的推盘增加了一定信心。记者综合亚豪、北京市住建委官网数据统计，8月份，大兴共成交商品住宅1761套，与7月的679套相比，涨幅高达159%。
在这样的情况下，部分位于大兴的开发商都认为，随着大兴房价的回升和成交量的上扬，购房者对于大兴区域的认可程度会进一步加深，9月份的大兴楼市将会有所起色。
不过记者在大兴实地走访时也发现，目前在大兴发展比较完善的区域，可售楼盘已经不多，刚需产品基本已经销售完毕，在9月份的这一轮推盘中，改善盘已经成为了大兴区域的主力。目前，大兴核心区附近仅有华润公元九里、德贤公馆等项目在售或即将推盘入市。而且价格相比上一期产品变化也不是很大。
“我们这一次推出的景观洋房项目单价在3.6万元/平方米左右，与上一期推出的产品相比，价格基本没变。”华润公元九里项目负责人在接受记者采访时表 示，目前改善型需求还是存在的，只要价格符合心理预期，他们就会购买。这也是他们项目平价入市的原因。据了解，公元九里近期还将加推60套洋房产品，目前 已经有40组客户明确了购买意向，蓄客情况还比较乐观。除此之外，位于南四环附近的德贤公馆也将定价维持在4万-5万元/平方米的水平，降低预期入市似已 成为高端改善盘的主要策略。
而据亚豪机构研究显示，近一段时间来，大兴黄村、天宫院等区域项目价格整体波动情况不大，并没有出现大幅度的价格回调。
通州
低价策略显效 以价换量成趋势
“北京首推7.5折利率住宅。”日前，位于通州的合生·滨江帝景对外释放出这样的信息。根据记者从售楼处了解，所谓7.5折利率是一种优惠说词。买房人贷款仍是正常利率，不过开发商在房款中会给予买房人相当于25%贷款利息的优惠。
目前，滨江帝景在售主要是99和137平方米精装三居，价格依然在27000元/平方米的水平。
滨江帝景推优惠，只是通州多个板块楼盘以价换量的缩影。
9月3日，位于通州北部、接壤大东坝板块的首开香溪郡开盘，186套房源当天认购80%。该楼盘入市价约2万元/平方米，加上开盘优惠，不少房源成交价 在19000元/平方米的水平。在开盘前，首开香溪郡就已经对外释放了低价开盘的消息，甚至将2万元/平方米的价格对比东坝板块自住房2.2万元/平方米 的价格，以凸显优势。从成交情况看，首开香溪郡的低价策略成功吸引了大量刚需和首改群体出手。
同在9月初，位于通州邻近朝阳的朝北8080开盘，一样是以平价策略换来近400套房源的售罄。朝北8080户型面积在33-107平方米之间，总价69万元起。根据买房人介绍，算上开盘当天优惠，部分房源成交价不到2万元/平方米。
此外，在通州台湖板块，东亚旗下新盘尚品台湖早已经释放将降价开盘的消息。目前15900元/平方米起的报价，相对于原来预期价格下调5000元/平方米，同时还有其他优惠。
在业内人士看来，通州新房供应较多，比如台湖板块就有多个新盘在售，竞争压力本身比较大。东亚新华营销总监贾玉鹏还表示，低价入市、加速去化与回款，也因为公司有寻求土地市场新机会的考虑。
珠江投资华北公司副总经理赵津则认为，通州楼市因为过去对房价上涨的透支，现在暂时面临涨不上去的问题。加上现在不少买房人正准备放弃观望、寻求出手，房企为了成功吸引买房人，预计就会推出更具有吸引力的价格留住买房人。
不过，相对于一些楼盘新推价格优惠，通州不同板块仍有楼盘以稳为主。台湖区域部分新盘报价仍处于较高水平。据记者了解，8月底开盘的泰禾1号公 馆，28800元/平方米起，均价仍然在3万元/平方米的水平。泰禾方面对记者介绍，当下的市场环境中，企业还是坚持小步频推的策略。
房山
区域整体定价回归去年水平
9月第一周，房山区域楼市表现得不温不火，入市的新项目数量有限，大多数在售项目还是以消化库存为主。因此除了个别楼盘开盘日光之外，大部分楼盘依然采用了比较明显的平价走量的战略，并且在中秋节期间也推出了不少优惠活动。
在价格方面，房山几个计划上市的住宅项目，以及老项目建邦华庭， 整体报价水平在1.9万-2.2万元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而 未公布售价的项目则是更加谨慎，部分项目甚至降低预期。而从记者9月10日走访的位于房山长阳、良乡等区域的几个项目售楼处现场情况来看，当天并没有多少 客户来访。而销售人员也向记者表示，今年九月同去年相比，前来看房的客户要少了很多。
在开盘的项目中，五和万科长阳天地取得了不错的销 售业绩。据开发商透露，该项目在9月8日推出了116套房源，在两小时内全部售罄，销售均价在2万元/平方米左右。在一些业内人士看来，该项目的价格在区 域里属于“平开”。不过也有业内人士分析认为，由于该项目属于商住类项目，不限购不限贷，而本次开盘房源数量也不算很多，因此“日光”也属正常现象。
相比来讲，位于该区域的一些住宅类项目去化情况就不是很乐观。“我们项目近期才有所回升。”中国铁建国际花园销售人员向记者介绍，由于最近市场下行，他 们项目的销售情况也不是很好，只有在中秋节假期期间，才出现了一些回暖情况。“项目总共828套房源，目前大概卖出了一半左右，其中还有不少是在中秋假期 期间售出的。”而从价格来看，目前该项目均价为2.2万元/平方米，同今年4月开盘时相比，并无太大变化。如果算上目前正在进行的折扣活动，价格甚至可以 说略有下降。
“房山长阳区域同期上市的项目同质化产品比较多，因此价格竞争也比较激烈。”亚豪机构市场总监郭毅向记者指出，目前该区域的房价相比今年年初已经下降了3000-5000元/平方米不等，基本回到了去年水平。
“操盘手”说
和裕地产营销中心总经理王骞：
成本上调 优惠幅度或收窄
未来基本地价一上调，意味着开发商的成本也跟着上调，能够拿出来作为优惠促销的部分越来越小，实际上之前有明显降价的项目，都是前期较低地价拿的项目。大家已经观望了大半年了，也知道市场价格确实也没有多少再降的空间了，一些理性的客户已经开始出手。
北京懋源地产营销总监赫蒙：
金九银十或有一波回暖
金九银十一直以来都是楼市最重要的销售节点之一，业内也希望借此传统销售旺季能够带动楼市回暖。高端住宅在上半年确实走出了独立的市场行情，近期从供应 上，多个知名高端项目酝酿入市，而这些项目多集中在四环以内的区域，这也说明高端住宅的焦点重新回到核心区。政策的扭转，一定会带动市场转变，2014年 楼市可能先冷后热，金九银十应该会有一波回暖。
由于自住房项目的搅动，北京的商品房市场受到了一定的冲击，价格均有所下调。从目前的情况来看，像通州台湖、房山长阳等个别区域已经出现了大面积的项目降价。9月北京楼市会是一个量涨价跌的局面。 ——亚豪机构市场总监 郭毅
预计北京市场9月份的整体情况应该是价格稳，销量增。不过，九月初的情况来看，纯新盘推出的数量还是比较有限的，购房者和开发商应该还处于相互观望的博弈阶段。 ——中经联盟秘书长 陈云峰