第三章 物业委托管理
第十七条 业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务,双方应当遵循平等､自愿原则签订物业管理委托合同｡ 物业管理委托合同应当包括下列主要内容:
(一)双方当事人和委托管理物业的基本情况;
(二)物业管理服务事项和服务质量要求;
(三)物业管理服务费用的标准及收取办法;
(四)合同的期限､合同终止和解除的约定､合同终止时物业资料的移交方式等;
(五)违约责任及解决纠纷的途径;
(六)双方当事人约定的其它事项｡
第十八条 从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书,并向工商行政主管部门申请注册登记,领取营业执照｡
第十九条 物业管理公司应当提供下列服务内容:
(一)建筑物及其附属的共用设施､设备､场地的养护与维修;
(二)绿化､环境卫生管理服务;
(三)安全防范服务;
(四)车辆停放及其场地的管理;
(五)高层楼宇增设的服务项目;
(六)物业档案资料的管理;
(七)业主和使用人委托的其他服务事项｡
第二十条 物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责,建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则,并在售房时予以明示｡ 业主委员会成立后,由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理｡
第二十一条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后,方可将其管理权移交给业主委员会,未经综合验收合格的物业,建设单位不得移交,并应当继续承担物业管理费用｡ 建设单位向业主委员会移交物业管理权时,应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书｡
第四章 物业的使用和维护
第二十二条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生､环境保护､房屋管理､消防管理､治安管理等法律､法规和规章的规定｡
第二十三条 业主､使用人使用房屋不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;
(二)对房屋的内外承重墙､梁､柱､楼板､阳台､天台､屋面等进行违章凿､拆､搭占等;
(三)存放易燃､易爆､剧毒､放射性等危险物品;
(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动｡业主､使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负｡
第二十四条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏､占用绿地;
(二)损毁树木､园林;
(三)占用通道等共用场地;
(四)乱抛乱堆垃圾､杂物;
(五)发生超出规定标准的噪音;
(六)排放有毒､有害等污染环境的物质;
(七)在建筑物､构筑物上乱张贴､乱涂写､乱刻画;
(八)法律､法规和规章及业主公约禁止的其他行为｡
第二十五条 业主或者使用人装修物业,应当遵守房屋使用说明书和业主公约,并事先告知物业管理公司｡物业管理公司应当将有关注意事项告知业主或者使用人,业主或者使用人应当遵守｡
第二十六条建筑物共有部分的维修责任,按下列规定承担:
(一)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;
(二)建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承担;
(三)物业管理区域内共用设施､设备､场地,由全体业主共同承担｡
(四)出租物业维修责任的承担,应当在租赁合同中约定｡
第五章 物业管理费用
第二十七条 业主和使用人应当遵守业主公约,按照物业管理委托合同的约定和主委员会的决定交付物业管理､维修等费用｡ 建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理､维修费用,分摊比例应当不低于费标准的百分之五十,但不得因此而增加其他业主的负担｡
第二十八条 确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平､合理的原则｡物业管理服务质量应当与服务收费相适应｡ 物业管理收费实行政府指导价和市场调节价｡ 政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定｡县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内,结合当地实际情况,确定当地的收费标准｡
第二十九条 已成立业主委员会的,物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定｡ 物业已交付使用尚未成立业主委员会的,物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定｡
第三十条 物业管理服务费用经约定可以预收,但预收期限不得超过三个月｡
第三十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布｡ 物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或者使用人可以不支付服务费用｡
第三十二条 业主委员会应当设立物业管理维修基金｡物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有｡ 物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理,不得挪作他用｡
第三十三条 物业共用部位､共用设备､设施维修､更新时,其费用从物业管理维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由物业管理维修基金垫支,垫支部分应当向业主收回｡ 物业管理维修基金的使用,由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施｡ 物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况,接受业主和业委员会的监督｡
第三十四条 建设单位向业主委员会移交物业管理权时,应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房｡
第六章 法律责任
第三十五条 业主､使用人､物业公司和建设单位之间发生纠纷时,当事人可以通过协商或者调解解决,协商､调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉｡
第三十六条 违反本条例第十八条规定,未取得营业执照从事物业管理的,由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理｡
第三十七条 物业管理公司违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正,赔偿损失;并可视情节轻重,降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书:
(一)建筑物及共用设备､共用设施不按期修缮或者养护､维修不当,造成业主损失的;
(二)服务管理不当,使共用设施､设备遭受损失的;
(三)擅自改变物业管理区域内共用设施､共用场地用途的;
(四)不履行物业管理委托合同规定的其他义务的｡
第三十八条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定的,由县级以上人民政府价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理｡
第三十九条 业主或者使用人违反本条例第二十三条､第二十四条规定的,由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止､限期改正;逾期不改正的,由物业管理公司恢复原状;恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失,由责任人承担｡
第四十条 业主和使用人违反本条例第二十七条规定,不按约定交付物业管理､维修等分摊费用的,物业管理公司可以催缴､限期交付;逾期仍不交付的,按合同约定加收滞纳金,合同没有约定的,可按每日加收欠交金额千万之一的滞纳金;经催收仍不交付的,可累积计帐,在物业转让时,由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可以依法向人民法院起诉｡
第四十一条 建设单位违反本条例第三十二条､第三十四条规定,不按规定划拨物业管理维修基金､移交公共用房和管理用房的,由县级以上人民政府物业管理行主管部门责令其限期履行;逾期不履行的,业主委员会可以依法向人民法院起诉｡
第七章 附则
第四十二条 省人民政府建设行政主管部门可以根据本条例制订管理守则､业主公约､业主委员会章程和物业管理委托合同示范文本｡
第四十三条 本条例自1998年10月1日起施行