在2015年8月8日，南都主办的“生态深北-深圳城市生活新方向论坛”举行，专家与多名地产老总进行了沙龙讨论。
我们应该给所有到深北发展的人、置业的人提供市场化的服务，市场化的服务可以引起我们很多的想象。
———国家发改委城市和小城镇中心主任李铁
清远和广州一体化，明确提出清远的保险、清远的养老可以带到广州，买房子的时候清远的居民广州就认。既然广州和清远可以做到，我想东莞和深圳也是迟早的事情。
—————广东省社科院竞争力研究中心主任丁力
“冬 奥申报成功的原因不在北京，而在离它220公里远的一个贫困县。”在南方都市报主办的“生态深北-深圳城市生活新方向论坛”上，国家发改委城市和小城镇中 心主任李铁表示，包括深圳在内的特大城市必然会向郊区化发展，如果轨道交通能发展起来，“深北”概念将引发我们更多想象。
深圳的外溢效应成为论坛中的热议话题，深圳房地产研究中心主任王峰就透露，目前深圳人每年在深圳周边地区购买的新房数量约为5万套，而在深圳购房量仅为4万套，房地产市场迁移的趋势非常明显。
机遇
深圳人在周边购房多于本市
深圳城市发展的加速、楼价的不断上涨以及土地存量的紧缩，市民居住需求的外溢效应越来越明显。而深圳北部的地区则成了承接这一需求的重要区域，“深北”概念因此成为东莞楼市焦点。
在这一背景下，由南方都市报主办，班芙春天、碧桂园、金地集团、蜜糖、中信地产、中天地产、富基集团协办的“生态深北：深圳城市生活新方向论坛”在深圳举行。
深 圳“外溢效应”成为论坛中的热议话题。深圳房地产研究中心主任王峰透露，目前深圳人每年在深圳周边的东莞、惠州部分片区购买的新房数量约为5万套，而深圳 本身销量仅为4万套，房地产市场迁移的趋势非常明显。他说：“深圳已经把国家给的指标已经用完了，没有新的建设用地了。
外溢、转移的核心问题在于，需求我自己解决不了，他们不得不到周边去。”根据近几年深圳北部楼市成交数据显示，目前每年深圳人在深圳北部的买房数量开始激增，特别是自梅观高速取消收费以来，东莞塘厦、凤岗、樟木头和新兴崛起的黄江镇，成为深圳人置业最多的区域。
仅今年上半年深圳人在莞买房的数量就超过1万套关口。
据深圳客户表述，来莞买房主要是性价比优势和看好深北区域未来前景。合富辉煌市场研究副总监李兴旺表示，目前在深圳北楼盘中，来自深圳的客户置业占比七八成。
“深圳东莞都一定会向郊区化发展”
在 宏观的层面，这种“深圳向北”的趋势也是符合城镇化规律的。国家发改委城市和小城镇中心主任李铁就表示，目前来看，人口向特大城市集聚的趋势是短期内不会 改变的，而与此同时，特大城市的辐射和外溢效应也更为明显。“数据显示，世界上的多个国家，其千万人口以上的城市的人口规模递增速度是远远快于其他城市 的。”李铁说，“这个对我们这些特大城市周边地区的发展是有利的，在卖房和买房方面，我们也应该有足够信心。”
“大家都知道我们国家刚刚申请冬奥成功，原因是什么？原因根本不在北京，而在离它220公里远的一个贫困县。和北京有没有关？有关。从这个故事可以看深北的发展机会。”李铁说。
他所说的这个贫困县是指即将成为冬奥会主会场的崇礼县，该县这些年发生了巨大的变化。由于其独特的自然环境，近年来几个企业家进入，建起了塞北雪场、万龙雪场、云顶雪场等，吸引了大量北京市民到此处滑雪。
李 铁说：“为了解决交通问题，北京修了一条高速路直通到崇礼县城，使其的滑雪人数从几万增加到十几万人，这就改变了这个城市的房价，原来是700元/平方 米，后来升到八九千，而在申奥成功当晚，房价飙升至12000元。自然资源和服务业外溢形成一种结合，造成房屋供给结构的改变，造成房地产格局的变化。”
李 铁认为，当一个特大城市人口聚集以后，人们就要去寻求新的消费点，是服务业外溢的过程。“选择是有规律的，不选择与本城市同构的地方，因此深北要发展，需 要提供与深圳本身不一样的服务，人们的需求是多元的，除了房价还有其他的。”他说，“特大城市，例如深圳、东莞，一定会向郊区化转移，因为城市和郊区在整 个需求供给上会给你提供不同选择。我们应该给所有到深北发展的人、置业的人提供市场化的服务，市场化的服务可以引起我们很多的想象。”
挑战
丁力：户籍制度藩篱在制约着深北发展
“深 北的概念让我想起了前两天广州谈的一个概念‘广北’。”广东省社科院竞争力研究中心主任丁力说，“我考察东莞临深地区的一些房地产项目时就说，给我的感觉 有点像当年广州的番禺。大家都知道广州市当时房价是比较高的，但是隔了一条江，对面的番禺土地也好、生态环境也好，当时房地产商就认为随着广州的发展，地 价的升高，番禺肯定会成为一块热土，所以后来就有一个华南新城，从某种意义上来讲，我自己认为，今天的黄江就有可能扮演这种角色。”
丁力也 认为，深北与广北有不同之处，其中尤其是区域的行政隶属关系不一样。“和番禺不同的是，黄江毕竟不是深圳市属，而是属于隔壁的东莞。尽管东莞和深圳的关系 很密切，但是毕竟深圳是深圳、东莞是东莞。”丁力说，“很简单，两地的户口现在还没有打通，不要说东莞和深圳没打通，深圳本地也还有很多人是没有户口的。 户口后面承载着什么？基本公共服务。这个时候就会发现，除了房地产要做出努力以外，地方政府也要搭台。”
“很高兴的是，广东正在尝试，比如 说清远，清远和广州一体化，明确提出清远的保险、清远的养老可以带到广州，买房子的时候清远的居民广州就认。”丁力说，“既然广州和清远可以做到，我想东 莞和深圳也是迟早的事情。我相信，在深圳，在一个敢想、敢干、敢喝头啖汤的地方，我相信我们的改革很快就会把这些障碍推平。”
李铁：轨道交通滞后会影响深北发展
“深北”要加速发展，在李铁看来，轨道交通的发展必不可少。
李铁说：“我们在利用这个特大城市高度聚集的人口规模所产生的外溢效应，而能否充分利用，这一点就取决于两个因素：一是市场；二是政府怎么改变交通。而在交通设施方面，轨道交通是首要的。”
“深 北发展靠什么？深北不在深圳市区而是在深圳的北边，什么样的交通实现带动深圳周边地区的发展？我看房产商介绍的时候，大量介绍高速路。但高速路是给谁用 的？给白领以上的有车一族用的。而城市里更多的是收入更低的打工一族。”李铁说，“对于城市交通，什么样更方便？轨道交通。它决定整个城市核心区和郊区的 发展方向，未来要把深北当成我们重点发展的地区，轨道交通严重滞后会影响到它的发展。”
“我们从东京去郊区开现场会，半个小时就可以到达。如果只有高速路的话，开车要收高速费，要有停车费。如果有轻轨，什么都不用带，上班、下班坐车回家，哪个成本低？”
李铁说，“无论中国大城市还是世界的大城市，规律是要发展轨道交通，我们在这点上是严重滞后的。深圳人要想发展深圳周边地区，轨道交通是很重要的。如果把珠三角的轨道交通建立起来的话，整个房地产的发展空间就会特别大，改变整个城市的空间结构，这是非常重要的。”