2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，新型城镇化、区域一体化等长效机制建设稳步推进，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。
1. 中央因城施策鼓励需求，深入推进住房制度改革
1.1金融财税差异化调整，保障市场平稳运行
央 行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限 购”措施的城市，首套房商贷低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总 局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90 平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的 全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。
1.2中央完善购租并举住房制度，住房租赁市场顶层设计出台
中 央明确深入推进新型城镇化，因城施策有序消化房地产库存。2月6日，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调深入推进新型城镇化，要着 力解决好“三个1亿人”城镇化问题，并提出了九方面36条具体措施。2016年两会政府工作报告明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作，以满足新市民 需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件。对于房地产方面，提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因 城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，对于房地产方面，提出要按照加快提 高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。多部委联合发布《关于促进消费带动转型升 级的行动方案》中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。
十三五规 划深化住房制度改革，健全住房供应体系。3月17日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，要求到2020年国内生产总值和城乡居民 人均收入比2010年翻一番，户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%。纲要对于房地 产方面提出要求，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。
住 房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城 镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的四条措施；6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若 干意见》正式出台，对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来 五年发展目标，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障 体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
图：多种渠道发展租赁市场
资料来源：中国指数研究院综合整理
2. 地方政策分化明显，热点城市收紧调控、三四线城市加速去库存
2.1热点城市限购限贷限价，保障楼市平稳运行
热 点二线城市限贷、限价，政策收紧风险不断加剧。上半年以来，合肥、厦门、苏州、南京等地楼市表现火热，房价地价均领涨全国，热点城市已出台收紧措施促进市 场平稳发展。合肥严控地王现象，拍出地王的企业要求在1个月内一次性付清出让金，同时自7月1日起正式认房又认贷，首套房贷款已还清再购买二套首付比例提 高至40%，首套购房贷款未还清再购买二套首付比例为50%，三套房的首付比例提高至60%并停止提供公积金贷款；苏州、南京控制房价涨幅，并对土地拍卖 采用“熔断”机制；天津、武汉、青岛等地收紧公积金政策，下调公积金贷款高限额。未来若强二线城市房价涨幅仍然过快，或将有更多城市效仿出台限购限贷等政 策稳定市场。
表：部分二线城市调控收紧
资料来源：中国指数研究院综合整理
一 线城市限购加码，且政策收紧趋势向周边三四线蔓延。为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市已率先出台调控收紧措施，3月25日上海将非沪籍居民家庭购房 缴纳个人所得税或社保年限由2年提高到5年，购买二套普通住房商贷首付比例调整为不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%，6月3日人民银行上海总 部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理；深圳将非深户在深圳购房的社保缴满年限由此前的1年提高至3年；北京 通州发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，针对通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人 士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出 售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。
此外，位于一线城市周边的部分呈现过热发展的三线城市也开始加强楼市管控稳定房 价。廊坊发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，针对全市房地产市场快速“回暖”，尤其是环京县(市)房价涨幅较大的情况， 出台九条措施，其中特别要求实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%；惠州发布《关于严格规范商 品房销售行为的通知》，强化监管，规范市场行为。
2.2去库存促消费仍是重点，地方施策更细化具体
多 数省市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围仍不断扩大。上半年，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至全国大部分省市均开始落实具体去库存措施。从出 台的调控措施来看，主要通过调节供需两端，改善市场环境，刺激需求释放。需求端通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放，并将需求拓展到农民工等新市民；供 应端通过调整供应规模和结构，实施差别化供地政策，大力推进货币化安置，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化，推动房地产功能转型等。
图：2016年上半年去库存省市汇总
资料来源：中国指数研究院综合整理
地 方因地制宜，去库存政策更具针对性。各地根据自身实际，因地制宜，旨在进一步化解房地产既有和潜在库存，不断优化供给结构，防范项目风险，稳定市场预期， 改善房地产投资环境，提振投资信心，促进房地产业平稳健康发展。如安徽、河北等省市出台政策明确提出分类指导有保有压；广西、山东、湖南等地去库存措施注 重鼓励农民工进城购房等。
表：各省市去库存因城施策
资料来源：中国指数研究院综合整理
3. 区域一体化、新型城镇化等长效机制加快完善
3.1成渝、长三角城市群规划获批，城市群发展不断加快
长 三角城市群规划获批，定位城市群。5月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《长江三角洲城市群发展规划》，5月25日，国务院批复长江 三角洲城市群发展规划，打造具有全球影响力的城市群，要求按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，加快形成国际竞争新优势，更好服务于“一带一 路”建设和长江经济带发展战略，充分发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。6月3日《长江三角洲城市群发展规划》印发，随着长三角城市群规划获 批，长江经济带三大城市群（长江中游、成渝、长三角）发展规划均已落地，将进一步推进长江经济带建设。
哈长、成渝城市群规划落地，中西部城 市群发展加快。2月29日，国务院批复哈长城市群发展规划；3月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《成渝城市群发展规划》，4月15 日，国务院批复《成渝城市群发展规划》，并于5月4日印发。中央加大中西部地区发展，未来新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并 形成经济增长新节点。而对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展和产品布局的重要考量。同时也要支持东部地区更好发挥对全国发展的支撑引领作用，此 前《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》出台，强调要深化泛珠三角区域合作，促进珠江－西江经济带加快发展。
京津冀协同发展加快推 进，通州城市副中心建设加鞭。今年上半年，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》已正式印发，确定了互联互通、加快重大基础设施建设等九方面的 重点任务，三地一盘棋推动京津冀协同发展。国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》，划定了减量优化 区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。5月27日召开的中共中央政治局，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步 推动京津冀协同发展有关工作。会议指出，建设北京城市副中心，不仅是调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探 索人口经济密集地区优化开发模式的需要。同日，北京市通州区人民政府出台《关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》，即日起通州区对本区户籍人口采 取十条临时性限控措施，进一步加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作。根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用 地，6月17日，中共北京市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计 划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。
新区建设加快推进，新区不断扩容。6月 14日，国务院发布关于同意设立江西赣江新区的批复，要把建设好江西赣江新区作为实施国家区域发展总体战略、推动长江经济带发展的重要举措，为促进江西经 济社会发展和中部地区崛起发挥更大的作用。新区作为区域一体化规模的发展形态，早在1992年，国务院就批复设立上海市浦东新区，成为上海经济社会发展的 引擎，之后新区规划陆续出台，且所处区域由东向西演变，目前新区总数达到18个，其中东部地区7个、中部地区2个、西部地区6个、东北地区3个。
3.2营改增细则落地并进入实施阶段，金融财税改革持续推进
房 地产业“营改增”顺利推进。自两会政府工作报告提出5月1日全面营改增后，相关部委加快落实，3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税 改征增值税试点的通知》，营改增细则正式出台，对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。为确保5月1日营改增全 面实施，4月份，李克强总理多次召开座谈会，部署营改增相关事宜，财政部、国家税务总局发布通知，明确关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税 等计税依据。为保障营改增工作顺利推进，国家税务总局发布《关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》，提出20条服务措施，6月21日，财政部、国家税 务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。地方也积极落实，上海出台《个人出租不动产发票管理办 法（试行）》，上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。
金融改革稳步推进，发展多层次的资本市场，助 力实体经济发展。两会期间，总理记者会上强调，“我们始终注意把握货币供应量的松紧适度，主要还是为了降低实体经济融资的成本”，“要坚定不移地发展多层 次的资本市场，而且也可以通过市场化债转股的方式来逐步降低企业的杠杆率。”4月1日的中国人民银行货币政策委员会2016年第一季度例会提出，继续实施 稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。提 高直接融资比重，降低社会融资成本。4月21日的2016年人民银行金融市场工作座谈会提出，按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房 信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。6月7日，中国人民银行副行长张涛表示央行将做好总需求管理，今年以来中国经济开 局平稳、稳中有进。人民银行将继续实施稳健的货币政策，做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理。6月25日，中国人民银行行长周小川在回答IMF总裁 拉加德提问时表示，中国面临一些问题需要应用供给侧政策来解决，其中包括房地产市场库存量过大，中央银行和银行监管机构就可以运用适当的政策影响借贷行 为，解决企业负债过高问题。同时央行决定进一步完善平均法考核存款准备金，考核基数由考核期末一般存款时点数调整为考核期内一般存款日终余额的算术平均 值,有助于稳定市场预期。
3.3新型城镇化、土地改革等制度改革不断深入，长效机制建设加快完善
城 市规划蓝图明确，助力新型城镇化建设。2月21日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目 标和时间表。针对保障房方面，提出到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。4月19日，财政部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作 的通知》，此外，中央加大力度推广绿色建筑和装配式建筑，并明确力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
热点城市 耕地指标减少利于供应增长，用地控制目标仍严控，。6月22日《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）调整方案》，对各省市2020年耕地保 有量指标作出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供 给平抑房价”的信号。同时方案提出，要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地；以农村土地综合整治为抓 手，促进农民住宅向集镇、中心村集中。京津冀、长三角、珠三角等区域逐年减少建设用地增量，推动产业结构向高端高效发展，防治“城市病”。此前国家发改委 在《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》也指出，用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标。
农村土地确权登记 制度加快推进，中央明确时间表。今年中央一号文件提出，到2020年基本完成土地等农村集体资源性资产确权登记颁证。4月14日，国土资源部发布《关于进 一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，指出，深入推进农村土地制度改革试点，加快推进宅基地、集体建设用地使用权确权工作，完善宅基地用益物 权的权能及实现形式，进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。
农村产权抵押贷款迈入快车道，抵质押物品种不断拓宽。农 村土地确权登记的逐步推进，为农村产权抵押贷款打开新通道。3月24日，央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民 住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面，对金融机构、试点地区和相关部门推 进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。4月21日，2016年人民银行金融市场工作座谈会提出以“两权”抵押贷款试点为着力点，改革体制机制，拓宽 农村抵质押物品种，引导金融机构加大“三农”金融产品创新和重点领域信贷投入，促进现代农业发展和农民增收致富。6月3日，中国银监会、国土资源部发布 《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》，明确在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资（入股）方 式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。6月6日，财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节 金征收使用管理暂行办法》，对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范。
不动产登记加紧落实，督查时间表确定。1月20日，国土部 发布《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则已于1月1日起正式实施。国土部部长姜大明表示，今年的重点是整合工作在基层得到全面落实，加强统计登记信息 系统运转，争取在2017年全面发挥作用。各地不动产登记工作抓紧落实。6月14日，国土资源部办公厅印发《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方 案》，确保督查范围中的31个省（区、市）的所有市县的不动产统一登记制度在基层落地实施，以2016年12月31日为时间节点，力争实现所有市县颁发新 证、停发旧证。同时国土部确定了督查时间表，今年7月至9月为地方自查阶段；10月至12月为督查实施阶段，期间，部将会同有关部门组成若干督查组，对工 作进展缓慢或工作难度较大的省份开展重点督查。2017年1月15日前，形成专项督查情况报告按程序报送国务院，同时抄送省级人民政府。
4. 2016年下半年展望：城市分化格局下因城施策更加细化，住房制度改革持续推进
宏 观政策更稳、微观政策更活。中央多次提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来总体宏观政 策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定。而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。 地方政策根据实际灵活调整以促进房地产市场平稳发展是政府施策考量重点。
对于多数二线及三四线等库存压力仍然较大的城市而言，未来将继续落 实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工采用先租后售等方式购房将是 重点。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，房价涨幅过快已有收紧政策出台城市或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策， 其它未有政策出台城市为防止价格过快上涨或也将加强市场监管，促进房地产业平稳健康发展。
商办地产去化压力巨大，未来政策预期强烈。商办地 产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。我们认为，未来中央及地方出台相关政策鼓 励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化，另一方面，适当控制商服用地供应 规模、允许非住宅项目向新产业新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。
住房租赁市场迎来发展新阶 段。住房租赁市场是我国住房市场的重要组成部分，也是购房市场的重要补充。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新 市民住房条件，推动新型城镇化进程。住房租赁市场顶层设计出台，标志着未来租赁市场迎来发展的新阶段，未来相关立法将进一步完善。同时随着住房租赁市场的 不断推动发展成熟，长期来看，未来租赁税费优惠、房地产税由流转向持有转化以及个税改革的共同作用下，市场由购房向购租并举转变，将会对国人居住习惯和购 房观念带来巨大变革，楼市将进入购租并举的新阶段。
城市群建设带动区域一体化发展。城市群的出现，是城市化进程的必然结果。自“十一五”以 来，城市群就被作为推进我国新型城镇化的主体形态，也是当前经济发展的主要动力。《国家新型城镇化规划》出台后，已有长江中游、哈长、成渝、长三角等跨区 域城市群规划获批，其中成渝城市群明确提出要打造国家中心城市，以成都、重庆为中心，强化核心城市辐射带动作用，培育发展中小城市将是西部发展的主要方 向。而对于长江三角洲城市群则将其定位为城市群、更高水平的经济增长极，也将是国家参与国际竞争的主要平台。今年发改委已将北部湾、中原等城市群规划纳入 年度工作安排，未来将步入由多级城市群为动力推进区域一体化和新型城镇发展的快速通道。