房地产调控政策将会延续到2018年_政策法规_A8房产_兴宁A8
兴宁A8
百姓热议 宁江夜谈 A8再说 校园热议 人在他乡 兴宁315 生活问问 买房问问 装修问问 业主社区
便民生活 百业信息 人才招聘 房产转让 房屋出租 家居装修 新车上市 车辆信息 二手汽车 供求二手
休闲娱乐 网络情缘 征婚交友 文学艺术 股市基金 美图分享 音乐分享 视频分享 笑话大全 灌 水 塘
走进兴宁 兴宁概况 兴宁年鉴 兴宁掌故 兴宁人物 兴宁风采 兴宁文化 兴宁景点 兴宁摄影 所有栏目
 

房地产调控政策将会延续到2018年

放大字体  缩小字体    发布日期:2017-01-11

资讯顶部广告

 中央经济工作会议公告中出现了21个“稳”字,其实已经为明年的经济和房地产定了调子:“促进房地产市场平稳健康发展”、“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,完全契合了我们此前微信公众号《欧阳先声》文中所说“2018年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

  如何防止“大起大落”?关键看“钱”和“地”。

  海内外的历史经验都告诉我们,每当货币宽松、利率下降的时期,房地产都经历了量价齐升,而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩,甚至可能导致房价的下跌。

  防止“大起”,首先要管住货币。如果流动性依然泛滥,资产泡沫就很难控制得住。

  因此,中央经济工作会议指出:“要在宏观上管住货币”,这意味着明年的货币不会宽松,最多是中性,不排除偏紧的可能。如果是偏紧,明年的房地产市场肯定不会“大起”了,销售能够维持正增长就已经很不错了。

  其实,明年无须防止“大起”,热点城市房价已经不会再明显上涨,因为中央政府“因城施策”的唯一目标指向就是“控房价”,有一个城市冒出来就会按住一个,即便动作有些扭曲,但是依然卓有成效。

  这次会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点,也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策,这意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策,热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制,如果市场继续升温,甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率,同时,也意味着房价上涨速度将受到严格而精准的抑制。

  因此,热点一二线城市房价很难再有快速上涨,甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后,去库存还未结束,房价很难持续明显上涨,上涨速度也肯定会低于今年。如果想要买房,显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

  虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势,但不要指望明年热点一二线城市会放开房价管制,也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”,毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

  房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少,恐慌性购房将会消失,改善性需求会放慢脚步,投资性购房也不会再形成浪涌。

  热点城市成交量也会萎缩,因为新开工量、住宅用地成交量都在下降。今年17个热点城市新开工面积从2013年的2.42亿平米下降到今年1-11月的2.14亿平米,成交住宅用地规划可建面积从2013年的1.23亿平米为下降到今年1-11月的0.67亿平米,这意味着热点城市明后年的供应都是不足的。

  非热点城市还在去库存的路上,这次会议指出“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,显然中央非常清楚去库存的任务依然艰巨,绝不可以错误地看到一二线城市去了库存、就认为去库存已经取得阶段性成果,正如我们过去反复强调,住宅市场的去库存至少要6-7年,商业市场的去库存更需要10年以上。因此,鼓励三四线城市去库存的政策不会改变,但在房价上涨减缓、市场供大于求的背景下,成交量难以明显增加。

  三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应,就如壮士断臂一般,需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力。

  整体楼市是不可能“大起”了,政府也不会让它(热点城市)“大起”了。

  明年的重要课题是防止“大落”。

  防止“大落”,就要增加土地供应,今年17个热点城市在全国市场销售面积中所占比重已经达到16.8%,而销售额占比达到36.8%。如果不增加土地供应,房地产市场整体下降是难以避免的。

  中央经济工作会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例”的要求,显然这既是对我们过去反复强调指出的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的一次修正,也有利于抑制楼市的资产泡沫、防止调控过火带来“大落”。

  国务院也出台了《推动1亿非户籍人口落户城市的方案》中明确的“落实人地挂钩政策”,相信明年除一线外的热点城市土地供应会有所增加,进而带动这些城市成交量的恢复性增长,至少可以预见,热点二线城市的成交量不会再继续下滑了。因此,限购对于成交量的影响将缓慢减弱。

  但不要指望明年会有很大改观,一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑,特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来,另一方面地方政府也不希望土地收益下降,势必维持地价只升不降,因而供地很难大幅增加。

  那么银根会收紧吗?利率会上升吗?

  全球货币政策已经集体转向,货币泛滥不可持续已经成为共识,美联储加息、日本国债收益率回归至零、中国央行“缩短放长”已经隐性提升了利率水平。货币流动性其实已经有所收紧,1-11月国内M2增量已经少于去年同期,全年增量大约16万亿元。M2总量大约155.2万亿元、M2增速也只有11.4%并且今年大概不会高于11.5%了。

  但是,流向房地产的资金肯定会减少,居民部门加杠杆已经趋缓,暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作既减少了房企资金、也变相抬高了资金成本,虽然房企手上还有大把的钱,未来持有现金的房企将会获得更多更好的并购、收购机会。但是未来房企资金越来越紧将是不可避免的,因此,房企不能过度依赖高杠杆的加速度。

  中国楼市依然是政策市,现行调控政策将延续到2018年,在明年两会之前政策只会加强不会削弱,明年底的十九大之前需要保持稳定,2018年的两会之前也不允许有任何闪失,因此任何放松政策的幻想都是不切实际的。

  明年经济工作的主基调是“稳”,可以预见,房地产也会呈现以稳为主的态势:一线城市供应偏紧、量缩价稳,热点二线城市供应略增、量稳价稳,非热点二线城市供应充足、量稳价升,三四线城市供大于求、量稳价稳。

  市场整体量稳价稳、平淡无奇,除非出现幺蛾子事件。

  欧阳捷新城控股高级副总裁

 
 
[ A8房产搜索 ]  [ 加入收藏 ]  [ 告诉好友 ]  [ 打印本文 ]  [ 关闭窗口 ]

 

 
点击排行
 
兴宁A8 | 关于我们 | 广告服务 | 网站建设 | 联系我们 | 使用协议 | 免责声明 | 网站地图 | RSS订阅