棚改安置房靠回购 公租房靠回租
有超过一千万棚改安置需求将被释放
一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日渐高企的房地产库存压力；一面是地方政府捉襟见肘的财政，一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中，被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地。《经济参考报》记者日前从权威渠道获悉，针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部（下称“住建部”）拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。
对此，业内人士指出，指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。与此同时，此举打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求后，将有超过一千万棚改安置需求被释放。
据权威人士透露，地方已有部分较为成功的商品房回购先例，有较大推广意义。因此，指导意见根据具体分类，对地方政府回购或回租普通商品房做出具体要求。其中涉及数量最多的棚改项目安置房可以以回购方式补充，而公共租赁住房项目，可长期集中租赁存量待售商品房。
对此，住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，“十二五”期间，3600万套保障房建设已接近尾声，而大规模棚户区改造才刚刚开始，地方面临的建设任务较重，而与此同时，现在一些城市商品房库存较大，消化周期甚至高达5、6年。
因此，这类区域地方政府不必要再新建保障类住房用于安置，可采取回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。
值得一提的是，赵路兴还指出，打通存量房与棚改需求，在房地产下行周期过程中最易实现。
的确，2014年以来，房地产市场下行明显，在此影响下，多个地方表示或者直接出台相关政策，地方政府收储社会用房做保障房进程加速。日前，常州市发布 《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》表示，将充分利用拆迁地块周边区域商品房作为安置房源。湖北省也表示，鼓励各地根据住房保障实际，通过政府 收储等方式，购买商品住房作为公共租赁住房房源；探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴。陕西省下半年工作重点也指出，将 适时启动保障房社会化收储。福建省也表示各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。
而湖南方面更是采取 省内试点形式推进上述工作。湖南省此前印发的《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，各地政府和企事业单位及经济 园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建 房源税费减免政策。
湖南省住建厅住房保障处处长张传领告诉《经济参考报》记者，目前湖南省已有9个市州制定了实施意见和细则，其中长沙 市出台了几个操作性文件，进入实质性操作阶段。长沙市准备从市场上回购普通商品房作为安置房，初步计划的规模是4000套，现在签订协议的大约有400 套。张传领介绍说，怎么回购商品房作为保障房，各地在操作过程中有不同的做法。湖南省计划近期调研各地情况，同时参考其他省的经验，进一步就回购房源、对 象、路径等关键环节出台相关文件。
对于回购价格如何确定这一难点问题，张传领认为，回购价格不能是强迫性的，需要多方协商。一方面价格 要优惠，老百姓要得实惠，另一方面开发商要保持合理利润，需要几方的平衡。张传领说，政府回购商品房作保障房的资金主要还是原有政策规定的资金，不过建设 和回购的比例要调整。原来主要是建，现在希望各地加大回购比例，但也不会提出约束性指标。
对此，赵路兴认为，政府改变新建的方式，通过 回购适当面积的普通商品房作为保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求，这将有效促进完成长期棚改目标。2014年年初中央提出“改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村”的要求。这意味着，要完成中长期棚改目标，从2014年起每年需完成471.42万户以上，以此计算，到2017年至少有 千万户建设需求。
赵路兴表示，利用就近项目安置，不仅使本就熟悉该区域的棚户区居民缩短回迁时间，避免过去保障房“弃购”、“弃租”的低效供应问题，进一步提高整个区域的集聚能力和成熟度，提高整个城市存量住房供应的有效性。