“自住型商品房”（以下简称自住房）的出现，一度被认为是找到了北京楼市调控难、房价高的“七寸”。而做出如此判断，其依据在于自住房供应规 模、定价机制和覆盖范围。2014年北京市共建设5万套自住房，大约占市场成交规模的50%。2013年9月1日至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含 有自住房地块的项目近50宗；在定价方面，自住房按照比同地段、同品质商品住房价格低30%且不高于22000元/平方米的水平来确定；在准入条件上，与 之前的经济适用住房和限价房不同的是，自住房面向所有符合条件在京购房的人群，包括非户籍人群，特别是住房需求急迫的“夹心层”。
但 是，近期有很多媒体报道，已经进入摇号程序的4个自住房项目出现了不同程度的“弃购”问题。据笔者调查，自住房出现一定比例的“弃购”有以下几个原因。首 先，自住房尽管比同地段、同品质商品住房价格低30%，但与经济适用住房和限价房等传统的保障房相比还是较高，而其供应对象却涵盖了之前经济适用住房和限 价房所覆盖的等待保障人群。这部分人群（合计约40万户）中很多是低收入人群，没有购买自住房的支付能力，只不过有这样的摇号机会。
其次，自住房基本上集中在5环以外，甚至是郊县，配套不成熟，在很多中签者看来并非理想的购房区域。而且，今年下半年还有4万多套自住房上市，提供选房的 机会很多，中签合意住房的概率比现在大。而且，在购买条件上也有诸多限制，如有的项目不接受公积金和商业组合贷款，有的项目要求6成首付，这也限制了刚性 需求购买力的释放。
另外，很多业内人士和媒体认为，当前北京楼市下滑之快超预期，对购买自住房也产生很大冲击，而事实也确实如此。尽 管自住房项目在土地出让之时已经通过“限房价”（按低于同区域、同品质商品房价30%来定价）确定了售价水平，但近几个月，由于项目周围二手住房价格同比 连续下降（今年累计跌幅在10%左右），而且未来继续下降的预期很强，这让有的自住房售价与周边二手住房价格的差降到了10%以内。如果未来二手房价格继 续下降，不排除自住房价格高于同区域二手房价格的现象，这也让很多中签者选择“弃购”。
但是，自住房因上述原因而被部分“弃购”并不 值得过分渲染。因为商品住房项目也会因为购买能力问题、配套问题和观望原因而出现前期“蓄客”放弃选房，甚至是退房的问题。笔者认为，具有价格优势的自住 房之所以出现“弃购”，最大的问题是其操作模式没有遵循市场化原则。“限房价”的前提下“竞地价”，其实是在土地出让时便确定好了未来自住房的销售价格， 这显然是假定未来周边商品房价格还会上涨，或者至少保持稳定。事实上，这明显违背了房价市场化波动的规律，而直接决定未来售价水平也与自住房市场化操作的 初衷有悖。
此外，主流开发商争相进入北京楼市后，地王不断被刷新。在此背景下，自住房采取“限房价、竞地价”的出让模式，事实上是在 房价一定的情况下，让开发商来争夺土地资源。各开发商则是根据政府限定的房价水平，结合自己最低利润水平，测算能够给出的最高土地出让价格。竞地价的结果 是，不仅开发利润水平被压缩和锁定，而且自住房在未来进入销售环节后，其降价空间也没有，不能随行就市。
笔者认为，北京的自住房与共 有产权住房还存在很大差距，合理的做法应该是将土地“招拍挂”楼面地价按一定比例（如30%）折让，折让额就是政府产权额，而未来房价在随行就市的基础上 减记折让额，这就是购房者产权额，这就建立起了政府和购房者产权共有的住房供应模式。事实上，这一做法遵循土地出让和自住房销售完全市场化的原则，折让的 楼面地价在房价中扣除，丝毫不影响土地和自住房的市场化定价和市场化分配，也不影响开发商的利润水平和老百姓的预期，还能做到随行就市，也是一种可以长期 坚持的新住房类型。