《经济参考报》记者获悉,9月24日,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在2014年一季度出台。
专家认为,在金融机构分业经营模式下,倒按揭这种复杂的金融产品短期恐难以顺利运营,金融机构开发此类产品的积极性还需相关鼓励政策。此外,“以房养老”牵涉到金融、房地产等多个行业,需要管理层实施顶层设计,统筹规划。
争议 “以房养老”模式多样
一位参与24日研讨会的专家表示,本次会议汇总和讨论了专家和相关机构意见“很快将组织一系列正式会议并开展调研,通过在不同地区进行试点,逐步形成‘以房养老’的实施方案。”
9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发了社会各方的广泛讨论。很多人误将“以房养老”和政府养老画上等号,进而对现行养老保险制度产生不信任感。有的认为“领取几年养老金后银行就把住房归为己有”这种模式在目前房价快速上涨的背景下并不合适。
对此,专家解释称“以房养老”不是大众产品,只是少数老人愿意接受的小众产品,是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是诸多以房养老模式中的一种。
浙江大学经济学院教授柴效武接受《经济参考报》记者专访时表示,能够尝试“以房养老”的人群,必须首先拥有房产,并且该房子有一定价值。其次,用于反向抵押的房屋产权必须属于老人自己。具备以上两点才有“以房养老”的物质基础。此外,适合参与“以房养老”的老人,常常手中多没有足够的现金,即没有固定的养老金收入,或者养老金收入不够满足生活保障,这是构成“以房养老”的现实压力。
而从“以房养老”的模式说来有30多种,涵盖范围非常广。柴效武说“譬如,把自己的房子出租或出售,获得的报酬用于支付住养老院的钱;或者自己居住的同时,另外再招几个租客,租金用于满足日常生活所需;也可以出售大房换小房,用其差价养老:这些都应当归于‘以房养老’模式。”
而比较标准的“以房养老”是指:老年家庭向专业机构出售房产,该机构逐年逐月向老人支付款项,即“倒按揭”,以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果老人较早去世,而该机构还没完全买下房子,子女可继承住宅的部分产权享受收益。
阻碍 分业经营限制“倒按揭”发展
尽管可选模式众多,但住房反向抵押养老保险这仍是短期内最有可能获得突破的一种。柴效武推算,一套北京二环内的100平米的老房子,市值约500万元,如果做“反向抵押”投保,每个月可收取3.4万元养老金,直到去世,如果房屋增值还能领到更多。
这样的回报水平,对有需求的人群来说,并非没有吸引力。不过,业务提供方———金融机构却显得兴趣寥寥,事实上,在相关政策仍未明确以及限制下,机构多数持谨慎态度。
中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一,不过,尽管养老按揭服务名义上还在北京地区开展,但并非每家支行都做。北京几家支行经理甚至对媒体表示,这项业务自从推出后几乎无人问津,所以现在他们索性不接受申请“有政策,没业务,我们也就不做了。”
“银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定不合适,谁都不希望人还在,钱没了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,从这一点来看,保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适,因为保险公司可以依靠生命表定价的机制,以及自身已有客户数据的经验分析。保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务方式比其他机构拥有更准确的定价权。
事实上,此次《意见》中的明确提法也是“老年人住房反向抵押养老保险”,这与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”“反向住房抵押贷款”等提法有所不同。柴效武认为,这明确了产品的保险属性,将巨大的养老融资市场划拨给保险公司。”
幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为,养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起,这些人合计有2000万,约占老人群体的10%,而如果其中有3%的人接受,就有60万人之多。另据华泰证券测算,如果参照美国反向抵押占寿险保费收入比,我国反向抵押年发放额度约400亿元,如按孤寡老人及失独家庭数量测算,理论总容量约1.25万亿元。
不过,这块蛋糕也没那么容易吃到。事实上,政策层面存在的严格限制和巨大的业务风险让多数保险公司目前没有积极性。
“目前还没有开发相关产品,可能需要等到监管部门出台较为明确的政策之后再行动。”保险行业人士表示,险企开发此类产品的积极性还需等待相关鼓励政策。土地所有权、房产评估、税收等相关配套法律政策是目前保险公司试点“以房养老”的最大现实障碍。
另一方面,由于住房反向抵押贷款合同时间跨度长达十几年甚至更长,面临的风险巨大,还要投入巨额资金。此外“以房养老”的相关产品应是年金支付方式为主,不同于传统寿险产品,因而寿险公司推出此项业务时更要谨慎。
此外,柴效武认为,在分业经营模式下,倒按揭这种特别复杂的金融产品无法正常推出并顺利运营,相比之下平安集团等金融集团在类似业务上会更具优势。“比如,我们应该如何认识倒按揭这一行为,是一种特殊的住房贷款,还是一种养老寿险行为?而倒按揭业务实施中,为搞活金融机构的资金,避免在长期运营中将过多的资金沉淀挤压,又需要考虑让资产证券化参与。”柴效武说,“此外,倒按揭的推出,还使得金融保险同房地产交易、结算等发生联系,超越了金融保险机构的经营范围。”
推动 鼓励扶持政策亟待出台
不过在业内人士看来,只要市场认可,又能控制风险,这类业务的增量空间还是很大“之前包括中国人寿等公司进行过市场调研,虽说当时认为市场环境不成熟,难以推行,但大家应该一直在关注相关政策的动向。”
“以房养老”模式光靠一两家金融机构来做,肯定是不现实的,这种金融产品必须采取政府主导和市场结合的模式。中央财经大学保险学院教授郝演苏对《经济参考报》记者表示“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业,需要管理层实施顶层设计,统筹规划,仅凭保险业是不可能有实质性推动的。
柴效武认为,尽管2007年出台的物权法已经明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但必要时,政府需要对《物权法》进行适当完善,对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确;还需要出台遗产继承相关法律法规以及税费方面的法律法规;同时,协调银行、保险、信托等机构之间的合作,为“以房养老”搭建良好的平台。
孟晓苏认为,如果这次想要试点成功,保监会首先要同意“住房反向抵押养老”作为一个保险产品,“如果我们做出这种保险产品,监管机构应该予以批准,同时还要给予政策鼓励和优惠。”
此外,应组织保险业对这项新的保险产品进行开发研究。在试点地域选择上,应把北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。
在试点人群选择上,可借鉴我国台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验,首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点,今后扩大到有需要的其他老人家庭。
不仅如此,孟晓苏认为,应由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,处理好抵押房屋的权属关系;借鉴国外经验,减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费;对保险机构承办此类业务,相关税费也建议豁免;建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等。