广州二手成交连续三个月下跌。中原地产二手住宅成交数据(统计周期:8月26日—9月25日)显示,虽二手成交均价为23622元/m2,环比止跌回升,升幅约4.5%。但二手住宅成交宗数已连续三个月录得下滑,继上月环比下滑1.4%后,9月再录得10%的跌幅。
今 年国庆期间,一手供货量巨大,新增项目较多,开发商会举办各种促销活动和优惠项目,变相降低价钱,以吸引客户,去库存,但今年新货区域集中在番禺、南沙和 增城,这对于住习惯中心城区的客户而言,选择意愿不会太高。预计部分置业意愿迫切的客户会前往一手市场了解,会综合对比一二手物业,而部分客户会逐渐回流 至二手市场。因此总体来看,10月份二手成交会呈现由低走高态势,预计成交量有望回升。
从业主心态来看,随着前几个月需求量的释放,客户观望意愿有所增强,目前盘源较多,业主心态相对比较平稳。总体来看,目前政策环境宽松,成交量依然维持高位水平,预计成交价格会保持平稳波动。
二手住宅环比跌10%
金 九银十是传统的楼市旺季,但今年二手楼市的“金九”似乎成色不足。中原二手住宅成交数据显示,继7、8月连续两月录得下滑后,9月二手住宅成交宗数未见反 弹,环比继续下跌10%。同时,二手住宅成交面积也环比下滑9.7%,但二手成交均价则止跌回升,9月录得23622元/m2,环比涨4.5%。
纵 观中心六区,天河区成为最受热捧的置业区域,成交占比约达全市的25.4%。在成交宗数方面,仅越秀、天河两区环比分别录得16.3%和8.3%的涨幅。 其余四区均录得不同程度的下滑。受到广佛交界周边一手楼盘的冲击,荔湾区9月二手成交宗数环比下滑最为明显,达到65.4%。其中,录得跌幅的主要集中在 中山八路及康王路板块。
从成交均价来看,环比跌幅最为明显的同样也是荔湾区,9月均价录得19957元/m2,环比上月跌8.3%。而在中心六区中,越秀区均价领涨,二手住宅成交均价录得30063元/m2,涨幅达到15.3%。领涨的板块主要集中在人民路及小北路板块。
贷款买家比例上升
得益于银行利率下浮,9月份通过中原地产促成的交易中,选择公积金贷款、组合贷款及其他贷款的买家占比明显有上涨的趋势,环比上涨共约6.3个百分点,而一次性付款、商业贷款人数比重则有所下滑。
值得一提的是,9月学位房需求上涨,占比约8.14%,环比上涨3.45个百分点。
中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏介绍,分行所在的天河北板块,学位房需求一直都较大,供应也紧俏。近期更有一些家长选择提前数年为孩子购买学位房,因此学位房的热度有增无减。
重点区域市场直击
●天河区:供不应求,房价有回升迹象
9月份,天河区中原成交均价为29609元/平方米,价格基本保持稳定。
随 着政策放宽,处于中心区域的天河区,教育资源、交通、商业娱乐设施等配套成熟,总体而言购房者需求源源不断,目前房价逐步企稳在30000元/平方左右。 另外,因为旧盘源的不断消化,新放盘源价格已经上涨,例如富力天河华庭、中怡城市花园,只要是同一小区、同一户型总价要比前三个月贵了3-5%。
●越秀区:学位房需求坚挺 业主心态强硬
9 月份,越秀区中原二手住宅成交均价为30361元/平方米,价格环比结构性上涨8.94%,阳光家缘中介网签成交量环比下降15.32%。9月上旬成交相 对较为冷清,在月中和月尾时逐渐火热起来。由于在7-8月份越秀区成交量较大,因此9月成交量有所下滑。另有传“广州到2017年将彻底取消义务教育阶段 择校”。此消息一出,促使已看楼一段时间的客户加紧了置业的脚步,也使得学位房的需求坚挺,业主心态也非常强硬。
●海珠区:广纸地块高价出让 市场多见反价现象
9月份,海珠区中原二手住宅成交均价24471元/平方米,环比结构性下降4.95%,阳光家缘中介网签成交量环比下降8.41%。目前海珠区网签月成交量在600-800宗,在6月份成交达到峰值,而9月成交仍然环比下跌,但跌幅有所收窄。
节 前,广纸地块拍出超26000元/平方米的高地价。中原研究部客户研究主任熊小洪表示:广纸片区中,普遍提价幅度约为3%-5%。另外,广钢新城首发项目 中海花湾壹号与海珠区仅一桥之隔,而其开盘均价高达30000元/平方米,对地理位置更优的海珠区二手业主也是有一定提升作用。整体来看,海珠区客户选择 性更多,且业主放盘价在进一步提升,但客户观望情绪有所增长。
●荔湾区:置业氛围减弱,低价盘成交为主
9月份,荔湾区中原二 手住宅成交均价为19773元/平方米,环比结构性下降10.3%,阳光家缘中介网签成交量环比下降10.3%。而8月成交的超过3万元/平方米的高价盘 例如恒宝华庭、富力广场和逸翠湾,9月荔湾成交的多为散盘,例如华贵路散盘、周门街散盘等均价低于2万元/平方米的楼盘较多,因此整体拉低了成交均价。荔 湾身处广州中心城区边界,周边一手项目也相对较多,例如花语水岸、新世界凯悦湾和花湾壹号,而且一手项目多为改善型产品,更对客户有分流作用。因此目前荔 湾区成交客户多为首次置业的刚需客户,总价低。但从成交现状了解,客户购买意愿不如前几个月强烈。
●番禺区:如今有空间,正值换房好时机
9 月份,番禺区中原二手成交均价为16572元/平方米,环比结构下降8.19%,阳光家缘中介网签成交量环比上涨7.58%。目前番禺片区客户看房量仍然 较多,大多为一买一卖的业主,趁楼价还未上涨时进行改换置业。例如地处大夫山旁边的锦绣花园的业主放盘量较多,这是由于锦绣花园楼龄较旧,小区内停车相对 拥挤,因此老业主需要改善置业,新放的盘源有一定的砍价空间。改善业主置业多前往华南板块。
●白云区:客户观望情绪浓,成交量下滑最大
9 月份,白云区中原二手住宅成交均价为17957元/平方米,环比基本保持平稳,9月阳光家缘网签成交量环比下降16.7%。整体来看白云区是成交量环比下 降最大的区域。据中原地产白云区齐富路分行经理张院雷表示,9月二手成交比去年要好,但相比2013年则还是会逊色,一方面受整体宏观经济萧条影响,白云 区机场路附近的服装市场、汽配修理厂生意大不如从前,因此客户周转资金有限;另一方面,前几个月政策刺激后,楼价目前来看并没有猛涨,而是稳中略升,因此 刚需客户再次出现观望;此外,金九银十期间,一手项目开盘较多,分流了部分二手客户。